原告林**与被告新**有限公司一审民事判决书

审理经过

原告林*明诉被告新**有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院立案受理后，由审判员李天使独任审判，公开开庭进行了审理。原告林*明的委托代理人李**，被告新**有限公司的委托代理人吴*均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告林*明诉称：2013年11月8日，原告缴纳10000元定金定购被告开发的搏金花园2号楼2单元2层西户房屋一套。2013年11月12日，原、被告签订购房合同，原告缴纳68896元首付及地下室房款、契税、公共维修基金等费用。合同约定2014年12月30日前交付，现已逾期5个多月仍未建成。经查询，原告得知被告未取得商品房预售许可证、土地使用证等相关证件。原告认为，被告采取欺骗手段，销售不符合条件的房屋，给原告造成了极大损失，现起诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，要求被告返还原告购房款90539元及延期支付利息（自2015年1月1日按照银行同期贷款利率计算至给付之日止），判令被告支付违约金4527元（按合同约定已付款金额的5%计算），判令被告双倍返还原告定金20000元。

被告辩称

被告新**有限公司辩称：1、本案解除合同条件不成立，合同法第九十六条以及本案合同第八条第一款第二项均规定，解除合同应当通知对方当事人，并且至送达之日起生效，因原告没有履行通知义务，不符合解除条件。2、利息因没有约定，不应予以支持，合同第八条规定因逾期交房解除合同的后果是返还房款，支付已付房款5%的违约金，因没有利息约定，因驳回利息请求。3、因本案双方已签订合同，不应当支持原告定金双倍返还的诉求。2013年11月8日，原告缴纳定金1万元，2013年11月12日，双方签订合同，也就是说定金是为订立本案合同提供担保的，本案双方签订合同后，该定金担保功能完成，或者转成房款，或者返还给原告，最高院审理商品房司法解释第四条规定，定金请求不应当支持。因本案双方已经订立合同，应当驳回原告要求返还双倍定金的诉讼请求。5、原告称被告故意隐瞒，没有取得预售许可证不属实。签订合同时，原告是知道没有该许可证，该房屋合同的名称为职工住房买卖合同就是最好的证明。

原告林**向本院提交的证据材料：1、内部认购房屋买卖合同一份，证明被告存在延期交房的违约情况；被告承诺的按揭贷款没有实现；我方请求违约金的依据；该合同至今所载明的房地产开发的五证不全。2、地下室买卖协议一份，证明2014年1月20日原告购买涉案地下室。3、收据四份，证明原告向被告缴纳房款以及定金的情况。

被告新**有限公司未向本院提交的证据材料。

本院查明

经庭审质证：被告对原告提交的证据1真实性无异议。但是合同第八条可以证明不应当支持利息诉求，合同解除必须送达通知，该合同已经签订，不应当支持定金双倍返还诉求。对证据2关于地下室买卖协议真实性无异议。意见同答辩意见。对证据3收据从形式上看加盖被告公章，对该公章予以认可，具体金额核对后予以答复。本院认为，原告提交的证据形式合法、内容真实有效，与本院具有关联性，本院对原告提交的上述证据予以确认。

根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：

2013年11月，原、被告达成购房意向，由原告缴纳定金10000元。2013年11月12日，原、被告签订房屋买卖合同，原告缴纳首付款68896元及相关地下室款项、契税、公共维修基金等费用。合同约定，2014年12月30日前交付房屋。被告新**有限公司未取得房屋预售许可证和土地使用证，该工程目前仍停工。原告起诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，要求被告返还原告购房款90539元及延期支付利息（自2015年1月1日按照银行同期贷款利率计算至给付之日止），判令被告支付违约金4527元（按合同约定已付款金额的5%计算），判令被告双倍返还原告定金20000元。

本院认为

本院认为：商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告辩称原、被告签订的系《职工住房买卖合同》，在合同签订时原告对于被告未取得房屋预售许可证是明知的，原告未履行通知义务，不符合解除合同的条件。经审查，原、被告签订的合同从内容上看，符合商品房买卖合同的条件，应当视为商品房买卖合同，双方合同约定该房屋房款的缴纳方式为首付款加按揭贷款，由于该合同未在房产管理部门进行备案登记，其无法办理按揭贷款。原告因上述原因起诉至本院，要求解除合同可以视为履行了通知解除义务，对于被告辩称的理由，本院不予支持。原告在购房过程中缴纳定金10000元、首付款68896元、地下室款项8355元、其他费用13288元，共计100839元，因此原告所有购房花费为100539元，应当由被告返还。原告要求利息的诉求，本院从起诉之日起即2015年5月14日按照中**银行同期贷款利率予以支持。在原、被告签订购房合同后，定金的作用已经完成，一般采取冲抵房款的方式，而不再适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。双方合同第五条第3项明确约定，原告缴纳的首付款为78896元，即定金10000元加上2013年11月12日原告缴纳的68896元，可见原告于2013年11月8日缴纳的定金已经被折抵为房款首付，对于原告要求被告双倍返还定金的诉求，本院不予支持。原、被告签订的房屋买卖合同无效，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原、被告2013年11月12日签订的房屋买卖合同无效；

二、被告新**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款等费用100539元及利息（利息以100539元为基数，从2015年5月14日起按照中**银行同期贷款利率，计算至全部款项返还完毕之日止）。

三、驳回原告要求被告双倍返还定金、支付违约金的诉讼请求。

诉讼费2601元，由被告新**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月三日