2016豫01民终1395号二审民事判决书

审理经过

上诉人慕春风与被上诉人邢**、原审被告唐**确认合同效力纠纷一案，邢**于2015年6月2日向河南省郑州市上街区人民法院提起诉讼，请求：1、依法判决确认唐**代理邢**以房抵债的行为无效；2、依法判决确定唐**代理邢**与慕春风签订的买卖于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋的协议无效；3、本案诉讼费用由唐**、慕春风承担。河南省郑州市上街区人民法院于2015年12月9日作出（2015）上民初字第745号民事判决，慕春风不服原判，向本院提起上诉。本院2015年12月24日受理后依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人慕春风的委托代理人张**、被上诉人邢**及其委托代理人王**到庭参加诉讼。原审被告唐**经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，邢**与罗**原均系位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房屋共有权人（罗**房屋共有权证号：郑州市房权证上街区字第××号、邢**房屋共有权证号：郑州市上街区共字第000159号），该房屋建筑面积为122.09㎡，薛**系该房屋他项权利权利人，约定期限为2009年4月17日，设定日期为从2009年4月17日到2009年10月16日。

2010年8月25日，罗**、邢**共同出具《委托书》一份，委托书载明：委托人罗**，男，一九六八年七月十六日出生，现住河南省信阳市浉河区东双河镇双桥村32号，身份证编号：××。邢**，女，一九七一年十一月五日出生，现住郑州市上街区曙光街12号楼641号，身份证编号：××。受托人唐**，男，一九八一年六月二日出生，现住河南省荥阳市王村镇留村821号，身份证编号：××。受托人罗**作为房屋所有权人和邢**作为房屋共有权人欲办理位于上街区登封南路8号院19幢4单元32号，《房屋所有权证》编号为：郑州市房权证上街区字第××号（《房屋共有权证》编号为：郑州市房上街区共字第000159号）的房屋注销抵押登记及过户买卖手续，现委托人欲出售该房，因有事不能亲自到相关部门办理有关手续，特委托受托人办理以下事宜：一、代委托人办理上述房产的注销抵押登记手续；二、代委托人全权办理房屋过户买卖手续；三、代为办理退营业税、个税、所有税的财政补贴事宜；四、代委托人在相关文件上签字；五、若买受人选择银行按揭的付款方式，受托人有权协助其办理个人住房按揭贷款的相关手续，并代为签署相关法律文件；六、代为办理所售房屋的交付事宜和水、电、天然气、有线、电话、物业等交付事宜。委托期限：自2010年10月05日起至上述事宜办理完毕为止。受托人在授权范围内所办理的手续委托人都予以承认，并自愿承担相关的法律责任。受托人无权转委托权。2010年9月1日，上述《委托书》经河南省郑州市上街公证处公证。

2015年，唐**与慕春风经薛**介绍就买卖位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房屋达成合议，双方商定房屋总价款为250000元，办理房屋过户手续产生的相关费用由慕春风支付。慕春风以现金形式将房屋总价款250000元支付给唐**。2015年4月29日，唐**作为委托代理人与慕春风签订合同编号为郑**2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》，并在郑州市上街区房产管理部门办理了上述房屋的过户手续，现位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号房屋所有权人为慕春风。上述房屋出售磋商过程及卖方过户手续均由唐**代为办理，慕春风未就购买该房屋一事与罗**、邢**进行核实，唐**就房屋出售及房屋价款事项亦事先未向罗**及邢**报告。房屋出售后，唐**将房款中的150000元支付给薛**，剩余100000元至今未向邢**及罗**交付，亦未向二人报告出售房屋事项处理情况。

一审法院认为

原审法院2012年5月15日作出的（2012）上民初字第333号民事判决载明：慕春风，女，1960年5月15日生，汉族，住郑州市上街区昌盛街18号楼31号；罗**，男，1968年7月16日生，汉族，住河南省信阳市浉河区东双河镇双桥村32号。判决如下：罗**应于本判决生效后十日内向慕春风偿还借款200000元及该款自2011年6月6日起至本判决确定之日止的利息（本金：200000元；利率：按中**银行同期贷款利率计算。说明：上述同期贷款利率若高于6.56%/年按6.56%/年计算）。该判决生效后，罗**未按期履行判决确定金钱给付义务，慕春风向该院申请执行，该院于2012年7月17日作出（2012）上法执字第228号执行裁定，裁定对被执行人罗**名下的位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房产予以查封。后邢**提出执行异议申请，该院于2014年6月25日作出（2014）上执异字第4号民事裁定，裁定驳回异议人邢**的异议申请。

庭审中，邢**陈述，邢**与罗**原系男女朋友关系，唐**系一担保公司负责人，薛**系唐**担保公司员工。2009年4月，罗**向薛**借款150000元，该笔借款实际出借人为唐**，后以薛**名义在罗**、邢**共同共有的位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房产上办理抵押登记。该笔借款到期，罗**未能按期偿还借款，为确保还款，按照唐**要求，邢**与罗**于2010年8月25日共同向唐**出具《委托书》一份并进行了公证。出具委托书后，罗**及邢**陆续向薛**偿还欠款，至今尚欠薛**利息6000元未还。两人偿还薛**欠款后，已无委托唐**进行房屋出售需要及意思表示，但罗**及邢**均未向唐**收回或撤销委托事项。对邢**的上述陈述，唐**表示罗**与薛**之间的借款实际出借人系薛**，对其他内容未予认可。慕春风陈述：其在2015年经薛**介绍，得知唐**有房出售，售价250000元，其认为房屋价格便宜，经向唐**核实系因该房屋为抵押房。后其到房管部门查询，得知待售房屋系罗**与邢**共同所有，考虑到罗**尚欠其200000余元欠款未还，该房出售价格偏低，其购买后可弥补自己部分损失，遂决定购买。后以现金形式向唐**支付了房款250000元，在房产管理部门办理了相关过户手续，并承担了房屋过户手续产生的相关费用。

原审法院另查明，位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房屋现由邢**及家人使用。

原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，邢**以涉案房屋是邢**的唯一在住住宅，自购房屋至今邢**从未有过卖房屋的事实意思表示”为由，主张确认唐**代理邢**以房抵债的行为无效，并判定唐**代理邢**与慕春风签订的买卖位于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋的协议无效。唐**辩称自己接受邢**的委托，出售该房屋，并非是无权处分，慕春风以其购房前确认了唐**提供的委托书和公证书的真实性，交易行为已经房产部门进行确认并进行了房产变更登记手续，作为一个自然人，参与正常的民商事活动，并无不当之处为由提出抗辩。**、邢**于2010年8月25日出具的《委托书》载明之内容，应当认定，唐**作为受托人就位于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋接受委托人罗**、邢**的委托，代委托人办理上述房产的注销抵押登记手续、房屋过户买卖手续、办理营业税、个税、所有税的财政补贴事宜、代委托人在相关文件上签字、若买受人选择银行按揭的付款方式，受托人有权协助其办理个人住房按揭贷款的相关手续，并代为签署相关的法律文件、代为办理所售房屋的交付事宜和水、电、天然气、有线、电话、物业等交付事宜。

依庭审中，唐**、慕春风就买卖位于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋磋商过程的陈述，应当认为唐**作为委托代理人与慕春风签订合同编号为郑**2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》所载明的价款系由唐**提出，慕春风同意后达成。唐**提出房屋售价的行为已超出上述《委托书》所载事项，且事前未得到委托人罗**、邢**准许，事后亦未得到追认，故唐**就涉案房屋的定价行为超出委托事项范围；慕春风在明知所售房屋系罗**、邢**所有后，仍出于弥补其作为罗**债权人的损失之目的购买涉案房屋，故应当认定慕春风购买涉案房屋亦非善意。综上，邢**作为权利人现主张唐**作为代理人与慕春风签订的郑**2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》合同无效的诉请应予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条之规定，判决：一、确认郑上房2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》无效；二、驳回邢**的其他诉讼请求。

一审案件受理费5050元，由唐**、慕春风负担。

上诉人诉称

慕春风上诉称:1.唐**与慕春风签订的房屋买卖合同已经发生法律效力并实际履行完毕，依法应当确认其效力；2.邢**拒不配合涉案房屋的执行行为违法，慕春风为弥补损失之目的通过唐**购买涉案房屋并无不当，应当依法驳回邢**的诉讼请求；3.邢**如认为唐**在履行委托行为时侵犯其合法权益，应当另案提起委托权纠纷之诉；4.罗植宏与薛**的债权债务关系与本案无关，原审判决据此认定涉案房屋买卖协议无效显属不当；5.受托人唐**具有买卖的权利，包括定价权，且未限制购买人，慕春风也可以购买；6.慕春风是按市场指导价购买的，属于善意购买，原审判决有误；7.唐**持有委托书，邢**应当知道涉案房屋要出售。请求：1.依法撤销（2015）上民初字第745号民事判决，改判驳回邢**的诉讼请求；2.本案诉讼费由邢**承担。

被上诉人辩称

邢**答辩称：1.慕春风与邢**是彼此熟悉的关系,在邢**不知情的情况下,慕春风把邢**的住宅购买,且是以过分低于住宅本身价格,此交易非正常交易,慕春风购买房屋并非善意；2.本案所涉房屋是邢**一直居住的，房屋交易邢**不知情；3.唐书义与慕春风进行交易时，邢**早已放弃出售房屋的意思，唐书义未征得邢**的意见。请求：驳回上诉，维持原判。

唐书义未答辩。

慕春风二审提交房产交易契税票据一份，拟证明慕春风购买本案所涉房屋是按市场指导价购买的，并没有侵犯其他人的权利。

邢*红质证称，对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据显示的27万明显低于房屋实际价值，邢*红房屋价值应在45万左右。

唐书义未质证。

邢**二审未提交新证据。

慕春风提交的证据不属于二审新证据，应当不予采信。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审判决相同。

本院认为

本院认为，慕春风依据（2012）上民初字第333号民事判决向原审法院申请执行，原审法院于2012年7月17日作出（2012）上法执字第228号执行裁定，对本案所涉房产予以查封。慕春风对本案所涉房产不能进行买卖是明知的。原审庭审中，慕春风自认本案所涉房产价格便宜、出售价格偏低，购买后可弥补自己部分损失，遂决定购买。故原审判决认定慕春风买卖本案所涉房屋非善意有事实和法律依据，判决结果并无不当。

综上所述，上诉人慕春风的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5050元，由上诉人慕春风负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日