许昌市**限公司与许昌**限公司、第三人许昌市魏都区鸿福楼民族饭庄物权保护纠纷一案

审理经过

原告许昌市**限公司(以下简称春秋大剧院)为与被告许昌**限公司（以下简**限公司）、第三人许昌市**民族饭庄（以下简称鸿福楼民族饭庄）物权保护纠纷一案，于2013年4月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，后依法组成合议庭，于2013年6月24日公开开庭审理了本案。原告春秋大剧院的委托代理人杨**、黄*，被告**限公司的委托代理人卢**，第三人鸿福楼民族饭庄的委托代理人董**、杜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告春秋大剧院诉称：1998年11月22日，原被告双方签订一份《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》。协议约定，该综合楼建设施工资金由被告**限公司全资垫付，待综合楼建成后产权归原告所有，被告则拥有十年的使用权，即自1999年至2009年9月。并约定在使用期内，被告每年向原告交付使用费120000元，使用期满后，原告在10日内一次性向被告退还其实际垫付的资金。后被告在2005年1月1日与本案第三人鸿福楼民族饭庄签订了租赁合同，将该综合楼出租给了第三人，租金每月14000元，租赁期限至2009年8月30日。2005年初原告因经营需要，与被告协商提前收回综合楼的使用权，因未达成一致意见，被告一直持续使用综合楼至2011年4月。2011年4月20日，原被告双方签订了《关于燎原电器垫资兴建春秋剧院综合楼协议的解除协议》，约定同年4月30日前被告搬离该楼。后原告按照协议约定，向被告返还了垫资款，但被告在2011年4月30日前只进行了部分撤离，对其与第三人所订早已到期的《租赁合同》遗留问题迟迟未解决，导致本案第三人至今仍未将该楼二、三层房屋清空。现要求被告及第三人排除妨碍，腾清房屋，支付原告自2006年6月1日至2013年4月30日场地占用费830000元。

被告辩称

被告**限公司辩称：原告于2005年首先提出要求，提前终止双方于1998年11月22日签订的为期10年的合同，已属违约。正是由于原告的违约行为，给被告造成很大的经济损失，对此，原告在给被告的回函中已经认可。正是基于原被告对这一事实的共同确认，双方于2011年4月20日达成协议，原告赔偿被告全部损失150万元，原被告双方协议解除，4月30日前被告将使用房屋交还给原告。之后，被告按照协议约定，已经将所使用房屋交还给原告。原告经银行仅支付被告130万元，仍下欠20万元未付，再次违约。上述事实，有双方协议、协商回函、银行票据等证据为凭，足以证实。原告签订协议在先，违反约定在后，再三违约，毫无诚信，依照双方约定及法律规定，应当承担相应的违约责任并赔偿损失。原告所诉，没有事实依据和法律依据，且原告的起诉已超过诉讼时效。据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人鸿福楼民族饭庄述称：2005年1月鸿福楼与被告燎原电器签订房屋租赁合同，租赁期限至2009年8月30日，鸿福楼未与原告签订过任何协议，不存在合同关系。原被告签订的《关于燎原电器垫资兴建春秋剧院综合楼协议的解除协议》不能约束第三人。原告在2006年已向第三人下发了拆迁通知，至今拆迁事宜仍在协商中，原告对第三人的诉讼请求没有法律依据。

根据原、被告诉辩及第三人的述称意见，经征询各方当事人的同意，本院归纳本案争议的焦点为：1、原告是否存在违约行为。2、被告及第三人的行为是否构成侵权。3、原告的起诉是否超过诉讼时效。4、原告的诉请是否有充分的证据及法律依据予以支持。

原告春秋大剧院为支持自己的诉讼请求，向本院提供的证据有：第一组，1、1998年10月15日许计投资（1988）199号批复复印件。2、1998年6月春秋剧院平面规划图复印件。3、1998年11月22日原被告所签订《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》。4、2006年5月被告缴纳房租的记账凭证。证明春秋剧院综合楼项目是经许昌市政府依法批准、规划；春秋剧院综合楼系被告垫资兴建，建成后所有权归原告，使用权归被告，被告的使用权期限为10年，在使用期间被告每月向原告缴纳房租10000元；被告在使用综合楼期间仅支付房租至2006年5月，2006年6月以后被告未再支付过房租。被告实际使用至2011年，被告存在违约行为。第二组，1、2001年10月，被告与第三人签订租赁协议一份。2、2005年1月，被告与第三人签订租赁协议一份。3、第三人2006年12月22日已被吊销的工商登记资料一份。证明在使用期限内，被告分两期将房屋租给第三人使用。租赁期限在2009年12月31日前已届满，第三人继续占用原告房屋，侵犯了原告的权益；第三人要求的赔偿不能成立。第三组，1、2009年8月15日被告发给原告的要求赔偿的函件一份。2、2009年8月26日原告对于被告要求的复函一份。3、2001年4月26日原被告《关于燎原电器垫资兴建春秋剧院综合楼协议的解除协议》一份。4、2009年8月31日原告支付被告垫资建房款1693751.27元的收款收据一份。5、支付150万元的收款收据一份。证明租赁期限届满时，原被告双方就搬迁和补偿事项进行过协商；垫资兴建春秋综合楼的协议期满后，原告依约支付垫资款项，但被告违约没有腾房；2011年原被告双方达成解除协议，原告支付150万元款项包含63万元鸿福楼民族饭庄搬迁以后给被告造成的租金损失，新房子损失22.5万元，变压器损失18.92元，鸿福楼民族饭庄要求补偿30万元，宝视达眼镜店要求补偿20万元，除去违约金，我们已经全部支付了被告要求的赔偿费用，被告没有将次承租人占用的房屋交还原告，侵犯了原告的权益。第四组，1、2012年11月12日原告发给被告的工作函一份。2、2012年11月15日被告出具给原告的回复函一份。证明自2009年9月起，被告及第三人一直非法侵占原告的综合楼；原告一直积极主张权利，被告及第三人的行为给原告带来了极大的经济损失，原告将保留继续追偿的权利。

被告**限公司为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组，原被告于1998年11月22日签订的《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》一份、原告通知被告拆迁的通知书两份。证明该综合楼由被告垫资兴建，建成后其产权归原告所有，使用权归被告，使用期限为10年，使用期满后，原告应在10日内一次性退还被告垫付的建房资金；如原告违约，应按被告投资总额加罚30%的违约金，还应赔偿由此而给被告造成的经济损失；原告提前5年终止该合同，实属违约，应当承担相应的赔偿责任。第二组，鸿福楼民族饭庄与被告签订的租赁合同一份。证明由于原告提前终止合同，致使被告与鸿福楼民族饭庄的租赁合同无法履行，造成被告应收的84万元租金收益的经济损失。第三组：原告协商回函（2009年8月26日）一份、被告回函一份（2011年1月7日）、原被告双方于2011年4月20日签订的《关于垫资兴建春秋综合楼协议的解除协议》一份、工商银行进账单一份。证明自2005年原告提前提出终止合同以来，原告确认应当赔偿被告损失，仅仅就赔偿数额问题，双方多次协商达成协议：原告赔偿被告全部损失150万元，被告将其使用房屋交还原告；原告付款130万元，仍下欠20万元未付，原告再次违约。第四组：收款收据1份。证明双方协议中原告应赔偿被告150万元，原告通过工商行支付被告130万元，双方用互换票据的方式，原告平衡财务账，被告实际收到130万元。

第三人鸿福楼民族饭庄为支持自己的主张，向本院提供的证据有：2001、2005年租赁合同各一份、2006年拆迁通知一份。证明被告与第三人之间有租赁关系，实际使用者是第三人。2006年原告通知了被告拆迁，被告又将拆迁通知复印给我们。但原告与我们就赔偿问题至今未达成协议。

被告**限公司对原告提供的第一组证据的真实性无异议，但对协议、记账凭证的证明目的有异议，认为该合同有效期是10年，原告违约提前5年终止合同，后面的协商及解除协议中已经明确约定，应该是原告赔偿被告。第三人认为原告提供的第一组证据系原被告间的合同，第三人不知道具体情况，不发表质证意见。

本院查明

本院对原告提交的第一组证据经审查后认为，该证据能够证明春秋剧院综合楼项目是经许昌市政府依法批准、规划；春秋剧院综合楼系被告垫资兴建，建成后所有权归原告，使用权归被告，被告的使用权期限为10年，在使用期间被告每月向原告缴纳使用费10000元；被告在使用综合楼期间仅支付使用费至2006年5月，2006年6月以后被告未再支付过使用费。本院对该组证据予以采信。

被告**限公司对原告提供的第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为由于原告提前5年终止合同，导致第三人未向被告缴纳应交房租84万元。在2006-2011年4月30日达成协议期间，双方多次协商，原告认可达成赔偿协议。第三人鸿福楼民族饭庄对该组证据的真实性无异议。

本院对原告提供的第二组证据经审查后认为，该证据能够证明被告分别于2001年、2005年与第三人签订房屋租赁合同，将春秋综合楼二、三层租赁给第三人使用，租赁期限至2009年8月30日，租金为每月14000元。本院对该组证据予以采纳。

被告**限公司对原告提供的第三组证据中的1、2号证据有异议，认为该两份证据只是多次协商的其中一次，不是最终的结论。被告的损失实际是324万，不包括鸿福楼民族饭庄、宝视达眼镜店等商户的损失；对3、4号证据无异议；对5号证据的真实性无异议，但认为原告在达成协议的第二天向被告付款130万元，原告还下欠20万元没有支付。第三人鸿福楼民族饭庄认为原被告在协商时没有经过鸿福楼民族饭庄的同意，原被告双方处置了第三人的权益，该协议是无效或者是部分违法的。鸿福楼民族饭庄搬迁后确实造成损失，应当得到赔偿。

本院对原告提供的第三组证据经审查后认为，原告提供的第1、2号证据的落款时间分别是2009年8月15日和2009年8月26日，与2011年4月20日签订协议相距时间较长，且没有就赔偿问题达成一致意见，不能证明原告支付给被告的150万元赔偿款中包含的具体项目和金额，本院对该组证据中的1、2号证据不予采信。由于解除协议的双方对3、4、5号证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可。被告**限公司认为原告仅支付其130万元赔偿款，而不是双方约定的150万元，没有相关的证据予以证明，本院不予认可。

被告许**有限公司、第三人鸿福楼民族饭庄对原告提供的第四组证据的真实性无异议，但认为该证据证明原被告双方2011年4月21日签订的协议中，原告赔偿被告150万元的损失，不能证明该150万元的赔偿款包含原告对鸿福楼民族饭庄的赔偿。

本院对原告提供的第四组证据经审查后认为，该证据能够证明原告在一直积极主张权利，要求被告及第三人搬离春秋综合楼，本院对该证据予以采纳。

原告春秋大剧院对被告提供的第一组证据的真实性无异议，但是认为该组证据不能证明原告存在违约行为，原告向被告提出终止合同，双方一直未能达成协议，被告实际使用房屋至2011年4月，超出了合同规定的使用期限。第三人鸿福楼民族饭庄对被告提供的第一组证据的真实性无异议，认为原告以拆迁为由通知燎原电器搬迁，燎原电器通知第三人，这是一种强制行为，给第三人造成了实际的损失。

本院对被告提供的第一组证据经审查后认为，该组证据中的《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》与原告提交的协议一致，且协议双方对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。原告及第三人对第一组证据中的两份拆迁通知的真实性予以认可，但是该两份证据不能证明原告于2006年10月13日、2006年12月18日单方面解除原被告间的垫资协议，且该证明目的与被告及第三人在此后仍持续使用房屋的事实不符，本院对被告的证明目的不予采信。

原告春秋大剧院对被告提供的第二组证据的真实性无异议，但是认为原告从未通知过鸿福楼民族饭庄要求其停业，鸿福楼民族饭庄自行停业的行为与原告无关；原被告双方协议履行至期满，没有因为原被告提前终止合同而致使第三人的协议不能履行；被告所谓的租金损失，原告已经在2011年双方解除协议中赔偿被告150万元。第三人鸿福楼民族饭庄对被告提供的第二组证据的真实性无异议。

本院对被告提供的第二组证据经审查后认为，该证据能够证明被告与第三人签订租赁合同，租赁期限自2005年1月1日至2009年8月30日，租金为每月14000元，本院对该证据予以采信。

原告春秋大剧院对第三组证据中的春秋大剧院出具的函件及解除协议的真实性无异议；对燎原**公司出具的回函的真实性有异议，认为春秋大剧院未收到该回函；对130万元的银行进账单有异议，认为春秋大剧院支付给燎原**公司的赔偿款中，130万元通过汇款方式支付，20万元通过现金方式支付，该证据不能证明原告支付给被告的赔偿款为130万元。第三人鸿福楼民族饭庄认为该证据为原、被告间的财务往来，与其没有直接关系，未发表质证意见。

本院对被告提供的第三组证据经审查后认为，该组证据能够证明原被告就春秋综合楼拆迁赔偿问题进行了协商，本院对该证据予以采信。但该证据不能证明原告春秋大剧院向被告燎原电器支付的150万元赔偿款中包含的项目及金额，也不能证明150万元赔偿款中不包括对鸿福楼民族饭庄损失的赔偿。因原被告对解除协议均无异议，且该协议与原告提供的解除协议相一致，本院对该证据予以采信。被告提交的银行进账凭证能够证明2011年4月21日，原告春秋大剧院通过银行转账方式向被告燎原电器支付130万元，本院对该证据予以采信。

原告春秋大剧院对被告提供的第四组证据的真实性无异议，但认为该款系原告支付给被告150万元赔偿款后，被告向原告支付的2006年至2011年4月的部分房屋使用费。第三人鸿福楼民族饭庄对被告提供的第四组证据无异议。

本院对被告提供的第四组证据经审查后认为，该收据能证明被告于2011年4月21日向原告春秋大剧院支付200000元，本院对该证据予以采信。

原告春秋大剧院及被告**限公司对第三人提供的两份租赁合同的真实性无异议。原告对第三人提供的拆迁通知有异议，认为该拆迁通知为原告向被告发的通知，我们只要求配合，没有要求停业，第三人自行停业的行为所造成的损失，应自行承担。被告对第三人提供的拆迁通知无异议。

本院对第三人提供的证据经审查后认为，原被告对两份租赁合同无异议，且该合同与原被告提供的合同相一致，本院对两份租赁合同予以确认。本院对该拆迁通知的真实性予以确认，该通知内容仅是春秋大剧院要求对拆迁进行洽谈，但未明确要求第三人立即停业搬迁。

综合上述证据认证及庭审情况，本院确认以下事实：

1998年10月15日，经许昌**员会批复，同意春秋大剧院于剧院东侧临街建设建筑面积约为1900平方米的春秋综合楼。1998年11月22日，原告春秋大剧院与被告**限公司签订《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》，协议约定，该综合楼建设施工资金由燎原**公司全资垫付，待综合楼建成后产权归原告所有，被告则拥有十年的使用权，即自1999年至2009年9月。并约定在使用期内，被告每年向原告交付使用费120000元，使用期满后，原告则在10日内一次性向被告退还其实际垫付的资金。在此期间内，被告**限公司将春秋综合楼的二、三层，约950平方米先后两次租赁给第三人鸿福楼民族饭庄，租赁期限分别为2001年10月30日至2004年10月30日和2005年1月1日至2009年8月30日。2005年年底原告因经营需要，曾与被告多次协商提前收回综合楼的使用权，但双方始终未就提前解除合同的相关事宜达成一致意见。被告**限公司及第三人鸿福楼民族饭庄也未在合同到期后搬离春秋综合楼。自2006年6月，被告**限公司不再向原告春秋大剧院支付使用费。

2011年4月20日，原被告达成《关于燎原电器垫资兴建春秋剧院综合楼协议的解除协议》，约定因春秋大剧院在十年使用期内重建的影响，给燎原**公司部分使用造成了损失，春秋大剧院一次性支付燎原**公司全部损失150万元，双方的垫资协议同时解除，燎原**公司于2011年4月30日前交还使用春秋大剧院的房屋。该协议达成后，原告春秋大剧院向被告燎原**公司全额支付了建设春秋综合楼的垫资款，并向燎原**公司支付赔偿款150万元，燎原**公司于2011年4月30日前搬离春秋综合楼四楼。第三人鸿福楼民族饭庄以未得到赔偿为由，拒不搬离春秋综合楼至今。

本院认为

本院认为：原被告间签订的《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》是双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面、适当的履行义务。合同履行期间内，原告春秋大剧院与被告**限公司虽多次协商提前解除合同事宜，但直至合同履行期限届满，双方未就该问题达成一致意见，应视为双方同意继续履行合同义务。2011年4月20日，原被告签订《关于燎原电器垫资兴建春秋剧院综合楼协议的解除协议》，该协议对原被告具有法律约束力。春秋大剧院应支付燎原**公司因协商解除协议给燎原**公司造成的全部损失150万元，被告**限公司交还使用春秋大剧院的房屋。因《关于燎原电器垫资兴建春秋剧院综合楼协议的解除协议》是对《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》的解除，应视为原被告对双方履行《关于垫资兴建春秋综合楼的协议》期间产生的所有问题一次性解决的约定，因此被告**限公司收到150万元赔偿款后应向原告交还春秋综合楼四层建筑全部使用权，而不是仅交还被告使用的春秋综合楼四楼。2011年4月30日被告未向原告交还春秋综合楼二、三层，系对原告的春秋综合楼所有权的侵权。因被告未向原告交还的春秋综合楼二、三层实际由第三人鸿福楼民族饭庄占用，且被告与第三人间的租赁合同于2009年8月30日业已到期，第三人鸿福楼民族饭庄应向原告春秋大剧院交还房屋。

根据原被告间的《关于燎原电器垫资兴建春秋剧院综合楼协议的解除协议》，被告无需向原告支付2011年4月30日前的使用费，因此原告要求的2006年6月至2011年4月的使用费本院不予支持。燎原电器使用的春秋综合楼面积为1860平方米，原被告约定的使用费为每月10000元。2011年4月30日后，被告未向原告交还春秋综合楼二、三层，面积为950平方米，月使用费应为5107元，被告**限公司应向原告支付2011年5月至2013年4月的使用费共计122568元。

依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、被告许昌**限公司与第三人许昌市**民族饭庄于本判决生效后十日内腾空春秋综合楼二、三层，并将其交还给原告许昌市**限公司；

二、被告许昌**限公司于本判决生效后十日内支付原告许昌市**限公司使用费122568元；

三、驳回原告许昌市**限公司的其他诉讼请求。

案件受理费12100元，原告许昌市**限公司负担10351元，被告许昌**限公司负担1749元。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二?一三年七月十八日