张**与詹建花房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告张**诉被告詹**、第三人洛阳洛**限公司（以下简称洛**司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，第三人李**以本案涉及房屋转让涉及其利益为由申请参加诉讼，本院依法予以准许。原告委托代理人孙**、曾磊、被告詹**委托代理人于**、第三人洛**司委托代理人郭**、第三人李**委托代理人崔**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，为改善居住条件，2014年11月30日，在第三人的促成下，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖合同》。主要内容为：被告自愿将位于涧西区丽新路世纪华阳花园19幢2-1904房产卖给原告，成交价为1040000元，原告应于2014年12月20日前将首付款440000元交付第三人，其余部分办理商业按揭贷款。买卖双方拒绝履行合同或解除合同，应向另一方支付前面约定的房屋成交价的10%作为违约金。但是在原告交款前，第三人告诉原告，称被告以办理涉案房屋解押手续为名，拿走房产证、土地证原件、契税原件，并口头通知第三人不再履行上述《房屋买卖合同》。此后，原告与第三人多次找被告协商，均遭拒绝。原告认为，原被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，应属合法、有效。现被告单方面拒绝履行合同已经构成违约，应向原告支付合同约定的违约金104000元。诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金104000元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告詹**辩称，一、原告起诉状所述内容与事实不符。1、原告与答辩人所买卖的房屋，合同约定交易价格为1040000元，其中首付款440000元，原告应于2014年12月20日前交给第三人，剩余600000元，原告应在办理过户手续时一次性交给答辩人，这在合同“第十条：约定其他事宜”中有明确约定。所以，原被告之间的房屋买卖，其款项支付与商业按揭贷款无关，原告诉状所述首付440000元，“其余部分办理商业按揭贷款”与事实不符。2、答辩人从第三人处拿走房产证等材料，是为办理解押手续使用，而不是拒绝履行房屋买卖合同。3、原告说他与第三人多次找答辩人协商，均遭拒绝完全不是事实，原告违约在先，至今未付分文款项，根本不存在原告与第三人多次找答辩人协商的情况。二、本案的客观事实。1、合同签订背景，2014年11月，第三人在得知答辩人要出售涧西区丽新路世纪华阳花园19幢2-1904号房屋的信息后，多次与答辩人联系，答辩人如实告知该房屋现办有抵押手续事宜，第三人答复一周内银行解押手续即可完成，不影响房屋过户，在此情况下，答辩人同意委托第三人办理房屋买卖事宜，后在11月30日，按第三人要求与原告签订了房屋买卖合同。2、合同履行过程，根据合同约定，原告应在2014年12月20日前支付首付款440000元，原告一直没有支付；另一方面，在答辩人主动约第三人共同去答辩人贷款银行咨询解押手续时，银行告知需两个月才能完成，答辩人即要求第三人协商变更涉案房产过户时间，第三人一直没有给予答复，合同履行因此停滞。三、法律责任分析。从上述事实可以看出，本案中答辩人没有任何违约之处，也不应承担任何违约责任；房屋买卖合同没有继续履行，完全是因为第三人怠于履行中介职责以及原告违约造成的，答辩人基于《合同法》第67条之规定，有权暂时停止履行其义务，这是对答辩人自我利益的合法保护，不存在任何违约之处，因此，答辩人请求人民法院依法驳回原告对答辩人的起诉。

第三人洛**司诉讼意见为：一、首付款交给我公司，过户的时候一次性将余款付给詹建花办理产权手续都有我们代办，没有存在不符。二、被告从我公司强行在银行夺走房产证等证件，拒不办理以后的事宜，原告与我们公司多次找被告协商，被告多次不接电话，只是电话通知我们不在履行合同。三、我公司从未一周内协助办理银行解压手续。四、按照合同约定首付款，被告来交款，我公司通知他因房主违约所以没有让被告来交，合同停滞并不是因为我们造成的，是因为被告不履行合同所造成的。

第三人李**诉讼意见为：因原告张**诉被告詹**、洛阳洛**限公司房屋买卖合同纠纷一案，答辩人作为第三人申请参与诉讼，现针对原告的诉求，答辩人答辩理由如下：一、原、被告之间签订的《房屋买卖合同》因违法而自始无效。1、本案争议房屋系答辩人与被告詹**的夫妻共同财产，詹**未经答辩人同意，单方处分该共有财产的行为违反了《民法通则若干意见》第89条及相关法律规定，该转让行为应认定为无效。2、原、被告签订《房屋买卖合同》时，本案争议房屋处于向中**行的按揭抵押状态，依照《物权法》第191条的规定，在未经抵押权人中**行同意的情况下，詹**单方处分该抵押房屋的行为同样应被认定为无效。二、即使《房屋买卖合同》有效，本案存在的特殊情形【如原告的违约、洛**司的重大过错及违约金的数额等】也同样应该引起合议庭的高度重视：1、原告张**未在合同约定的期限内支付房屋转让首付款，存在着重大的违约，对此过错行为，被告詹**及答辩人有权行使抗辩权；2、《房屋买卖合同》约定的过户手续时间过短，在此期间要办理完毕房屋的按揭解押手续等实践中是根本无法完成的，作为专业的房屋中介公司，被告洛**司对此存在明显的过错，应当承担主要的法律责任，同时，因交易行为最终没有完成，洛**司应当向原告退还其收取的中介费用；3、本案约定的10万违约金过高，法院应予以调整；综上，答辩人请求法院在查明事实的基础上，能依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2014年11月30日，原告张**（买方、甲方）与被告詹**（卖方、乙方）、第三人洛**司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同（贷款）》一份，约定：甲方自愿将坐落于涧西区丽新路世纪华阳花园19幢2-1904的房屋出售给乙方。该合同载明的房屋基本情况为：房屋性质：私有房产，权属证件号码：洛房权证市字第××号，所有权人：詹**，共有权人：（空），楼层：19，总层数：33，结构：框架，建筑面积：143.71平方米。房屋价格为1040000。合同约定乙方须向丙方交纳中介服务费31200元、代办过户费2000元，代办贷款服务费3000元，并且约定在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。关于违约责任，合同约定：1、甲方需保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。

本案审理过程中，1、原告张**及第三人洛**司均认可原告张**实际交纳的中介服务费为20000元，合同约定的代办过户费、代办贷款服务费并未实际交纳。

另查明，被告詹**购买上述房屋时，在案外人中信银**洛阳分行办理了贷款，用以支付购房款。在被告詹**与中信银**洛阳分行、案外人**展有限公司签订的《个人购房借款合同》（该合同中甲方为被告詹**，乙方为中信银**洛阳分行）中明确约定：抵押权存续期间，未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押物（包括但不限于转让、出租、变卖、赠与抵押物）。

本院认为

本院认为，本案中，在被告詹**为购买涉案房屋与案外人签订的《个人购房借款合同》中明确禁止了在未取得案外人中信银**洛阳分行书面同意的的情况下，被告詹**不得以任何方式处分抵押物；同时，根据涉案的房屋买卖合同的有关约定以及当事人的陈述，被告詹**以及第三人洛**司对《个人购房借款合同》中的相关约定应当是明知的，而且还能认定原告张**也明知涉案房屋存在抵押的事实；综上，在无证据证明案外人中信银**洛阳分行已经同意涉案房屋买卖行为的情况下，被告詹**无权处分涉案房屋，原告张**与被告詹**、第三人洛**司签订的《房屋买卖合同（贷款）》应当依法认定为无效。基于合同无效的事实，为了减轻当事人的诉累，本院依法确定第三人洛**司应当向原告张**返还其已经收取的中介费20000元。对于原告张**要求被告詹**支付违约金104000元的诉讼请求，因合同应当依法认定为无效，故原告张**以被告詹**未能依约履行合同为由提出的此项诉讼请求，于法无据；但是，基于造成该份合同无效的原因并依照合同中的相关违约条款及相关法律规定，被告詹**应当对涉案合同无效的后果承担相应的法律责任，综合考虑被告詹**对于造成合同无效后果的过错程度，本院确定被告詹**向原告张**支付违约金8000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十一条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、第三人洛阳洛**限公司向原告张**返还中介费20000元。

二、被告詹**向原告张**赔偿8000元。

上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。

三、驳回原告张**的其他诉讼请求。

本案受理费2380元，由原告张**负担380元，被告詹**负担1000元，第三人洛阳洛**限公司负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二?一五年九月三十日