中国纺**司中原公司与新乡市佐今明大药房连锁有限责任公司、河南三禾俪影**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中国纺**司中原公司（以下简称中**公司）与被上诉人新乡市佐**大药房连锁**公司（以下简称佐**公司）、河南三禾俪影**限公司（以下简称三**司）租赁合同纠纷一案，中**公司于2015年7月22日提起诉讼，要求：1、佐**公司、三**司立即停止侵权，返还租赁房屋；2、佐**公司、三**司按500000元／年标准，赔偿自2015年6月10日至实际返还房屋之日期间的租金损失，并赔偿同期银行存款利息损失；3、本案诉讼费由佐**公司、三**司承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年12月20日作出（2015）红民二初字第335号民事判决。宣判后，中**公司不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2012年6月6日，中**公司作为甲方，三**司作为乙方，双方签订了一份房屋租赁合同，约定甲方同意将劳动中街202号中纺大楼一楼大厅房屋租赁除广**行自动取款机外租给乙方办公使用。租期为三年，从2012年6月10日至2015年6月9日，如乙方需要继续租赁，需提前以书面形式告知甲方，优先由乙方续租，年租金300000元，乙方每半年向甲方交纳租金150000元，先交后租。乙方不得擅自转租。甲乙双方任何一方不得擅自解除合同，否则需要向对方支付违约金100000元赔偿损失。合同还约定了其他权利义务事项。2012年11月27日，中**公司作为甲方，三**司作为乙方，双方又签订了一份房屋租赁协议，约定租期为七年，从2015年6月10日至2022年6月9日止，如乙方需要继续租赁，需提前以书面形式告知甲方，优先由乙方续租，此七年的租金在原三年租金基础上增加10%作为每年租金。年租金为330000元，乙方每半年向甲方交纳租金165000元。该协议约定的其他事项均与上述2012年6月6日的房屋租赁协议相同。

2013年1月29日，三禾公司作为承包方（甲方）、佐**公司作为承包方（乙方）双方签订了一份房屋承包经营合同，约定甲方承包给乙方的房屋位于河南省新乡市红旗区劳动中街202号第1层部分面积。发包中纺大楼第1层面积共500多平方米，广**行自动取款机除外及相关附属设施。承包经营期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止。年承包费为500000元。承包费交付方式如下：2013年2月1日前一次性缴纳首次全年承包费，2014年3月20日前一次性缴纳第二年全年承包费，后八年每年度承包费分两次缴纳，每半年一次，先交后包。缴纳日期为每年的6月20日前和12月20日前一次性缴纳。双方约定由乙方一次性交纳承包经营中纺大楼保证金50000元待承包经营合同终止后一次性退回，不付息。乙方承包经营期间，甲方如提前终止合同，甲方应返还乙方所缴纳未到期承包费并给予乙方全年的租金赔偿。甲方给予乙方一个月的装修期，自2013年3月1日至2013年3月31日止。甲方应于2013年2月28日前将房屋交予乙方验收即使用。乙方应于验收后3日内向甲方缴纳承包经营中纺大楼保证金50000元。

2013年4月7日，中**公司作为甲方，三**司作为乙方双方签订了一份补充协议，主要载明：贵公司二零一三年四月二日呈送的申请，经我公司二零一三年四月三日经理办公会研究，特对原租中纺大楼一层的租房协议补充如下条款：1、按二零一二年六月份签订的三年租中纺大楼一层协议条款执行。2、乙方为了扩大经营，同意在原房租叁拾万元的基础上增加每年柒万伍仟元*，全年租金为叁拾柒万伍仟元*（从二零一三年六月一日起，下半年租金开始为壹拾捌万柒仟伍佰元*）……6、补充协议和二零一二年六月份所签订的租房协议具备同等法律效力。

上述协议签订后，中**公司依约将租赁房屋交付三**司使用，三**司也依约缴纳租赁费至2015年6月，并于2015年7月9日向中**公司缴纳了2015年下半年的租金165000元。三**司亦依照与佐**公司所签订的承包经营合同将房屋转租给佐**公司使用至今。2015年7月22日，中**公司以租赁期限已届满为由将佐**公司、三**司诉至法院请求返还房屋，并赔偿相应损失，并于2015年8月4日，将上述165000元退回至三**司账户。从2013年4月佐**公司实际使用租赁房屋以来，中**公司并未提出书面异议，其庭审中亦未就不同意将租赁房屋转租给佐**公司使用进行举证。

一审法院认为

原审法院认为：2012年6月6日、2012年11月27日、2013年4月7日中**公司与三**司所签订的两份房屋租赁协议及补充协议系双方真实意思表示，内容明确具体，不违背法律的强制性规定，均为有效合同，双方均应遵照执行。中**公司按合同约定将租赁房屋交付给三**司，三**司也依约缴纳租赁费至2015年6月，并依照双方2012年11月27日的协议于2015年7月9日向中**公司缴纳了2015年下半年的租金165000元，但中**公司认为双方租赁合同已到期并向三**司退回该165000元。本案争议焦点在于双方2013年4月7日所签订的补充协议能否变更否定2012年11月27日所签订的房屋租赁协议。从2013年4月7日补充协议“1、按二零一三年六月份签订的三年租中纺大楼一层协议条款执行。2、乙方为了扩大经营，同意在原房租叁拾万元的基础上增加每年柒万伍仟元*，全年租金为叁拾柒万伍仟元*（从二零一三年六月一日起，下半年租金开始为壹拾捌万柒仟伍佰元*）……6、补充协议和二零一二年六月份所签订的租房协议具备同等法律效力。”的内容来看，该补充协议是对2012年6月6日三年期租赁协议的补充，主要内容是增加租金，并未就2012年11月27日七年期租赁协议进行变更约定，中**公司以2013年4月7日补充协议签订时间在后，是双方关于租赁房屋的最终约定而否定双方2011年11月27日签订协议效力的理由不能成立。三**司依照与佐**公司所签订的承包经营合同将房屋转租给佐**公司使用，自2013年4月佐**公司实际使用租赁房屋以来，中**公司并未提出书面异议，其庭审中亦未就不同意将租赁房屋转租给佐**公司使用进行举证。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”现佐**公司租用该租赁已两年多时间，应视为中**公司同意。综上，中**公司要求判令三**司、佐**公司立即停止侵权，返还房屋；并按500000元／年标准，赔偿自2015年6月10日至实际向中**公司返还房屋之日期间的租金损失和同期银行存款利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：驳回中**公司的诉讼请求。诉讼费200元，由中**公司承担。

上诉人诉称

中**公司上诉称：一、本案系侵权纠纷，原审将案由确认为租赁合同纠纷与上诉人的诉讼请求不符。二、涉案补充协议真实有效，该协议已经将租赁期限重新调整为三年。三、本案作为侵权之诉应适用侵权责任法及民法通则相关规定，而不能适用合同法有关规定。四、根据2012年11月27日租赁合同第9条约定，该合同已成立但因尚未付款而未生效。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

佐**公司辩称：答辩人与三**司于2013年1月签订租赁合同，后向中**公司提出了装修意向，待中**公司认可后才对租赁房屋进行了装修，由此说明中**公司同意答辩人租赁房屋。且租赁期间中**公司一直未提出异议，根据相关司法解释，中**公司知道三**司将涉案房屋转租给答辩人后，6个月未提出异议，应视为对转租行为的认可。

三禾公司辩称：一、答辩人对中**公司不存在侵权行为，双方于2012年6月6日、2012年11月27日分别签订的两份租赁合同各自独立，前后衔接，效力平等。2013年4月7日补充协议的主合同是2012年6月6日的租赁合同，该补充协议变更了主合同的租金条款，年租金增加75000元。该补充协议与2012年11月27日签订的租赁合同无关。中**公司退回答辩人租金的行为，并不影响合同的履行。二、答辩人将租赁房屋转租给佐**公司，得到了中**公司的认可，并非擅自转租。三、中**公司逾期提交的证据，不应采纳。四、中**公司要求答辩人按年租金500000元的标准赔偿损失，无事实及法律依据。

本院查明

本院经审理查明：2013年4月2日，三禾公司向中**公司提交申请，内容如下：2012年6月1日，三禾公司签订租中纺大楼第一层三年合同。本公司为了扩大经营，愿意在原租金基础上上涨75000元，共计375000元人民币作为每年的租金。租期及有关事宜仍按原合同条款执行，请贵公司协助报告有关手续。其他事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：中**公司上诉主张2013年4月7日其与三**司签订的补充协议将双方签订的租赁合同的租赁期限重新调整为三年。三**司辩称，双方当事人分别于2012年6月6日、2012年11月27日签订的租赁合同各自独立，前后衔接。2013年4月7日的补充协议的主合同是2012年6月6日签订的租赁合同，该补充协议变更了主合同的租金条款，与2012年11月27日签订的租赁合同无关。2012年6月6日、2012年11月27日分别签订的租赁合同，租赁物一致，但在时间上前后衔接，没有交集，均系单独成立并生效的合同。而从2013年4月7日补充协议的内容看，该补充协议是对2013年4月2日三**司所提申请的回应，申请及补充协议均是针对2012年6月6日所签合同租金进行调整，并未提及2012年11月27日签订的合同，且注明补充协议与2012年6月6日签订的合同具有同等效力。据此，原审判决认定该补充协议是对2012年6月6日所签合同的补充，并无不当。中**公司的该项上诉意见，依据不足，本院不予支持。中**公司上诉认为2012年11月27日签订的合同系附条件生效的合同，因三**司未付款该合同未生效。该合同第九条约定，双方签订付款之日起生效。该合同于2012年11月27日已经签订，三**司在前一合同履行完毕后，于2015年7月9日向中**公司缴纳租金165000元，付款行为也已发生，应视为该合同生效条件全部成就，生效条件成就后不因中**公司退款行为而丧失。故中**公司关于2012年11月27日签订的合同尚未生效的理由不能成立，本院不予支持。

2012年6月6日中**公司与三**司之间签订的租赁合同经补充协议调整后，年租金为375000元。2012年11月27日的合同约定，此七年的租金在原三年租金基础上增加10%作为每年租金。因此，2012年11月27日的合同约定的年租金应当按约定调整为412500元（375000元×（1＋10%）=412500元】。现该合同已经实际履行近一年，三**司应当向中**公司交纳2015年下半年及2016年上半年的租金合计412500元。

三禾公司及佐**公司占有使用涉案房屋，是依据各自签订的租赁合同为依据，且合同仍在履行期间，因此，二者行为不构成侵权。原审判决将本案案由定为租赁合同纠纷，并无不妥。

综上，原审判决认定事实适用法律虽无不当，但处理结果欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民二初字第335号民事判决；

二、河南三禾俪影**限公司于本判决生效之日起十日支付中国纺**司中原公司租金412500元；

三、驳回中国纺**司中原公司的其他诉讼请求。

如未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费200元，二审案件受理费5050元，合计5250元，由河南三禾俪影**限公司负担4500元，中国纺**司中原公司负担750元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十二日