王**、师金霞与缑晓凤房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、师金霞与被上诉人缑晓凤房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王**的委托代理人王**，被上诉人缑晓凤的委托代理人李**参加诉讼。上诉人师金霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2012年3月24日，缑**的丈夫姜**与王**、师**签订《房屋租赁协议》，将位于安阳市健康路大公房2号楼1单元4层5号的房屋租给王**、师**，租期12个月，从2012年3月24日至2013年3月24日止。每年租金5000元，租金一次性交纳。同日，王**、师**向姜**交纳涉案房屋租金5000元，姜**向王**、师**出具5000元房屋租金收到条。

2013年3月29日，双方在2012年3月24日签订的《房租租赁协议》上补充：本协议租期顺延至2013年10月底，月租金500元，到期后不再续租，王**、师**无条件交回房屋。同日，王**向缑晓*出具欠条1份，载明：今欠缑晓*房租2013年4月份至10月底房租（健康路大公房）￥叁仟伍佰元（￥3500元），王**2013.3.29。

另查明：缑晓凤与姜振水系夫妻关系，王**、师金霞系夫妻关系。安阳市健康路大公房2号楼1单元4层5号房屋的登记所有人为缑晓凤，房屋产权证号为安阳**关区字第00070525号。

一审法院认为

鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，缑**的丈夫姜**以其与王**、师**签订两份《房屋租赁协议书》，且在实际履行过程中王**、师**向缑**的丈夫姜**交纳房租，在王**向缑**出具房租欠条，可以证明双方是在合法自愿的基础上订立的，以上合同为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态之规定，双方订立的房屋租赁合同，于2013年10月底租赁期限届满，按照合同约定双方不再续租，王**、师**应当无条件将房屋返还给所有权人即缑晓凤，故对缑晓凤请求王**、师**返还房屋请求予以支持。

关于缑**请求王**、师金霞按照每月租金500元支付32个月租金的诉讼请求。合同到期后，王**、师金霞违反合同约定继续占有使用租赁房屋，由此给缑**造成的租金损失应当予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，缑**因王**、师金霞不及时返还所租房屋的违约行为而受到的损失为涉案房屋进入租赁市场后可获得租金收益。因双方在《租房租赁协议》中约定有租金标准，该标准与缑**的损失相当，故对王**、师金霞按500元／月的标准向缑**支付自2013年4月1日至2015年11月30日（32个月）的房屋租赁费16000元予以支持。

关于缑**请求按照拖欠房屋的20%计算违约金的诉讼请求，因双方并未约定违约金，对该项诉讼请求不予支持。

鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、王**、师金霞于判决生效后十日内向缑晓凤返还安阳市健康路大公房2号楼1单元4层5号的房屋（安阳**关区字第00070525号）；二、王**、师金霞于判决生效后十日内按500元／月的标准向缑晓凤支付2013年4月1日至2015年11月30日的房屋租赁费16000元；三、驳回缑晓凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人王**、师**上诉称：上诉人因和姜振水存在有借款关系，2012年3月24日，上诉人是与姜振水签定了《房屋买卖协议》和《房屋回购协议》，从未与缑晓凤签订过房屋租赁协议，更未将房屋过户给缑晓凤。姜振水、缑晓凤相互串通，以欺骗的手段骗取房产管理局的信任违法获得房产证，又以非法手段将房产权过户到缑晓凤名下，侵犯了上诉人的权益。请求二审法院查明事实，依法驳回缑晓凤的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人缑**答辩称：被上诉人持有房屋所有权证能够证明房屋产权归被上诉人，被上诉人与姜振水系夫妻关系，姜振水代被上诉人签订的合同，被上诉人认可，被上诉人有权要求上诉人支付租赁费，并应在租赁到期后腾出房屋。一审判决正确，应予维持。

本院查明

本院二审查明的事实与一审认定事实一致。

本院认为

本院认为：缑**的丈夫与王**、师**2012年3月24日签订的房屋租赁协议是在平等自愿的基础上签订的，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效协议。双方应按照合同约定全面履行。

缑**对其丈夫姜**签订的房屋租赁协议的行为认可，缑**作为涉案房屋所有权人有权向王**、师**主张给付房屋租赁费，并有权要求王**、师**在租赁期满后腾出并交付房屋。上诉人王**、师**上诉称缑**是以非法手段取得的房屋所有权证，涉案房屋还应归上诉人所有，缑**无权要求返还房屋以及要求支付租赁费的上诉理由，未提供充分证据证实，本院不予支持。另，上诉人师**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按其自动撤回上诉处理。综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费202元，由上诉人王**、师金霞负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十九日