上诉人郑州**限公司与被上诉人郑州祥**限公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州**限公司（以下简称联益置业）与被上诉人**有限公司（以下简称祥*物业）合同纠纷一案，祥*物业于2014年8月14日向河南**民法院提起诉讼，请求判令：1、联益置业支付因其原因导致的空房物业管理费105920元；2、联益置业支付因其原因免除业主的物业管理费用69630元；3、联益置业支付祥*物业代为垫付的前期办公费用20728元。河南**民法院于2015年2月10日作出（2014）牟*初字第2497号民事判决。联益置业不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人联益置业的委托代理人吕**，被上诉人祥*物业的委托代理人何**、郭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：联益置业于2013年开发建设了位于中牟县东风路与解放路交叉口的“联益桂园”楼盘，含1、2、3号楼。约2013年初，联益置业与祥*物业经协商签订《前期物业管理服务合同》一份，约定甲方（联益置业）选聘乙方（祥*物业）提供前期物业管理服务。合同约定：第七条、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳；第二十九条、本合同期限自2012年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；第三十二条、本合同附件一中的费为物业公司前期启动资金，甲方应一次性在物业公司进驻该项目前1个月支付给乙方，其中乙方的物业办公用品甲方可按实物配置给乙方或按该标准支付自行购置，产权归甲方，由乙方无偿使用。合同附件一约定：物业公司前期开办费用98550元，含1、物业办公用品52550元（附办公用品名称、数量、单价清单）；2、交房资料打印费6000元；交房期间物业公司亏损费用40000元（附各项费用明细）。合同附件二约定：物业构成明细：多层住宅2幢、高层住宅1幢、商铺2幢。2013年7月，祥*物业进驻“联益桂园”进行准备工作。2013年7月23日，联益置业支付祥*物业前期开办费用46000元；2014年1月25日，联益置业支付祥*物业费用30000元。关于物业费标准，1号楼为1元∕㎡，2、3号楼均为0.48元∕㎡。1号楼于2013年6月竣工且其中售出的房屋于2013年9月1日至2014年4月30日交付业主，2、3号楼于2013年6月竣工且其中售出的房屋于2013年9月1日交付业主，截止2014年8月上述3栋楼尚有余房未售出。2013年9月1日，祥*物业按约定开始对3栋楼及商铺提供前期物业服务，合同履行过程中，联益置业因故免除了三栋楼部分业主的物业费、垃圾费并向祥*物业出具了证明（共85份），每份证明上均显示了应免除费用的业主姓名、房号、房屋面积、免除金额等信息并加盖了联益置业公章。经核算，免除的物业费、垃圾费共计69626元（其中1号楼52995元、2号和3号楼共16631元）。合同履行至2014年8月，因联益置业长期拖欠祥*物业上述前期开办费用、免除费用及部分未及时售出房屋产生的空置物业费，祥*物业终止了物业管理服务。截止2014年8月经核算，三栋楼中未及时售出的房屋产生物业费共计102883元，合同约定该部分物业费由联益置业承担。此外，联益置业在履行过程中垫付了部分办公费用（详见明细单，为合同约定前期开办费用范围内的办公用品）。截止2014年9月11日，祥*物业人员已全部撤出小区。

一审法院认为

原审法院认为：祥*物业与联益置业双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，联益置业于2013年9月开始为约定范围内的房屋提供前期物业服务，至2014年8月终止物业管理服务，期间联益置业未及时售出的房屋产生物业费102883元，合同约定该部分费用由联益置业承担，故祥*物业要求联益置业给付空房物业费102883元的诉讼请求，理由正当，予以支持；超出部分的诉讼请求，不予支持。祥*物业作为联益置业聘请的有偿物业管理公司，依据联益置业向其发出的书面通知已实际免除了部分业主相应数额的物业管理费用（共计69626元），该物业费用应归责于联益置业，由联益置业负担。故祥*物业的该项诉讼请求，证据充分，予以支持。双方合同约定了物业公司前期开办费用98550元及各项办公费用明细，并约定该费用联益置业应一次性提前支付祥*物业，其中物业办公用品中如系祥*物业自行购置则产权归联益置业而祥*物业无偿使用。祥*物业称其举证的办公费明细单已与联益置业财务人员核对且该员工签署了数额“20728”元，联益置业认可公司存在此员工但对该签字未发表明确的质证意见，且联益置业举证的收据仅能证明其已支付76000元。综上所述，该院认为联益置业拖欠祥*物业垫付的办公费为20728元，祥*物业的该项诉讼请求，理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，**务院《物业管理条例》第四十二条之规定，原审法院判决：一、郑州**限公司于判决生效之日起十日内给付郑州祥*物业服务有限公司物业费十七万二千五百零九元；二、郑州**限公司于判决生效之日起十日内给付郑州祥*物业服务有限公司办公费二万零七百二十八元；二、驳回原告郑州祥*物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千四百七十七元，由郑州**限公司负担。

上诉人诉称

宣判后，联益置业不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足。一、原审法院判令联益置业给付祥*物业物业费172509元缺乏事实和法律依据，且显失公平公正。联益置业与祥*物业签订的《前期物业管理服务合同》中所涉及的空房物业费不应全部由联益置业承担。祥*物业于2013年9月1日开始提供的物业服务质量并未达到约定的标准（前期物业管理服务标准见附件三），严重影响了房屋的销售，且有些房屋的延期交付是由买受人的原因造成的，因此在考虑前期空房物业费的承担主体问题上要以事实为依据，综合考虑多方面的原因，不能仅仅考虑合同表面的约定。其次，联益置业单方免除的物业费，不应全部由联益置业承担。在联益置业延期交房期间，祥*物业没有也不可能按照物业合同的约定全面履行物业服务，且物业服务的质量完全不符合前期物业管理服务标准。在联益置业没有实际交房的情况下，祥*物业以全面、实际履行物业合同约定的义务为由主张物业费不仅显失公平，且不合常理。二、祥*物业出具一份有财务人员签字的办公费用明细表来主张其垫付的办公费用，但联益置业并不认可该明细表上相关财务人员的签字，在这种情况下，原审法院直接判决联益置业向祥*物业支付办公费用20728元明显事实不清、证据不足。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判降低联益置业向祥*物业支付的物业费和办公费用数额，并由祥*物业承担本案一审和二审的诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人祥坤物业答辩称：一、根据一审庭审笔录，联益置业表明之所以影响房屋的销售是因为联益置业与施工方有尾款纠纷，房屋未能交付所导致的。二、根据双方签订的前期物业管理服务合同第七条的规定，联益置业单方免除的物业管理费应该有联益置业全部承担。三、一审庭审中，联益置业已经自认财务人员程*是其公司员工，故此财务报表应当予以认定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照诚信原则全面履行自己的义务。联益置业上诉称原审法院判令其给付祥*物业物业费172509元缺乏事实和法律依据。经审核，根据联益置业与祥*物业签订的《前期物业管理服务合同》第七条之约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位即联益置业交纳，故祥*物业要求联益置业给付空房物业费10288元的诉讼请求成立；加上祥*物业根据联益置业的书面通知已实际免除的部分业主物业管理费用（69626元），两项费用合计172509元，联益置业亦无证据证明祥*物业提供的物业服务质量存在瑕疵，故原审法院判令联益置业负担前两项物业费用并无不当。联益置业另上诉称原审法院判决其向祥*物业支付办公费20728元证据不足，根据祥*物业原审中举证的办公费明细单，上面有联益置业财务人员核对后签署的数额“20728”元，联益置业认可该公司存在此员工，但一审中未对该签字发表明确的质证意见，二审中也未能提交相反证据否定上述明细单，故联益置业应对其该上诉主张承担举证不能的法律后果。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4477元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日