赵**与杨**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人杨**租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院作出的（2015）西*二初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人赵**，被上诉人杨**及其委托代理人王*、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年10月30日，赵**（乙方）与杨**（甲方）签订了《租房协议》一份，该协议主要约定：“一、甲方将坐落于西工区丽春东路南王城雅苑小区11号楼2门101号东半部分（面积50平方米，以下简称该房屋）租给乙方使用。二、该房屋乙方用于经营装饰材料，未经甲方许可，不得擅自改变、增加经营种类和品种（限制不得改为饭店、娱乐场所等），不得进行违法经营活动。三、本合同自2013年9月11日起至2014年9月10日止，为期壹年。房租按每月人民币2200元计，押金人民币四千元整，由甲方给乙方出具押金收条。四、从本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付首批房租至12月底（即2013年11、12月份房租），之后每季度末支付下季度房租。在每一个房租年度结束后，按照本楼其他房屋出租均价调整房屋租金。五、合同期满，乙方如果不再续签，需提前两个月通知甲方，在乙方没有拖欠甲方租金、水电费、物业费等相关费用并且没有违反相关约定的情况下，经甲方验收房屋完好无损，自乙方迁出房屋之日起一周内，甲方向乙方全额返还押金，利息不计。六、乙方未能按时支付甲方租金，超过10日，甲方有权终止本合同并收回房屋。七、合同期间内，未经甲、乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除本合同，但本合同有明确约定的除外。八、在本合同期满前二个月，双方协商续租或者终止本合同，在同等条件下乙方有优先承租权。如在期满前一个月仍未达成续约合同，期满时本合同视为自然终止。”该合同签订后，赵**的儿子赵**向杨**缴纳了4000元押金，双方按照协议约定履行了各自的权利与义务至2014年9月10日该合同到期。该合同到期后，赵**又向杨**账户中汇款6600元作为2014年10月-12月的租金。2015年11月10日，杨**向赵**发出通知一张，主要载明：“赵**先生：2013年10月30日我与您签订租赁合同，将位于洛阳市西工区丽春东路王城雅苑小区11号楼2门洞101东半部分房子，面积50平方米出租给您，租赁期间为2013年9月11日至2014年9月10日，现租赁期限已到，现通知您自2015年1月1日房租上涨，租赁价格为3000元。您若有意续租，请于2014年12月10日前签订下年租赁合同，租金标准为3000元，若不同意续租，请于2014年12月31日前腾空房屋，并恢复房屋原状，交付给我。以上特此通知。”后赵**不同意该房租标准，双方就此问题始终无法达成一致，赵**起诉。

一审法院认为

原审法院认为：赵**与杨**于2013年10月30日签订的《租房协议》到期后，双方就续租问题未形成后续的书面租赁合同，租赁期限应为不定期。杨**依法可随时行使租赁合同的解除权，且其已经于2014年11月10日以通知的形式告知了赵**涨租金的事宜，双方就此问题一直未达成一致意见，赵**则继续使用该房租至2015年元月初。之后杨**解除了与赵**之间的《租房协议》，并无不妥。由于杨**不同意继续履行《租房协议》，故赵**要求继续履行《租房协议》的诉讼请求本院不予支持。赵**要求杨**赔偿断电后营业损失1.8万元、强搬物品失毁损失8500元及丢失物品的诉讼请求，由于赵**向本院提交的证据均系其自己书写，并不能证明该部分损失，属于证据不足，不应予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：驳回赵**的诉讼请求。一审案件受理费460元，由赵**承担。

上诉人诉称

赵**不服原审判决向本院提起上诉称：一、原判决认定事实不清、证据不足。1、杨**向赵**发出通知的事实不能成立。原审认定杨**于2015年11月10日向赵**发出通知时间不对，对杨**发出通知一事，赵**毫不知情，原判决认定租房协议2014年9月到期，上诉人向杨**账户汇款6600元作为10-12月的租金，杨**接受款项，表明双方存在不定期租赁合同，上诉人有权使用租赁房屋至14年12月31日。假定发出通知的时间是2014年11月10日，通知也存在以下问题：合同履行期内，杨**无权要求变更或解除合同，其在14年12月31日前无权发此通知；其要求上诉人在14年12月31日前腾空房屋更是违约行为，因租金已经支付至14年12月31日；即使要求解除合同，也必须给赵**留有合理期间来腾空房屋，即15年1月1日起的某个期间。2、杨**侵犯了合同约定的上诉人的优先承租权。3、杨**身为国家公务人员，不依双方约定和法律途径解决纠纷，强制换锁，形成31小时店面由杨**暴力控制，造成部分物品丢失。4、上诉人要求杨**赔偿损失由事实和法律根据。庭审中，杨**承认切断上诉人租房供电线路，给上诉人造成经济损失客观存在；上诉人请人开锁花费50元且半天停业是事实，应该赔偿；上诉人提交了强制进店野蛮、粗暴搬上诉人办公用品的照片，杨**承认强搬物品，应赔偿损失。5、上诉人向杨**所汇款中，包括了租房押金4000元及冬季取暖费用，原审法院对退还该款项未释明。二、原判决违反法定程序。原审未对上诉人关于装修费用要求赔偿和补偿的权利进行释明，也未进行调解，违反法定程序。三、原判决违背以事实为根据以法律为准绳，公平公正的审判原则。请求：1、撤销原审判决；2、改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审；3、本案诉讼费用由杨**承担。

被上诉人辩称

杨**答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。通知内容清楚明确，时间是2014年11月10日，且贴在赵**所承租房屋大门口的墙上，赵**不可能看不到；6600元是赵**认为2014年10月到12月的租金，完全是错误的，赵**是看到通知后才匆忙按每月2200元租金水平直接通过银行将钱打到答辩人卡上，答辩人也明确表示其租金不可能是2200元一个月；赵**认为其有优先承租权，但为举证2200元是他在同等条件下，当时该房屋的租金市场已达到3500元一个月，答辩人同意3000元一个月租给他，他还不愿意。至于暴力手段入房，切断电源其在一审并未举出相应的证据，所为的押金不在其一审诉求之内，请求驳回上诉人的全部上诉请求。

本院查明

本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，赵**与杨**于2013年10月30日签订的《租房协议》至2014年9月10日到期后，未再达成书面协议，双方都有权随时解除租赁合同。赵**于2014年11月10日支付6600元及取暖费至杨**银行账户，杨**虽接受该款项，但其称收取的是合同到期后赵**继续占用房屋的费用，且合同明确约定“如在期满前一个月仍未达成续约合同，期满时本合同视为自然终止”，不能认定双方同意按原合同条件继续租赁关系至2014年12月底，赵**主张其可使用房屋至2014年12月31日，杨**通知其于2014年12月31日前腾空房屋违约的主张不能成立。杨**于2014年11月10日以张贴通知的形式将关于调整房租，限期签订租赁合同或于2014年12月31日前腾空房屋的事项告知赵**，双方在此之后未能续签合同，原审据此认定杨**解除了其与赵**之间的《租房协议》，处理并无不当。关于赵**上诉要求杨**赔偿断电后营业损失及强搬物品损失的上诉请求，因没有足够证据支持，本院不予采信。赵**关于退还租房押金、取暖费余额及对装修费用进行补偿的上诉理由，因其没有在诉讼请求中列明，也未进行举证证明，本院不予处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费460元，由赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日