左**与河南**限公司、河南**限公司兰考分公司买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告左*锋诉被告河南**限公司、被告河南**限公司兰考分公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐换丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛**、被告河南**限公司委托代理人司高兴到庭参加了诉讼。被告河南**限公司兰考分公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年9月2日，原告按照被告广告宣传，当天交10000元抵20000元，原告9月2日向被告缴纳10000元现金，被告公司兰考县金**考分公司向原告出具10000元收据，2014年9月16日双方签订了，原告购买被告开发的兰城华府位于兰考县车站路与经四路交汇处南50米，房屋2号楼一单元4层东户，建筑面积123.59平方米（暂定），房屋价格为2493.45元每平方米。原告选择的付款方式为按揭贷款，先付购房款的百分之三十（认购金计入首付款）计款98165元。购房合同签收前，原告方向被告另行缴纳88165元的首付款，原告给被告共缴纳购房款98165元。原告缴纳全部首付款后，多次同被告协商办理按揭贷款事宜，被告以种种理由推诿，不予办理。2014年6月，被告工作人员告知原告的房屋另行销售给第三人，2014年7月份被告为第三人办理房屋按揭，缴纳相关契税。原告得知被告将原告购买的房屋另行销售给他人后，多次同被告协商赔偿事宜。原告依据《最**法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告认为，双方已签订合同，应当按照合同约定履行，被告已经严重侵犯原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令解除双方签订的购房协议，被告返还原告购房款98165元，承担原告已付购房款一倍即98165元的赔偿责任，两项合计196330元，赔偿原告购房款同期银行贷款利息，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告河**限公司辩称，1、原告原先订的房产并非诉请的房屋，是2号1单元16层东户。在约定的7日内，原告交纳房屋首付款，但未签订认购协议书。根据约定，该认购款被告方不予返还。此后原告要求调整房屋，未交清首付款。根据约定，被告方有权将其另行调换的房屋出售。对原告诉请的房款及利息认可，其他不认可。没有完全交付房款，对一倍的赔偿要求，不同意返还。2、出现本案纠纷，原告方具有大过错，原告未履行认购单义务，要求调换房屋所造成。原告本身应承担相应责任。3、认购协议签订后，被告方要求原告按认购协议履行义务。但被告未依法履行。从法院调取材料看出，被告方另行出售房屋是在原告严重违约情况下造成的。

被告河南**兰考分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，2013年9月2日，原告左**与被告河南**兰考分公司签订了兰城华府小区房屋认购单，原告购买被告开发的位于兰考县车站路与经四路交汇处南的房屋，位置：2号1单元16层东户的商品房一套，建筑面积为123.59平方米，2589.49元／平方米，房屋总价款为320035元。房屋认购金10000元。付款方式为按揭付款：签订认购协议书时缴纳总房款的30%（含已交定金），计100035元。房屋认购单事项约定：1、原告承诺在签订大单后7日内（2013年9月2日至2013年9月8日），交纳所购房屋首付款或全部房款，并签订认购协议书；如逾期不缴纳约定房款和签订认购协议书，被告方按原告退房处理，原告所缴纳的认购金被告方不再退还，原告所认购房屋被告方另行销售。2、双方签订认购协议书后，该大订单自动失效，原告已付定金将转入应付首付款或全部房款内。3、本大订单生效后，被告不再接受原告方任何理由的退房、换房、更名等申请。4、本大订单在双方约定的期间内，原告认购房屋被告不得另行出售。5、该房屋认购单壹式叁份，被告持贰份，原告持壹份，具有同等法律效率，原、被告双方签字后方可生效。原告在认购单上签名，被告方在认购单上盖有河南金**兰考分公司合同专用章。当天，原、被告双方将认购单变更为，房屋位置变为2号1单元4层东户，房屋单价变为2493.45元／平方米，房屋总价款变为308165元。付款方式变为按揭付款：签订认购协议书时缴纳总房款的30%（含已交定金），计98165元。其它内容相同。2013年9月2日，原告向被告河南**兰考分公司交纳认购金10000元，2013年9月16日，原告向被告河南**兰考分公司交纳首付金88165元，被告向原告出具收据两份。2013年9月16日，原告与被告河南**兰考分公司签订了原告购买位于兰考县车站路与经四路交汇处南50米，房屋为2号楼1单元4层东户，建筑面积为123.59平方米，优惠后单价2493.45元／平方米的商品房认购协议书。2014年7月21日，被告河**限公司与案外人张**签订商品房买卖合同，将位于兰考县车站路与经四路交汇处南50米，房屋为2号楼1单元4层东户的商品房卖给案外人张**。原、被告双方协商赔偿事宜无果成讼。

另查明，被告河南**限公司于2014年4月30日取得兰房售字（2014）第018号商品房预售许可证。

上述事实有原被告双方的陈述、2013年9月16日认购协议书、2013年9月2日和2013年9月16日收据、2013年9月2日认购单、商品房买卖合同及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告左**与被告河南**兰考分公司于2013年9月16日签订的《兰城华府认购协议书》，对原告购买被告开发商品房进行了详细的约定，对双方交易的商品房的基本情况及单价、付款方式、买受人逾期违约责任、交付期限、保修责任、争议的解决办法等进行了约定，原、被告之间就购买特定商品房达成了一致的意思表示，因而该《兰城华府认购协议书》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方约定支付了总房款的30%即98165元（包括已交认购金）作为购房款。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定该《兰城华府认购协议书》为商品房买卖合同。但因该特定商品房在双方签订认购协议时尚未建成，该《兰城华府认购协议书》实际应为商品房预售合同。原告虽未按照双方签订的认购单上规定的时间交纳首付款，但后来原告交纳首付款，被告接受后出具收据，并签订认购协议，视为双方对认购单规定事项的变更，对认购协议的认可。经法庭调查，被告于2014年4月30日取得兰房售字（2014）第018号商品房预售许可证，原、被告双方在签订的认购协议时，被告虽未取得商品房预售许可证，但根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可以认定双方签订的认购协议有效。经庭审查实，2014年7月21日，被告河**限公司已将其与原告所争议的商品房即位于兰考县车站路与经四路交汇处南50米，房屋为2号楼1单元4层东户的商品房卖给案外人张**，并签订了商品房买卖合同。原告左**与被告河南**兰考分公司之间的商品房买卖合同目的不能实现，故原告要求解除双方签订的认购协议和返还已付购房款98165元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告在和原告订立认购协议后，又将房屋出卖给案外人张**，导致商品房买卖合同目的不能实现，原告请求被告承担赔偿责任的诉请，符合法律规定，应予支持。根据本案的实际情况和当地消费水平，酌情支持30000元赔偿诉请。被告河南**兰考分公司虽然是被告河**限公司的下设分公司，其与原告签订的购房合同是在其营业执照登记核准的经营范围内签订的，以被告河南**兰考分公司名义签订合同并不影响合同的有效性，分公司不具有法人资格，其应承担的责任由被告河**限公司承担，故对原告诉请解除与被告河南**兰考分公司购房协议、返还购房款和承担赔偿责任的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告左**与被告河**限公司兰考分分公司于2013年9月16日签订的《兰城华府认购协议书》；

二、被告河**限公司于本判决生效后十日内返还原告左**购房款98165元及利息损失，利息按中**银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算，从2013年9月17日起至本判决确定的还款之日止。

三、被告河**限公司于本判决生效后十日内赔偿原告左**损失30000元；

四、驳回原告左**对被告河南**兰考分公司的诉讼请求；

如未按本判决书指定的期间内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4227元减半收取2114元，由被告负担1632元，由原告负担482元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十七日