南阳市南阳新区新店乡菱角池村一组与崔*合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人崔**与被上诉人南阳市南阳新区新店乡菱角池村一组为合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2014）宛民初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人崔*委托代理人温**、被上诉人南阳市南阳新区新店乡菱角池村一组委托代理人宋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2006年5月27日，以菱角池村一组为甲方，崔*为乙方，签订租地协议一份：1、甲方原有游乐场旧址东西长98.4米，南北长58.2米，共8.6亩，租与乙方使用（含租地内的附属物）；2、每亩价格1000元；3、付款方式每年6月20日一次性付给甲方8600元，每超一天罚乙方20‰滞纳金；4…。；5、租赁期限25年，未尽事宜双方协商解决；6、甲方负责调解解决租用土地上及周边一切纠纷。甲方村民代表任**、王**、任有停等5人、党小组长魏**、代组长丁**，乙方崔*在协议上签字。协议签订后，崔*交纳2006、2007年租金8600元，2009年租金5000元。因崔*认为一组未妥善解决周边问题，租金一直未交。2012年，菱角池村一组认为崔*在当时丈量土地是多丈量了2亩，在崔*并未在场的情况下，将该土地北部（朱**一直使用）约2亩土地划归朱**使用。

一审法院认为

原审法院认为，菱角池一组于2006年5月27日由原代组长与崔*签订租地协议，并有党小组长魏**及5位村民代表（含现任组长任有停）签字认可，应当视为双方自愿平等，《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。故该协议中约定租赁期限超过20年的部分无效。该协议其他条款并不违反法律规定，应为有效。协议签订后，崔*在最初的2年中履行了己方的义务，在菱角池村一组不能解决租赁土地周边纠纷时，应当依法行使权力，要求相关部门予以解决，但是以此为由一直拖延至今，有不当之处；菱角池村一组在与崔*签订协议时认可面积、北边界（魏**当庭陈述）及北边界存在纠纷（朱有发猪场），但一直未能解决，已经存在违约，又于2012年以崔*少丈量土地为由将本已存在纠纷的北部部分土地划与他人，经本院现场勘测，如按照菱角池村一组的丈量，南部与菱角池二组共同使用的池塘无任何使用价值。综上，本院认为，双方的纠纷均存在过错，最好的解决方法应为协商解决，但是双方现不能达成一致意见，为彻底解决纠纷，不扩大双方的损失，该协议现应予以解除为妥。双方的损失以崔*实际使用的土地为基准，待实际使用的面积确定后，双方另行主张损失及租赁费用。经本院现场勘验，原告并未养殖家畜，但自述在池塘中养殖鱼类并自建部分建筑，因菱角池村一组未要求崔*搬出，可待本判决生效后双方另行协商。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百一十四条之规定，判决：一、解除南**阳新区新店乡菱角池村一组与崔*签订的租地协议；二、驳回南**阳新区新店乡菱角池村一组的其他诉讼请求；三、驳回崔*的反诉请求。案件受理费1330元，由南**阳新区新店乡菱角池村一组负担；反诉费525元，由崔*负担。

上诉人诉称

崔*不服原判，上诉称：1、原审判决解除双方租赁关系违背客观事实和法律规定。本案中，被上诉人未妥善解决土地上及周边纠纷，未严格履行合同义务具有违约行为，导致上诉人未能实际利用租赁土地，根据合同法67条的规定，上诉人不向被上诉人支付相关租金不属于违约行为，而且直到被上诉人提起诉讼时，也未通知过上诉人解除合同，另外，上诉人作为本组村民，近年来应分配给上诉人的征地补偿款等款项均由被上诉人直接扣留，数额已超出上诉人应付租金，上诉人不存在违约行为，2、被上诉人违约已经造成上诉人巨额经济损失，原审未支持被上诉人的反诉请求错误。上诉人租用土地是为了进行畜牧养殖，因被上诉人未妥善解决土地纠纷致使该院落不能圈建，上诉人不能有效利用，已经造成了上诉人的巨额经济损失，3、从土地利用现状看，原审判决解除租赁合同也存在明显不妥。双方订立租赁合同时，该土地上已有本村村民建造的房屋，上诉人出资购买了相关房产，原审判决解除合同直接侵犯了上诉人的房屋所有权。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人全面或者适当履行合同，赔偿上诉人损失5万元并承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人南阳市南阳新区新店乡菱角池村一组答辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，因为上诉人经营不善才导致土地闲置，2006年双方签订协议，由于被上诉人长期不交租赁费，后来2012年才重新丈量划出去一部分地，从而发生纠纷，直到现在上诉人再也没有交过租赁费。2、程序方面，我们为此事起诉过两次，第一次起诉时都已告知过上诉人。3、上诉人所说解除合同不经济的理由不成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。

二审中，双方当事人均没有向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，合同解除的方式有约定解除和法定解除两种，本案中，上诉人崔*与被上诉人南阳市南阳新区新店乡菱角池村一组在租赁协议中对于解除合同的条件并未约定，亦未能协商一致。而根据合同法第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被上诉人在与上诉人崔*签订协议时认可北边界存在纠纷，但一直未能解决，未能履行自己的合同义务，存在违约，上诉人崔*在合同签订后的两年履行了合同义务，后以被上诉人违约为由拒不支付租赁费至今，现双方又无法达成新的协议。从目前情况看，双方的合同目的已无法实现，故原审在综合双方证据、现状等因素的基础上判决解除双方的合同并无明显不当。关于双方的损失及租赁费用等问题，原审已告知双方可另行解决。故上诉人的上诉理由不能成立，其诉讼请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费525元由上诉人崔*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十七日