马**与王**买卖合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告马*升诉被告王**买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，被告王**于2015年9月8日提出反诉，本院依法予以受理。本院依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告马*升及其委托代理人齐广亮、被告王**及其委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马*升诉称：原、被告经协商，于2013年11月25日签订房屋买卖合同，约定被告位于某某北路路西原社会保险所的房地产卖给原告，房产证号为2009000104号，建筑面积926.87平方米。双方约定价款总额为225万元，合同签订时，原告先支付购房款105万元整，被告依约应予协议当日将上述房地产交付给原告。后原告又两次支付购房款40万元，但被告至今不将上述房地产交付给原告。综上所述，原、被告在意思自治的情况下签订房屋买卖合同，该合同约定的双方权利义务均没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应该依合同履行各自的义务。请求法院依法确认2013年11月25日原、被告签订的房屋买卖合同的效力；判令被告履行合同，交付房地产。

被告辩称

被告王**辩称：1、本案原告马*升不具有原告的主体资格，因为马*升不是实际购房人，实际购房人是柘城县信用社职工曹**、马*甲，马*甲即是原告的哥哥。2、原告起诉的事实理由部分与事实不相符，原告所诉称的签合同时原告即支付被告105万元房款不属实，其中100万元房款是冲抵被告在柘城县信用社贷款，其中有可能涉嫌违法，甚至是犯罪，该合同应属无效合同。

被告王**反诉称：2013年11月25日，原、被告签房屋买卖合同，但是原告没有依约支付购房款。根据法律规定，原告构成违约，被告有权解除合同。请求解除原、被告所签房屋买卖合用，判令原告依约承担违约金并赔偿损失。

原告对被告的反诉辩称：1、原、被告所签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，并经过公证；原告依合同履行了义务，该合同依法成立，被告要求解除无事实及法律依据。2、被告以100万冲抵贷款涉嫌违法、合同应属无效，并以此要求解除合同无事实及法律依据。3、原告在履行合同时，无违约行为；相反没有交付房产是被告违约，请求驳回被告的反诉请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告的主体资格是否适格；2、原告请求确认买卖合同的效力及要求继续履行合同、交付房地产有无事实及法律依据；3、被告反诉解除合同并要求原告承担违约金、赔偿损失有无事实及法律依据。

原告向本院提供的证据有：一组，1、原告身份证复印件一份；2、原、被告房屋买卖合同及公证书一份；3、房产证一份；证明原、被告于2013年11月25日签订房屋买卖合同一份，原告购买被告房产证号2009000104房产一处，购房款225万元，原告依约履行了义务，但被告未交付房产；双方对买卖合同进行了公证，该合同依法成立。二组，1、2013年11月25日收条一份，2013年11月25日公证处发票一份；2、2014年5月1日中**行客户回单一份；证明原告依约履行义务，支付购房款145万元，为保护交易安全，被告应交付房产。

被告对原告提供的证据质证意见是：对一组证据1真实性无异议。对证据2有异议，买卖合同乙方签名不是本案原告所签，该签名是实际购房人曹**所签，因此该合同书不真实，那么柘城县公证处的公证书具有瑕疵，应不具有法律效力。对证据3有异议，原告所提供的房产证系伪造，真房产证复印件庭后提交，真房产证原件交给了实际购房人。对二组证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，因为被告在信用社欠的有贷款，曹**、马**两位实际购房人作为信用社职工，擅自将交付给被告的房产款冲抵被告欠信用社的贷款，因此两位实际购房人并没有向被告支付购房款100万元；原告所提供的2013年11月25日被告所书写的105万元的收条内容不客观真实；对证据2无异议；虽然实际购房人依照约定支付了部分房款，但是直至现在实际购房人还欠有被告部分房款，即使该房屋买卖合同合法有效，依照该合同第四条约定，或依照法律规定被告有权收回房产。

被告向本院提供的证据有：证据1、2015年10月11日曹**证明一份；证明1、2013年11月25日实际购房人所支付的100万元购房款，是冲抵的信用社贷款，并不存在实际交款行为。2、两位实际购房人作为信用社职工，为了隐瞒自己的违法行为，以原告马**的名义签订购房协议。证据2、2015年8月1日被告与实际购房人马**谈话录音光盘一张，并附有录音摘要。证明1、实际购房人是曹**、马**；2、直至现在实际购房人一直欠着被告的购房款。证据3、2013年5月1日房屋租赁合同一份，证明在原、被告签订房屋买卖合同之前，被告已经将该房屋出租，被告也领着实际购房人告知了租房人，即履行了交房义务。

原告对被告提供的证据质证意见是：证据1有异议，该证人未出庭作证，没有身份证，证据形式不合法，该证人所证明的内容不能否定本案原、被告所签订的买卖合同。对证据2认为1，该录音摘要内容与本案无关联性，不能否认原、被告双方所签订的房屋买卖合同及公证书的效力，2，依据相关法律规定，当事人以录音形式实施的民事行为，如有两个以上无利害关系人作为证人，或者其他证据证明该民事行为符合法律规定，可认定有效。所以该录音不能作为本案的证据使用；3，该录音无在场人，无原告确认事实。对证据3认为该证据说明被告与他人签订的租赁合同至2018年5月，不能证明被告将涉案房产交付给了原告。

本院查明

本院对原告提供的证据认证如下：一组，证据1被告无异议，对该证据予以确认。证据2被告虽有异议，但该买卖合同经柘城县公证处公证，被告也未提供有效证据证明其异议观点成立，对该证据予以确认。证据3，被告有异议认为原告所提供的房产证系伪造，真房产证复印件庭后提交，但被告庭后并未提供其所谓的真房产证复印件，该房产证复印件上房产证号与原、被告签订的房屋买卖合同及公证书的涉案房产证号一致，被告也认可将房产证交付给原告，所以其异议不成立，对该证据予以确认。二组，证据1，被告对真实性无异议，只对证明目的有异议，且被告未提供有效证据证明其异议观点，对该证据予以确认。证据2，被告无异议，予以确认。

本院对被告提供的证据认证如下：证据1，原告有异议，且证人未出庭作证，没有身份证，对该证据不予确认。证据2，原告有异议，且该录音无利害关系人在场，被告未提供其他有效证据相印证，对该证据不予确认。证据3，原告只是认为该证据说明被告与他人签订的租赁合同至2018年5月，不能证明被告将涉案房产交付给了原告，对该证据予以确认。

依据上述有效证据及庭审，本院确认本案事实如下：原、被告于2013年11月25日签订房屋买卖合同，内容为；出卖方（甲方）王**，身份证号4123271975072XXXX9。购买方（乙方）马*升，身份证号4114241987101XXXX5。甲乙双方经协商一致，签订本合同，供共同信守执行。第一条，该房屋坐落在柘城县城关镇某某北路路西（原劳动局保险所）；房屋所有权证号：柘城**关镇字第2009000104号，建筑面积926.87平方米。第二条，甲方愿意出卖给乙方，乙方看过该房地产的现状后，愿意购买上述房地产。第三条，双方商定上述房地产的交易价格为贰百贰拾伍整元。第四条，付款时间与办法；乙方于2013年11月25日向甲方支付一百零伍万元整，下余款于2014年5月1日付清，如不能按时付清，甲方有权收回房产。付款方式；现金支付。第五条，甲方应于2013年11月25日将房地产全部交付给原告使用；甲方在交房的同时将房地产证件和相关文件交给乙方。第六条，税费承担；由乙方承担。第七条，违约责任；（一）乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分价款30%的违约金并赔偿对方损失；（二）甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付房价款30%的违约金并赔偿对方损失。第八条，甲方保证对所转让的房地产没有权利瑕疵，即没有被查封扣押、被限制转让、设定抵押、先行转让赠与他人等情况，甲方对该房产拥有完全、合法的处分权，且该房地产可以依法转让过户。第九条，本合同一式两份。甲方一份，乙方一份，公证处一份。合同经双方签字盖章后生效。原、被告分别签字并按上指印。原、被告双方并于当日在柘**证处对该合同予以公证；公证证明被告王**与原告马*升于2013年11月25日在柘**证处签订的房屋买卖合同意思表示真实，该房屋至2013年11月25日无其他权利受限制的记录，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签名属实。被告于2013年11月25日收到购房款105万元；于2013年12月2日收到购房款30万元；于2014年5月1日，通过中**行存入被告王**账号款10万元；原告三次共支付购房款145万元。由于被告未依约将涉案房地产交付，只将涉案房地产产权证交于原告，为此形成纠纷，原告起诉来院。

诉讼中被告提起反诉，称原告违反买卖合同约定未按时支付购房款；根据法律规定应解除合同，原告依约承担违约金并赔偿损失。

另查明：被告王**于2013年5月1日将涉案房屋租赁给他人，租赁期限为2013年5月1日至2018年5月1日。

本院认为

本院认为，原、被告双方所签订的房屋买卖合同，是在协商一致的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且双方在公证处对该房屋买卖合同进行了公证，该房屋买卖合同合法有效，依法应于保护。双方均应按合同约定履行自己的义务。原告依合同约定于2013年11月25日将购房款105万元交付给被告，但被告只将房产证交付给原告，而未按合同约定在2013年11月25日将房地产全部交付给原告使用，属违约行为。原告又于2013年12月2日、2014年5月1日分两笔向被告支付40万元，共计支付购房款145万元；被告仍没有向原告交付涉案房地产。现原告请求确认房屋买卖合同有效，原、被告继续履行合同的诉请理由成立，本院依法予以支持。被告辩称原告所支付的105万元，是原告替被告向信用社归还的被告在信用社的贷款，并没有实际支付；且有可能涉嫌违法，甚至犯罪。本院认为，无论原告以何种方式向被告支付款项，被告已认可收到，且已出具收据，应视为原告已支付该购房款项；至于支付该款项中是否存在有人可能涉嫌违法，甚至犯罪，被告可向相关机关进行反映处理。被告反诉称原告未按合同约定支付购房款，根据法律规定应解除合同，原告承担违约金并赔偿损失的理由不能成立。从双方签订的房屋买卖合同上看，原告按约定的时间支付了购房款，是被告未按约定时间将涉案房地产全部交付给原告使用，首先违约，从而导致该合同没有完全履行；现原告要求继续履行合同，被告应积极配合按合同的约定交付房地产，合同的目的能够完全实现，故被告反诉解除合同不能成立，不予支持。由于被告违约在先，实际上又未遭受任何损失，要求支付违约金及赔偿损失，本院不予支持。被告又辩称本案原告马**在房屋买卖合同上签名非本人所签，并请求对原告的签名进行笔迹鉴定。本院认为，被告本人对房屋买卖合同的内容不持异议，签订合同时被告本人在场并没有表示异议，也已经签字认可；且该合同已经在公证处公证确认，无笔迹鉴定必要。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，该合同仍然是合法有效的合同。且公证书合同上已注明双方当事人的签名属实，所以原告应为本案适格的主体。被告的其他辩解意见本院不予采纳。据此依照《中《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、依法确认原告马**与被告王**于2013年11月25日签订房屋买卖合同合法有效，应当继续履行；

二、被告王**于本判决书生效后十日内将坐落在柘城县城关镇某某北路路西（原劳动局保险所）的房地产（所有权**城关镇字第2009000104号）交付给原告马**使用；原告马**于被告王**交付房地产的同时，向被告王**支付购房款800000元；

三、驳回被告王**的反诉请求。

案件受理费24800元，反诉费12400元，合计37200元，由被告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费24800元（或向商丘**民法院交纳，户名：商**政局，开户行：中原**慧商支行，帐号800001607911011），上诉于河南省商丘**民法院。逾期按撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日