原告河南**限公司与被告苗**买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告河南**限公司（以下简称汇**司）与被告苗**买卖合同纠纷一案，于2012年12月31日向本院提起诉讼。同日本院受理后，向被告送达了应诉通知书、起诉书副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票等法律文书。2013年3月5日，依法由审判员鲍**适用简易程序公开开庭进行了审理，同年12月27日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告汇**司委托代理人王**，被告苗**委托代理人王**、马起新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告汇**司诉称，其公司经本院依法宣告破产还债，清算过程中，发现被告在2004年3月与其公司签订了房屋买卖协议，约定其公司将位于济源市文昌路143号综合楼北楼楼梯以西第三、四层共计八间办公用房出售给被告，价款为180000元。被告曾支付112000元，余款一直未支付。请求被告支付剩余房款68000元。

被告辩称

被告苗**辩称，原告的起诉已超过诉讼时效，不应支持。其未足额支付房款是因原告违约，2004年3月1日双方签订的协议明确约定，其所购房产所附的楼梯由其永久无偿使用，但此后原告将包括其所购房产在内的楼梯又出卖于第三人卫红才、吴**，第三人多次以楼梯系他们购买为由阻挠其通行，致其购房后长期不能入住，给其造成经济损失25000元；其多次想找原告解决此问题，因原告处于无人管理状态，无法找到原告工作人员，其已将卫红才、吴**起诉到法院，要求正常运行。另其已给付房款120000元，尚欠原告房款60000元。要求法院综合本案和其与卫红才、吴**的诉讼案，妥善处理此案，如将楼梯问题解决，楼梯产权由其和卫红才、吴**合理分割，扣除其损失，应该给付原告的款项其同意给付。

原告提供的证据有：

1、房屋买卖合同一份。证明房屋价款及楼梯未出卖给被告的事实。

2、本院（2010）济*一初字第286号民事判决书一份。证明被告的损失应由侵权人负责，不应由其公司承担。

3、其公司记账凭证六页和调账二页。证明被告给付房款情况。

被告对原告提供的证据1无异议；对证据2无异议，但认为该证据可以证明原告违约，不能保证其正常运行；对证据3中的记账凭证均无异议，对证据3中的调账不知情，认为双方约定冲抵房款

被告提供的证据有：

1、河南**人民法院（2011）济**三终字第37号民事判决书一份。证明本院（2010）济*一初字第286号民事判决，经济源中院审理后，维持原判。

2、2013年3月6日上海交大昂立珠心算济源分校出具的证明和2013年3月8日济源**限公司出具的证明各一份。证明因原告将该栋楼分别出卖给其和第三人，且将楼梯所有权办理给第三人，第三人据此阻碍其和房屋承租人使用该楼梯，致其分别退还承租人房租14000元和17000元，共计31000元，该费用应由原告承担，在本案中扣除。

原告对被告提供的证据1无异议；对证据2有异议，认为该证据无负责人签字，证据形式不合法，且济源**限公司出具的证明中注明“我校”，内容矛盾，该两份证据与本案无关，楼梯被堵有明确的侵权人，法院（2010）济*一初字第286号生效判决已确定让侵权人停止侵权，恢复通行，即使苗**存在损失，亦应由侵权人承担。

本院认证如下：原告提供的证据1、2和证据3中的记账凭证，被告均无异议，本院予以采信；证据3中调账，系原告单方行为，且被告亦有异议，不能作为本案认定事实的依据，本院不予采信。被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2，原告不予认可，且与本案不属于同一法律关系，本院不予采信。

根据原被告诉辩称意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2004年2月，原被告协商由被告租赁原告位于济源市文昌路143号综合楼北楼楼梯以西第三层四间房屋。2004年2月1日，原告预收被告房款24000元。2004年3月1日，原被告签订一份房地产买卖合同，约定被告以180000元的价格购买原告位于济源市文昌路143号综合楼北楼楼梯以西第三层、第四层共计八间房屋，原告于合同签订之日将该房地产产权交付被告（土地需分割建筑面积的四分之二），被告在合同签订之日交付原告订金100000元，原告将过户手续办妥交付被告后，被告将余款付清，房地产过户手续由原告负责办理，并将过户手续于2004年9月15日前交付被告，该房产所附楼梯由被告永久无偿使用。2004年6月21日和12月16日，被告分别给付原告房款76000元和20000元。2004年11月18日，被告取得了房屋所有权证。

2004年6月2日，原告和卫红才、吴**签订房地产转让合同，约定原告将位于济源市文昌路143号综合楼北楼四层（除楼梯以西第一层四间房屋）、东楼四层、南楼四层出卖给卫红才、吴**。

2010年，卫红才、吴**曾将与被告房产相邻的楼梯堵塞，无法通行。2010年3月9日，被告和杨**向本院起诉卫红才、吴**，要求卫红才、吴**停止侵权，将楼梯通道恢复通行，同年10月13日，本院作出（2010）济*一初字第286号民事判决，判决卫红才、吴**立即停止侵害，将楼梯通道恢复通行。卫红才、吴**不服该判决，提起上诉，2011年7月6日，河南**人民法院作出（2011）济**三终字第37号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

2010年3月4日，原告被本院裁定进入破产清算程序。

本院认为

本院认为，2004年3月1日原告将位于济源市文昌路143号综合楼北楼楼梯以西第三、四层共计八间房屋出卖给被告，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告提供的2004年2月1日原告出具的收据显示，该收据载明的24000元系“预交房款”，与原告提供的2004年6月21日和2004年12月16日原告出具的收据中显示的“预收房款”可以相互印证，说明被告交付的该三笔款项均是被告支付给原告的购房款，故被告辩称2004年的房租不再支付，已交纳的24000元折抵房款的事实可以确认，原告诉称被告2004年2月1日交纳的24000元应扣除租金的理由不能成立，本院不予支持。综上，原告已为被告办理了房屋所有权过户手续，扣除被告已给付原告120000元房款，剩余房款60000元被告应给付原告，现原告要求被告给付剩余房款60000元，理由正当，证据充分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。因双方对房屋买卖价款的给付时间约定不明，原告可随时向被告主张权利，故被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称原告将包括其所购房产在内的楼梯又出卖于他人，他人阻挠其通行，给其造成经济损失，因生效判决已认定该堵塞行为系他人侵权所致，故被告要求原告承担该损失，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零五十九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告苗爱琴于本判决生效后十日内给付原告河南**限公司60000元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1500元，由原告负担177元，被告负担1323元。被告负担部分，暂由原告垫付，待执行中一并结算。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年三月六日