原告河南**限公司与被告杨**买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告河南**限公司（以下简称汇**司）与被告杨**买卖合同纠纷一案，于2012年12月31日向本院提起诉讼。本院同日受理后，向原告汇**司送达了受理通知书、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票等法律文书，向被告杨**送达了应诉通知书、起诉书副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票等法律文书。本院依法由审判员鲍**独任审判，于2013年3月5日公开开庭审理了本案。原告汇**司委托代理人王**，被告杨**及其委托代理人王**到庭参加诉讼。后本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭审理了本案。原告汇**司的委托代理人王**，被告杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告汇**司诉称：其公司经济源市人民法院依法宣告破产还债，清算过程中发现杨**在2004年3月与其公司签订了房屋买卖协议，约定其公司将位于济源市文昌路143号综合楼北楼楼梯以西第二层4间办公用房出售给杨**，价款为90000元。杨**曾支付其公司54000元，该款不全是房款，含有租金8000元，杨**支付其公司的房款实际是46000元，其余房款一直未付。请求判令杨**支付其公司房款44000元。

被告辩称

被告杨**辩称：汇**司的起诉已超过诉讼时效，不应得到支持。导致其未足额支付房款的原因是汇**司违约。2004年3月1日双方所签订的协议明确约定其所购房产所附的楼梯由其永久性无偿使用，而汇**司后来将包括其所购房产在内的楼梯又出卖给卫**、吴**，卫**、吴**多次以楼梯是他们购买为由阻挠其通行，致使其购房后长期不能入住，给其造成经济损失16000元，其多次找汇**司，因汇**司处于无人管状态，其就将卫**、吴**起诉到法院，要求正常运行。其当时交给汇**司的54000元全部是房款，不含租金，其尚欠汇**司房款36000元，而不是44000元。要求法院综合本案及其与卫**、吴**的诉讼案，妥善处理此案，如将楼梯问题解决，扣除其损失，楼梯的产权让其和卫**、吴**合理分割，让属于其的楼梯产权给其。

原告汇**司提供的证据有：

1、本院2010年10月13日作出的（2010）济*一初字第286号民事判决书。

2、其公司的计帐、调帐等凭证。

原告汇**司以此证明房屋价款以及楼梯并没有卖给杨**，卫红才、吴**给杨**造成的损失其公司不应承担。

被告杨**对汇**司提交的证据的质证意见为：对证据1无异议，但认为判决书可以证明汇**司违约，不能保证其方正常运行；对证据2无异议，但其公司对调帐不知道，认为按双方约定应冲抵房款。

被告杨**提供的证据有：

1、汇**司2004年2月10日和2004年7月27日出具的2份收据。以此证明汇**司收取其54000元。

2、河南**人民法院2011年7月6日作出的（2011）济**三终字第37号民事判决书。

3、济源市**限公司2010年5月16日出具的收据及2013年3月6日出具的证明。以此证明由于汇**司将该栋楼分别卖给其及卫红才、吴**，且将楼梯的所有权办理给了卫红才、吴**，卫红才、吴**据此阻碍其和房屋承租人使用该楼梯，导致其给承租人退还房租16000元，该费用应由汇**司承担，在本案中扣除。

原告汇**司对杨**提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为与本案无关，楼梯被堵有明确的侵权人，法院作出的（2010）济*一初字第286号生效判决已确定侵权人停止侵权，恢复通行，即使杨**存在损失，亦应由侵权人承担。

本院认证如下：汇**司提交的证据1，具有合法性、客观性、关联性，可以作为本案认定事实的依据；汇**司提交的证据2，系其公司的单方行为，与杨**无关，不作为本案认定事实的依据。杨**提交的证据1、2，具有合法性、客观性、关联性，可以作为本案认定事实的依据；杨**提交的证据2，因汇**司不予认可，且与本案需要认定的事实无关，不作为本案认定事实的依据。

本院查明

根据举证、质证、认证，结合庭审中各方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：

2004年2月，汇**司与杨**商定，由杨**租用汇**司位于济源市文昌路143号综合楼楼梯以西第二层4间房屋（建筑面积156.77平方米）经办济**有限公司。2004年2月10日，杨**交给汇**司租金24000元。2004年3月1日，杨**与汇**司约定，杨**以90000元的价格购买其租用汇**司的上述房产。2004年7月27日，杨**支付给汇**司预收款30000元。2004年11月18日，杨**取得了房屋所有权证。2010年3月4日，汇**司被本院裁定进入破产清算程序。

2010年3月9日，因卫红才、吴**将与杨**等人房产相邻的楼梯堵塞，杨**等人以卫红才、吴**为被告向**提起民事诉讼，请求卫红才、吴**立即停止侵权，将楼梯通道恢复通行。本院经审理于2010年10月13日作出（2010）济*一初字第286号民事判决书，判决卫红才、吴**立即停止侵害，将楼梯通道恢复通行。卫红才、吴**不服该判决，提起上诉。河南**人民法院经审理于2011年7月6日作出（2011）济**三终字第37号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查：关于汇**司与杨**2004年2月初发生的房屋租赁行为的租赁期限，汇**司的破产管理人称，因帐上没有记载而不清楚；杨**称，租期3年，从2004年2月中旬开始，租金每年8000元，共24000元。关于汇**司与杨**2004年3月1日发生房屋买卖行为时杨**2004年2月10日所交租金24000元的问题，汇**司的破产管理人称，因双方办理房屋过户登记手续是在2004年11月份，在此之前杨**应支付其公司租金8000元，其余的租金16000元顶房款；杨**称，汇**司在将房屋出租给其不久，决定出卖出租的房屋，并与其商定，之前的出租行为不再说了，其所交的租金24000元全部转为房款。

本院认为

本院认为：汇**司2004年3月1日将位于济源市文昌路143号综合楼楼梯以西第二层4间房屋出卖给杨**，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在发生买卖行为时，买卖的房屋是由杨**2004年2月租赁的，杨**在租赁时已向汇**司交了租金24000元。关于租赁行为的期限，杨**称租期3年，从2004年2月中旬开始，租金每年8000元，共24000元，而汇**司的破产管理人称因帐上没有记载而不清楚。因汇**司的破产管理人对杨**陈述的该事实，仅表示不清楚，而没有明确予以否认，故应当视为汇**司对杨**陈述的该事实予以认可，本院予以确认。基于此，汇**司与杨**之间在发生买卖所租赁的房屋时，自然就面临着所交租金如何转为房款的问题。在这个问题上，汇**司的破产管理人称，因双方办理房屋过户登记手续是在2004年11月份，在此之前杨**应支付其公司租金8000元，其余的租金16000元顶房款；杨**称，汇**司在将房屋出租给其不久，决定出卖出租的房屋，并与其商定，之前的出租行为不再说了，其所交的租金24000元全部转为房款。对汇**司的破产管理人陈述的情况，本院认为，双方在2004年3月1日发生买卖所租赁的房屋行为时，双方之前存在的租赁关系自然解除，而后不应再产生租金，故汇**司的破产管理人称在2004年11月份办理房屋过户登记手续前杨**还应支付其公司租金，不能成立，本院不予采信。并且，双方发生租赁行为时租赁期限为3年，租金每年为8000元，每月为666.67元，而双方从发生租赁行为到发生买卖行为时尚不足1个月，如汇**司按1年期限收取租金8000元则对杨**不公平，故汇**司的破产管理人称双方在发生买卖行为时杨**应支付其公司租金8000元，其余的租金16000元顶房款，也不能成立，本院不予采信。对杨**陈述的情况，本院认为，双方从发生租赁行为到发生买卖行为时尚不足1个月，时间很短，所产生的租金甚微，根据日常生活经验判断，可以忽略不计，故杨**称汇**司在将所出租给其的房屋出卖给其时与其商定，之前的出租行为不再说了，其所交的租金24000元全部转为房款，符合常理，本院予以采信。因此，应当认定，杨**所支付给汇**司的租金24000元在双方发生房屋买卖行为时已转为房款了。因双方约定的房款为90000元，而杨**共支付汇**司房款54000元，未全面履行合同义务，存在违约行为，应承担违约责任。杨**还应支付汇**司房款36000元。因双方对房屋买卖价款的给付时间约定不明，汇**司可随时向杨**主张权利，故杨**辩称汇**司的诉讼请求已超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予采纳。汇**司要求杨**支付其公司房款44000元，本院只支持其中的36000元，超过部分不予支持。杨**辩称汇**司将包括其所购房产在内的楼梯又出卖给他人，他人阻拦其通行，给其造成经济损失，因生效判决已认定该堵塞行为系他人侵权所致，故杨**要求汇**司承担损失，于法无据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零五十九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告杨**在本判决生效后十日内支付原告河南**限公司36000元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费900元，由原告河南**限公司负担164元，被告杨**负担736元。被告杨**负担的部分，暂由原告河南**限公司垫付，待执行中一并结算。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年三月六日