上诉人河南信**任公司与被上诉人济源市济**居民委员会、济源市济**居民委员会第一居民小组、济源市济**居民委员会第

审理经过

上诉人河南信**任公司（以下简称信尧置业公司）与被上诉人济**街居民委员会（以下简称西**委会）、济源市济水**会第一居民小组（以下简称西**委会第一组）、济源市济**居民委员会第二居民组（以下简称西**委会第二组）、党**等426人所有权纠纷一案，党**等426人于2010年12月1日诉至济**民法院，请求判令信尧置业公司、西**委会、西**委会第一组、西**委会第二组于2008年11月3日、11月11日签订的《转让协议》及《补充协议》无效，济**民法院于2011年9月30日作出（2010）济*一初字第2258号民事判决，信尧置业公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2012年3月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人信尧置业公司的委托代理人常玉国、李**、被上诉人西**委会主任李*、被上诉人西**委会第一组组长段**、被上诉人西**委会第二组组长高**及被上诉人党**等426人的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2004年8月15日，西**委会（向*商城）以土地使用者名义向济源市人民政府申请办理用地手续。2004年8月30日，济源市人民政府以济政土建字（2004）89号文件批复同意将位于汤帝路与济水路交叉口东北角的国有建设用地1579.07m2有偿出让给西**委会使用，用途为商业用地，使用年限40年。2004年9月29日，西**委会、西**委会第一、二组（甲方）与淳**公司（乙方）签订了《向*商厦（暂订名）建设合同书》，协议载明：“一、要约与承诺1、甲、乙双方共同建设一座五层商务楼，建筑面积以图纸设计为准，根据该地总体规划设计方案，将商务楼底层房产权归甲方，商务楼2层（含2层）以上房产权归乙方。建筑起止时间以补充协议为准，资金证明由乙方提供。本楼建成后，所有持房产证的用户享有共同的土地使用权，其使用时间与本楼共存…”。2005年1月26日，西**委会第一、二组分别向济源市财政局交纳土地使用权出让金11850元。因西**委会第一、二组不是法人单位，只能以西**委会名义办理有关手续。2005年2月2日，济源市人民政府颁发了济国用（2005）第021号土地使用权证，土地使用权人为“西**委会（向*商城）”。座落汤帝路与济水大街交叉口东北角。使用权类型出让，使用面积1579.07m2。信**公司、西**委会、西**委会第一、二组均认可使用权人实际上系西**委会第一、二组。2005年8月18日，西**委会、西**委会第一、二组及信**公司、鼎**公司签订了《关于向*商城商务楼（暂定名）合作建设项目转让协议书》，内容为：“济源市人民政府济水街道办事处西**委会，及其第一、第二居民组于2004年9月29日和南京淳**任公司所签订的向*商城商务楼（暂定名）合作建设合同书，后又于2004年11月3日转让给济源鼎**任公司，现经协商，共同同意将向*商城商务楼的建设项目及2004年9月29日所签订的向*商务楼合作建设合同书中的权利和义务共同转让给信**公司执行”。2006年10月10日，谢**借走土地证，并出具借条载明：“今借到西**委会原向*商城（信*数码港）土地证壹本原件，因办理房产证用，归还时间06年12月底。”2008年11月3日，西**委会（甲方）与信**公司（乙方）签订了转让协议，内容为：“经甲乙双方协商，甲方将位于汤帝路与济水大道交叉口东北角的向*商城的土地所有权面积1262.43m2转让给乙方，转让费共计贰佰柒拾万元（￥2700000.）”。此款未实际支付。同日，西**委会第一、二组（甲方）与信**公司（乙方）签订了补充协议，内容为：“一、该楼所占土地的所有权归甲方。大楼的1层产权归甲方，2-5层的产权归乙方。双方对所占土地共同拥有使用权，并且与大楼共存。…五、乙方在经营和发展中，若遇与土地使用有必要关系的业务时，双方可按大楼使用面积平均划分土地，甲方应协助乙方并出具相关证件和手续。但乙方对所划分的土地仅是业务办理的使用权，而没有所有权”。2008年11月11日，西**委会第一、二组（甲方）与信**公司（乙方）签订补充协议：“经甲、乙双方友好协商，自信*数码港房地产分割手续办理完毕之后，因河南信*置业有限责任公司发生的银行贷款由乙方自行承担，与甲方无关”。2008年11月14日，济源市人民政府分别颁发济国用（2008）第123号、（2008）第124号土地使用证，土地使用权人分别为西**委会、信**公司，座落济水大街与汤帝路交叉口东北角，使用权类型出让，使用权面积分别为316.64m2、1262.63m2。

一审法院认为

原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款规定，城市市区的土地属于国家所有。本案中，西**委会的土地属于国家所有。在办理用地手续过程中，西**委会第一、二组分别向济源市财政局交纳土地使用权出让金11850元。因西**委会第一、二组不是法人单位，只能以西**委会名义办理有关手续，且双方均认可该土地使用权人为西**委会第一、二组，只是以西**委会的名义办理了土地使用权证，实际管理以及收入均是由西**委会第一、二组控制和管理。双方均认可上述事实，该院予以认定。**置业公司、西**委会、西**委会第一、二组签订的关于土地使用权的协议，属于民事行为，涉及全体居民利益，作为西**委会第一、二组的居民，认为协议与其存在直接利害关系，且侵犯其合法权益，要求确认信尧置业公司、西**委会、西**委会第一、二组所签订的协议无效应属民法调整范围，本案属于法院受理民事案件的范围，西**委会第一、二组的居民可以作为原告提起诉讼。

2004年9月29日，西**委会及西**委会第一、二组与淳**公司签订了向*商厦（暂订名）建设合同书，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。之后，淳**公司将该合同的权利义务转让给信尧置业公司，双方均同意该转让行为，该转让行为有效，应予确认。

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。西**委会与信**公司于2008年11月3日签订的转让协议，将向阳商城的土地所有权面积1262.43平方米转让给信**公司。同日，西**委会第一、二组与信**公司签订了补充协议，“…约定双方对所占土地共同拥有使用权，并且与大楼共存…乙方在经营和发展中，如遇与土地使用有必要关系的业务时，双方可按大楼使用面积平均划分土地，甲方应协助乙方并出具相关证件和手续。但乙方对所划分的土地仅是业务办理的使用权，而没有所有权。”从以上协议内容可看出，西**委会第一、二组所签订的是信**公司办理的只是使用权，而没有所有权，其实质上并不是对所有权的补充，西**委会在未取得处分权的情况下签订转让协议，明显违法，属无权处分，其行为应属无效行为。从协议内容来看，违反了上述法律的强行性和禁止性规定。因此，西**委会与信**公司所签订的协议为无效协议。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条的规定涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。但在签订转让协议及补充协议时，并没有召开全体居民会议，违反了法律规定。因此，2008年11月3日的转让协议及2008年11月11日的补充协议均为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：信**公司与西**委会于2008年11月3日签订的转让协议、信**公司与西**委会第一、二组于2008年11月11日所签订的补充协议无效。案件受理费100元，由信**公司、西**委会、西**委会第一、二组各负担25元。

上诉人诉称

信**公司不服原判，上诉称：1、西**委会就土地分割事宜于2008年11月2日召开会议，西**委会第一、二组组长和居民代表均在会议记录上签字同意分割土地，因西**委会第一、二组均不具备法人资格，由西**委会代为行使权利，原判认定“西**委会在未取得处分权的情况下签订转让协议，明显违法，属无效行为，其行为应属无效”系认定事实错误；2、根据《中华人民共和国城市居民委员组织法》第十条的规定，涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。但该法第九条规定，居民会议可以由每个居民小组选举代表二至三人参加。居民会议必须有全体十八周岁以上的居民、户的代表或居民小组选出的代表的过半数出席，才能举行。从上述规定可知涉及全体居民利益的重要问题并没有召开全体居民会议的要求，西**委会于2008年11月2日召开的会议，合法有效；3、信**公司、西**委会签订的转让协议及补充协议没有违反法律、法规的效力性规定，合法有效；4、党根旺等426人作为西**委会的居民，与西**委会不具有平等主体之间的法律关系，该426人作为原告的主体资格不适格。综上，请求改判驳回党根旺等426人的起诉。

被上诉人辩称

党**等426人辩称：本案所涉土地的使用权属西**委会第一、二组所有，根据《民法通则》规定，西**委会第一、二组享有完全的权利，未经西**委会第一、二组授权，西**委会与信**公司签订的转让协议是无权处分；根据法律规定，土地禁止买卖，西**委会与信**公司于2008年11月3日签订的协议违反法律强制性规定，应属无效，西**委会与信**公司恶意串通，损害居民利益，一审认定转让协议无效正确；426名居民具有诉讼主体资格，符合法律规定的起诉条件。综上，原判认定事实清楚，应予维持。

西**委会辩称：同意党**等426人的答辩理由。

西**委会第一组辩称：尊重一审法院的判决。

西**委会第二组辩称：尊重一审法院的判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审审理查明事实相同。

本院认为

本院认为：1、虽本案所涉土地登记的使用权人为西**委会，但双方均认可实际使用权人为西**委会第一、二组，党**等426人做为西**委会第一、二组居民，与本案涉及的土地具有直接利害关系，以自己名义提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，信**公司上诉称党**等426人作为原告起诉，主体不适格的理由，本院不予采信。2、城镇集体所有的不动产，由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利，本案所涉土地的实际使用权人为西**委会第一、二组，未经西**委会第一、二组事先认可或事后追认，西**委会与信**公司于2008年11月3日签订的转让协议应属无权处分行为，现党**等426人主张协议无效，应予支持。信**公司上诉称西**委会于2008年11月2日就土地分割事宜召开会议，西**委会第一、二组多数居民代表在会议记录上签字同意土地分割的理由，西**委会、西**委会第一、二组均不予认可，本院认为信**公司提供的会议记录载明会议内容为“关于信*数码港（原向阳商城）土地分割一事，根据2004年9月29日西**委会、第一居民组、第二居民组和河南信**任公司签订的《向阳商城建设合同书》，同意按合同书约定办理有关土地分割手续”，但从2004年9月29日的《向阳商城建设合同书》来看，仅约定“…本楼建成后，所持房产证的用户享有共同的土地使用权…”，并未就土地分割情况做出特别约定，况且西**委会与信**公司签订转让协议当天，西**委会第一、二组、信**公司达成补充协议，该补充协议第五条明确载明“若遇与土地使用有必要关系的业务时，双方可按大楼使用面积平均划分土地，甲方（西**委会第一、二组）应协助乙方（信**公司）并出具相关证件和手续。但乙方对所划分的土地仅是业务办理的使用权，而没有所有权”，也未涉及办理土地分割事宜，不能说明西**委会第一、二组确有分割土地的意思表示，本院对信**公司的上诉理由，不予采信。因西**委会与信**公司间的土地分割协议无效，西**委会第一、二组与信**公司于2008年11月11日签订的补充协议相应也属无效。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由河南**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二0一二年三月二十一日