上诉人付**与被上诉**有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人付**因与被上诉人**限责任公司（以下简称兆丰置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2014）平民初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付**的委托代理人杨**、被上诉人兆丰置业公司的委托代理人孔*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年1月原告付**与被告兆**公司签订第000098号《商品房买卖合同》（河南**管理局和河**设厅监制的通用格式文本，编号：GF—2000—0171），约定被告兆**公司将其建设中的信阳**道凤凰新世界金龙大厦13层2单元1305号卖与原告付**，合同中与本案有关且为双方争议焦点的约定内容如下：第三条约定，房屋建筑面积为113.26平方米；第四条约定，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3822元，总金额为432879.00元；第五条约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，单价不变，总房款多退少补（此条为双方自行约定的内容）；第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，2、见附件四第十条（该条第4项约定遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的）；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2011年11月30日房屋竣工，2011年底进入房屋交付阶段时，被告兆**公司的员工短信通知原告付**，称房屋基本具备交房条件。原告付**以被告兆**公司未按合同约定履行书面通知义务、且未出示房屋经验收合格的证明文件为由拒绝收房，2012年3月14日原告付**向被告兆**公司支付购房差价23391元（按3822元／平方米计算，6.12平方米的房屋价款）。2012年3月15日原、被告双办理了商品房交接手续，被告兆**公司向原告付**交付房屋，所交付房屋的实测面积为119.38平方米；同日，原告付**向信阳**有限公司交纳所购房屋的燃气初装费2700元，该燃气初装费实为信阳**限公司委托信阳**有限公司代为收取的天然气管道入户安装费用。另查明，信阳**服务中心出具的信阳市2010年12月至2011年11月30日的气象资料显示：2010年12月的连阴天数为3天、最低气温≤5.0℃的日数为18天、雪天日数为2天、结冰日数为13天，2011年1月的连阴天数为5天、最低气温≤5.0℃的日数为31天、雪天日数6天、结冰日数为30天，2011年2月的连阴天数为6天、最低气温≤5.0℃的日数为26天、雪天日数为2天、结冰日数为16天，2011年3月的连阴天数为6天、最低气温≤5.0℃的日数为13天、雪天日数为1天、结冰日数为4天、大风日数为1天，2011年4月的连阴天数为4天、最低气温≤5.0℃的日数为3天、大风日数为4天，2011年11月的连阴天数为11天、最低气温≤5.0℃的日数为4天、雪天日数为1天、结冰日数为1天。再查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条约定：买受人除交纳合同约定的房价款和房管局测量增加面积房款外，还应缴纳燃气开户费、有线电视开户费、…及其他应由买受人承担的费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用并不承担相应逾期交房责任，也不免除买受人应交纳的前期物业管理费。上述事实有下列证据予以证明：（一）原、被告双方签订的000098号《商品房买卖合同》文本及附件四（补充协议）复印件、房屋差价收据、房屋验收交接单、燃气初装费收据、原告提交的电话清单，（二）《管道天然气入户安装合同》复印件、燃气工程安装费发票，（三）信阳市凤凰新世界一期工程A区竣工验收备案表、信阳**服务中心出具的信阳市2010年12月至2011年12月的气象资料表原件1份，（四）当事人陈述。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。关于本案中原、被告双方争议的焦点及原告的诉讼请求是否应予支持，依据相关法律规定，结合本案证据，分析论证如下。关于被告违反合同约定迟延交房的事实及违约责任的认定。（一）原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，而被告未能举证证明其按合同约定向原告履行了书面通知义务，视为举证不能，依法应当承担举证不能不利法律后果，本院对被告违反合同约定迟延75天交房的事实予以确认。（二）关于合同附件四第十条第4项规定的严重恶劣天气的认定标准及影响工期天数的确定。中华**建设部于1997年11月19日颁布实施《建筑工程冬期施工规程》（编号为JGJ104-97、建标（1997）314号）对足以影响工期的天气指数及所影响的施工项目作出了具体详细的规定，《建筑工程冬期施工规程》可以作为认定影响工期天数的合法、科学依据。依据《建筑工程冬期施工规程》规定，当最低气温≤5.0℃时，部分建筑项目不能施工，或虽可施工但必须采取特殊的施工工艺或进行特殊的施工处理，或者应当增加工序等措施。不能施工的自然应认定为影响工期，虽可施工但必须采取特殊的施工工艺或进行特殊的施工处理的，或者应当增加工序等措施的，相应会增加施工难度和工作量，应视为影响工期；因此，最低气温≤5.0℃的天数，应认定为影响工期的天数。根据《建筑工程冬期施工规程》规定，结冰、冰雹等天气也会影响工期，为避免重复计算，本案单就2010年12月1日至2011年11月30日被告施工期间最低气温≤5.0℃的天数进行计算，累计为95天，按合同约定，被告可主张的顺延交工天数至少为95天。（三）合同第八条约定“…如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，2、见附件四第十条（该条第4项约定遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的）…”；第1项与第2项两者之间是并列关系，不是递进关系，即出卖人在发生之日起60日内告知买受人，不是适用附件四第十条的前提条件，原告辩称被告没有将导致延迟交房的事实或理由在发生之日起60日内告知原告，即使是由于恶劣天气原因导致迟延交房，也应视为被告放弃了该条款权利的理由，无法律依据，本院不予支持。根据上述（一）、（二）、（三）项分析论证，本院认为，被告虽然存在延迟75天交房的违约事实，但因同时存在合同约定的免责事由，依据合同约定，被告对该违约行为可不承担违约责任。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金3422元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定的计算方法计算，被告所交付房屋的面积误差比为5.40%；《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理…；依据该条司法解释规定，商品房买卖行为是平等民事主体之间的民事法律行为，属于私法范畴，在不违反法律禁止性规定的前提下应当优先适用当事人意思自治的原则进行处理，该条为当事人自行约定的内容，非格式条款，应当按非格式条款的相关法律规定处理，具体到本案，应当按照双方的约定进行处理，即单价不变，多退少补；因此，原告要求被告退还房屋面积误差比超出绝对值4%以上部分的费用6075元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告与信阳**有限公司为相互独立的法人，被告既不是燃气初装费的实际收取人，也不是代收人，虽然合同附件四第三条对交纳燃气初装费的问题有约定，但该约定对被告来说是权利性约定，而非义务性约定，被告作为该条约定的权利主体可以依合同约定行使该项权利，也可以放弃该项权利，且不承担退换燃气初装费的义务；因此，原告要求被告退还燃气初装费2700元的诉讼请求，属起诉对象错误，该请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十七条《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十五条、第一百二十五条、参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，原审法院判决：驳回原告付**的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告付**负担。

上诉人诉称

付**上诉称，被上诉人兆丰置业公司违约交房，应退超出约定房屋面积的房费，原审程序违法。请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人兆丰置业公司答辩称，原审判决正确，请求维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，2011年1月付孔*与兆**公司签订的《商品房买卖合同》，是依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，在合同履行过程中，付孔*认为兆**公司未按合同约定的时间交付房屋和交付的房屋面积比合同约定大，应退多出部分房款，原审依据相关法律规定，驳回付孔*诉讼请求，处理正确，应予维持。关于兆**公司是否违约交付房屋及应否承担违约责任问题。一审中兆**公司提供了信阳市气象部门资料，证明在合同约定交付房屋期间内，有影响工程施工的因素，该因素属兆**公司不能控制的因素，也是双方签订的000098号《商品房买卖合同》第八条及附件四约定的条款，属于合同约定的免责事由范畴。再者在房屋竣工后兆**公司用短信方式通知付孔*房屋已竣工，可以入住，并未延期交付。关于所交付的房屋面积超出合同约定的面积，多交的款项是否应退还问题。依据双方签订的000098号《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理方式：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：即以产权登记面积为准，单价不变，总房款多退少补。”该房屋具体面积是多少，产权部门并未登记颁发产权证，其上诉要求退还超出合同约定面积的房款，理由不足。原审处理正确，应予维持。关于原审程序是否违法问题。原审对本案由简易程序转为普通程序审理，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。本案中原审承办人已按规办理了延期，程序并未违法。故付孔*的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人付**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月九日