上诉人张*、上诉人**业有限公司（以下简称九**司）与被上诉人信阳中凯**责任公司（以下简称中**司）房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张*、上诉人**业有限公司（以下简称九**司）因与被上诉人信阳中凯**责任公司（以下简称中**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第467号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张*及其委托代理人张**，上诉人九**司的委托代理人徐静、程*，被上诉人中**司的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

信阳市平桥区人民法院经审理查明：被告九**司系信阳市平桥区某某城某某苑10#楼开发商，被告中**司系该楼盘承建商。2013年12月3日，原告张*与被告九**司签订了一份商品房买卖合同，合同主要约定，买受人张*购买出卖人九**司所开发第＊＊幢＊单元＊层面积122.32M2住房一套，总价款591784元。保修责任约定，在商品房保修范围和维修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同还对其他内容进行了约定。合同订立后，原告张*依约将房款全部付清。在原告对房屋进行装修时，发现所购房屋房顶下塌不平，无法装修。为此，原告多次找被告九**司要求解决未果起诉至法院，经多次调解双方不能达成一致意见。同时查明，因原告张*不能入住所购房屋，从2014年6月2日始，原告在平桥镇南段世界城小区租房居住，原告每月支付租金2600元。原告张*所购房屋屋顶下塌不平，经询问双方当事人，原告称维修费需6000元，被告九**司称需2000元。当事人双方因对维修费用鉴定一直反复，致使无法进行鉴定。

一审法院认为

信阳**民法院认为：原告张*与被**公司所订合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行全面义务。现原告张*已足额交付房款，但因被**公司所交付房屋出现瑕疵，致使原告张*不能装修入住。按双方约定，被**公司应对该涉案房屋进行维修。因双方就维修不能达成一致意见，且又不能达成委托鉴定之目的，为减少累讼，根据双方陈述及公平合理原则，被**公司可按4000元支付原告张*维修费用。因被**公司所售房屋有瑕疵，致使原告不能入住，原告从2014年6月2日始在外租房居住，被**公司应当支付从2014年6月2日至起诉之日始的房租费用。租赁费按原告实际支出每月2600元计算。原告张*与九**司存在合同关系，而原告张*要求被告中**司赔偿其维修费、房租费的请求无依据，法院不予支持。九**司赔付原告张*后其可依据与中**司所订合同向中**司另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条之规定，判决：一、被告信**有限公司于本判决书生效后三日内，赔偿原告张*房屋维修费4000元；并从2014年6月2日始向原告张*每月支付2600元房屋租赁费至2015年1月23日止。二、原告张*要求被告中**司承担赔偿损失的诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告信**有限公司负担。

上诉人诉称

一审宣判后，张*不服，向本院提出上诉称：一审仅仅判决了2015年1月23日之前的房租，而对于之后的房租却没有判决，请求二审法院支持上诉人关于2015年1月23日以后房租的请求。

被上诉人辩称

九**司对张*的上诉理由答辩称：张*的上诉理由不能成立，因其超出了原诉讼请求，故应该驳回其上诉。

上**安公司向本院提出上诉称：1、虽然张*购买的房屋存在一定的瑕疵，但是修复费用应以司法鉴定为准，一审在没有评估的基础上认定4000元维修费，没有依据；2、一审判决九**司支付张*每月2600元房租既没有事实依据，也超出了张*在一审的诉讼请求；3、张*提起诉讼时，房屋尚在质保期内，依照建筑法的规定，应当由房屋承建方中**司承担维修义务。综上，请求二审驳回张*对九**司的诉讼请求。

张*对九**司的上诉理由答辩称：1、一审期间张*对修复费提出了鉴定申请，但是由于没有找到鉴定机构，故无法鉴定；2、一审期间张*提出了变更诉讼请求的申请，将诉讼请求变更为42454元；3、一审期间张*提交了租房合同及房租收据，房租损失的证据充分。请求二审法院驳回九**司的上诉。

被上**公司对二上诉人的上诉理由答辩称：发现房屋存在瑕疵后，我们作出了维修方案，这个方案建委也批准了，但是由于双方没有协商好，就没有实际完成维修。

本院认为

根据各方的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、一审认定的维修费、房租费数额及租房费计算期间是否正确；2、本案涉案房屋的维修及赔偿责任应由谁承担。

二审查明的事实与一审判决认定的主要事实一致。

本院认为，对于上诉人张*购买房屋存在一定瑕疵的事实，各方均不持异议，对此本院予以确认。对于屋顶瑕疵的维修费用，由于在一审期间双方对于鉴定多次反复，导致鉴定无法进行，一审为了便宜诉讼，在张*与中**司报价之间酌定了维修费数额，此数额虽没有专业鉴定机构的鉴定意见作为支撑，但是较为符合客观实际，也符合诉讼的效益原则，应予支持。由于张*购买房屋存在瑕疵，导致其装修无法顺利进行，进而影响其入住，在等待装修期间，张*租房居住并产生了租房费用，此费用是由于房屋瑕疵所致，张*应得到赔偿；张*租房费用有房主购房合同及房主的收款收据加以证实，可以认定。上诉人九**司提出一审超请求判决，经查，一审期间张*对于房租损失的请求为“请求判令二被告赔偿原告张*租房费至今合计18000元”，而一审判决租房费用超出了18000元，张*对此称其在一审期间变更了诉讼请求，但是未见变更诉讼请求的相关材料，故上诉人九**司称一审超请求判决的上诉理由，有事实依据，本院予以支持。由于上诉人张*与中**司之间没有直接合同关系，上诉人九**司承担责任后，可与中**司就本案赔偿费用承担者问题另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第467号判决主文第二项及诉讼费承担部分。

二、变更信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第467号判决主文第一项为：信阳九**限公司于本判决生效后三日内支付张*房屋维修费4000元及租房费用18000元。

三、驳回上诉人张*及上诉人**有限公司其余上诉请求。

二审诉讼费250元，由上诉人张*承担125元，由上诉人**有限公司承担125元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十七日