上诉人王*与被上诉人**集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人**集团有限公司（以下简称长**司）房屋买卖合同合同纠纷一案，不服郑州**民法院作出的（2014）中民二初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王*的委托代理人李**、王**，被上诉人长**司的委托代理人苗*、秦*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年1月26日，王*（买受人）与长**司（出卖人）签订《长城·六合幸福门认购协议书》一份，约定：因出卖人所开发建设的六合幸福门小区属城中村改造项目，相关物业目前正处在建设阶段，故相关开发建设手续正在办理中，为满足买受人的购房意愿，保证买受人获得确认的房屋，经出卖人、买受人双方自愿、平等协商，就商品房认购事宜达成协议如下：一、认购物业位置：郑州市中原区秦岭路六合幸福门小区，物业座落：9号楼8层01户，建筑面积：141.63平方米，户型：3房2厅2卫，认购价格：单价（人民币）5330元／平方米，总房款754888元（此房款含天然气、暖气、有线电视初装费，即购房价格）；二、付款方式：分期付款：买受人签署本认购书时付第一笔房款（即总房款的60%），计452933元于2013年1月26日前付清，房屋交付时付第二笔房款（即总房款的30%），计226466元，剩余10%的房款待办妥房产证时一次性付清，若逾期付款超过一个月，所交首付款不退，出卖人有权将房屋另行出售。相关条款：1、买受人同意在签订本认购协议书后按出卖人指定的时间、地点携带本认购协议书与出卖人签署《商品房买卖合同》，签署《商品房买卖合同》后本认购协议书自动失效；2、买受人接到出卖人通知后，未在指定时间内与出卖人签署《商品房买卖合同》的，逾期超过两周，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除本认购协议书，并将该商品房另行出售，所交款项不予退还；3、买受人认购商品房后，则无论后期销售单价涨幅多少，出卖人必须按照本认购协议书中的认购单价与买受人签署《商品房买卖合同》，不得以任何理由对买受人所购商品房加价销售；4、认购物业的建筑面积以房管局最终核定面积为准；5、在签订《商品房买卖合同》时，买受人还需交纳契税、维修基金等费用；6、土地出让金由出卖人承担，不得转嫁于买受人；7、交房条件：出卖人保证所交付使用的房屋已经勘察、设计、建设、施工、监理五大主体验收合格。水、电、天然气在交房时与市政管网接通并能正常使用，暖气与热力管网接通，并在第二个采暖期达到供暖标准；8、该房屋兹定于2014年5月31日前交房，若符合交房条件可提前交房，业主应根据出卖人通知交房时间提前支付剩余款项，逾期交房的，每超过一天按购房款的千分之一由出卖方向买受方支付违约金。上述《长城·六合幸福门认购协议书》的附件主要载明：一、开发建设手续问题，六合幸福门项目9号楼我公司实施的中原区示范村—三官庙村城中村改造项目的配建项目，根据政府前期对城中村改造项目可边建设边完善手续的原则要求，我公司目前正在积极办理相关手续。二、限购问题，由于六合幸福门项目9号楼在政府出台房产限购政策之前就已开始开发建设，属于房产限购政策出台之前产生的历史遗留问题，因此，六合幸福门项目未列入房产限购范围。若贵业主购买六合幸福门项目9号楼房产后，涉及房屋限购问题，我公司负责与房管部门进行协商处理，确保产权办理至贵业主名下；三、购房入学问题，购房后若牵扯到孩子入辖区小学问题，业主可每年6月底之前将相关信息报至我公司，由我公司统一协调办理，保证在未签订正式购房合同情况下孩子能够入学。四、办理房产证问题，公司保证在办理完开发建设手续后给业主签订正式《商品房买卖合同》，并同时保证正式合同备案后18个月内为业主办妥房产证。上述《长城·六合幸福门认购协议书》签订当日，王*向长**司交纳首付款452933元。

2014年2月18日，长**司向王*发出《通知》一份，主要载明：“尊敬的王*：首先感谢您选择我公司所开发的房产，依据双方签订的《认购协议书》，根据协议第三款第八条约定，现通知您于2014年2月28日前至郑州市**团有限公司销售部办理相关交房手续，缴纳剩余30%房款，并领取房屋钥匙。如逾期办理将承担解除合同并支付违约金的违约责任。特此通知。”

另查明：长**司开发的长城·六合幸福门小区项目至今未取得商品房预售许可证。诉讼中，该院依据《最**法院民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，释明王*《长城·六合幸福门认购协议书》无效，告知其可以变更诉讼请求，王*坚持请求确认《长城·六合幸福门认购协议书》有效。

一审法院认为

原审法院认为：本案双方争议的焦点为王*、长**司双方于2013年1月26日签订的《长城·六合幸福门认购协议书》是否有效的问题。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条分别规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案王*、长**司双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》对当事人的名称、商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式及付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电、供热、燃气等配套设施的交付承诺、办理产权登记有关事宜及违约责任等均作出明确约定，因此，双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故本案《长城·六合幸福门认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，而在长**司至今未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》应认定无效。诉讼中，该院以《长城·六合幸福门认购协议书》无效释明王*，告知其可以变更诉讼请求，但王*坚持《长城·六合幸福门认购协议书》有效，故王*要求确认双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》有效及要求长**司继续履行《长城·六合幸福门认购协议书》，交付符合协议约定及符合法定交房条件的房屋的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最**法院民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、王*与郑州市**团有限公司于2013年1月26日签订的《长城·六合幸福门认购协议书》无效；二、驳回王*的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由王*负担；反诉案件受理费50元，由郑州市**团有限公司负担。

上诉人诉称

宣判后，王*不服原审判决，向本院提起上诉称：依据相关规定，认购协议书不具备商品房买卖合同的必备条款，不能认定为商品房买卖合同，故该认购协议书合法有效，原审判决将认购协议书认定为商品房买卖合同，从而认定认购协议书无效是错误的。另外长**司也未提交证据证明该项目未取得商品房预售许可证，未取得土地使用证、规划许可证、建筑许可证。长**司未达到约定及法定交房条件的事实清楚，因此长**司不能强迫王*接收房屋，应当达到约定及法定的交房条件才能向王*交房，王*向长**司交纳认购书约定的剩余的房款。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，应撤销原审判决，改判支持王*原审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**公司答辩称：双方所签订的认购协议无效，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：王*与长**司签订认购协议书是为了购买长**司开发的房屋，长**司作为房屋的销售方，在销售房屋时应取得房屋预售许可证、规划许可证等手续，但截止二审庭审结束，长**司也未取得涉案认购协议书约定的房屋的预售许可证等手续，因此原审判决认定双方所签认购协议书无效是妥当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日