秦**与黄*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告秦*华诉被告黄*为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦*华及其委托代理人孙**、被告黄*的委托代理人郭*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告秦*华诉称，2014年4月4日，原告与被告签订一份《房屋租赁转让协议》，被告将位于涧西区中泰世纪花城4号门319-01-0109号，房屋面积150平方米用于自己经营的金世康美容院所用房屋转让给原告，转让费为86000元，含2014年4月4日至2014年9月30日期间的房租。原告在与被告签订转让协议前，曾向被告说明，原告承接门面是作为小型超市使用，经营利润较薄，房租不能高，否则不能接受，被告则向原告承诺，其与该商铺的房主是朋友，原告承租期间租金按其与房东签订租赁合同一致，每月4000元不变，并让原告与一个自称是房东的人电话联系，在得到肯定的答复后，原告才与被告签订了《房屋租赁转让协议》，并在协议第四条明确约定“甲方（被告）保证房东签订2014年10月1日至2015年9月30日的租赁合同，租赁一年内房租不变，仍为每月4000元整”。原被告协议签订后，原告对租赁的门面进行了整修，购置了货架，采购的商品开始超市的经营。谁知到了8月份，一个自称是房东的女子到了店里，问是谁将房子出租给了原告，原告如实告知并拿出与被告签订的《房屋租赁转让协议》，该女子称她叫姜**，是原告现使用商铺的房主，称原告与被告签订的转让协议不算数，房租按房产证登记面积核算（153平方米），第一年按每平方米50元计算，而后二年房租按每平方米55元计算，如不答应该条件，就将房屋腾空搬走。原告考虑到已为超市经营投入了二十几万的本钱，如不能经营必将带来重大的经济损失，无奈之下，于2014年9月1日又与姜**签订了一份《商铺租用协议》，第一年租金按每平方米50元核算。原告从2014年9月1日开始向姜**按新租金标准交纳租金，每月租金7650元，仅此每月原告就多支付租金3650元，由此给原告造成47450元的经济损失（按13个月租金计算）。另按原告与被告签订租赁协议约定，被告应退还2014年9月份租金4000元。原告之所以接手被告转让的门面，并交纳高达8.6万元的转让费（原告事实上只接收了被告转让的门面，因经营范围不一致，原告没有接收被告的经营物品），就是因为被告承诺房租是其与房东签订的租赁合同约定的房租每月4000元不变。但后经原告了解，被告提供给原告所谓房东的电话，是其爱人的电话，被告向原告隐瞒了租赁房屋房东的情况，并采取以房东的名义承诺租金不变的欺骗手段，使原告误认为是房东的真实意思表示，作出错误的判断，与被告签订了房屋租赁转让协议。原告认为，原被告双方2014年4月4日签订的《房屋租赁转让协议》，是在被告以欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下订立的，根据我国《合同法》第五十四条的规定，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法判令撤销原被告双方2014年4月4日签订的《房屋租赁转让协议》，判令被告赔偿给原告造成的经济损失47450元，被告退还多收取的2014年9月份租金4000元，承担本案的诉讼费用。诉讼请求：1、撤销原、被告双方2014年4月4日签订的《房屋租赁转让协议》。2、判令被告赔偿给原告造成的经济损失47450元。3、判令被告退还多收取的2014年9月份租金4000元。4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告黄*辩称：一、答辩人并非中泰世纪花城4号门319-01-0109号门面房的原租赁人，该房产系答辩人之夫赵**与房主姜**签订租赁协议后交予答辩人经营，后答辩人在赵**授意下经房主姜**同意将房屋转让给原告秦**，答辩人无转租该房产的权利，充其量只是赵**的代理人，代理转租的法律行为后果归于赵**，故原告应起诉赵**而并非答辩人。原告起诉被告主体错误，应予驳回！二、答辩人代理赵**与原告所签订的《房屋租赁转让协议》，系双方真实意思的表示，答辩人在签订之前已经明确告知了原告该房屋的状态、装修投入金额、剩余的租赁时间、房主信息等等，原告也明确表示知晓，在签订过程中，无任何欺诈、胁迫或乘人之危等可撤销情形，现该《房屋租赁转让协议》已履行完毕，原告已经自合同签订后实际占有、使用、收益该租赁房产，现诉请要求撤销，无任何法律依据。三、答辩人在与原告所签订的协议中，明确注明了剩余租赁合同期限，及到期后由原告直接与房东签订协议的字样，答辩人作为转租方，只能帮助协调原告与房东的租赁价格及期限，不可能对租金金额进行保证，即使出现保证字样，也只能理解为协调并非保证。该转租协议系答辩人与原告所签，双方不可能在协议中对第三方即房东的权利义务进行约定，即使约定也是无效的。原告在与答辩人签订《转租协议》时，明确知道答辩人并非房东，在转租期到达后只能与房东签订协议，答辩人已从租赁关系中退出，由房东直接收取房租。转租合同到期后，原告与房东已经自愿续签了协议，该协议系双方自愿签订的结果，价格也由双方协商确定，如原告认为房租过高不公平，完全可以不与房东续签，在自行签订后，要求答辩人就超高部分赔偿其所谓损失，无法律及事实依据。四、原告第三项诉求要求返还2014年9月份租金四千元，因该款项系签订协议时计算租赁期限终止月份错误多收取部分，答辩人现同意返还，但其余诉讼请求应予驳回。五、原告诉求要求撤销房屋租赁协议，合同撤销的法律后果是返还原物或折价补偿，但是其第二项诉求要求赔偿的是并未发生的，第一、二诉讼请求前后矛盾，并不能在同一法律关系下主张。

本院查明

经审理查明，2011年8月31日，被告黄*丈夫赵**（租赁方）与姜**（出租方）签订《房屋租赁协议书》一份，姜**将其面积152.48平方米的房屋租赁给赵**。被告黄*2013年4月12日取得洛阳高新开发区金世康美容院（个体工商户）营业执照，经营场所：丽春西路中泰世纪花城3期19幢109。2014年4月4日，原告秦**（乙方）、被告黄*（甲方）签订《房屋租赁转让协议》一份，第一条：甲方将自己经营的中泰世纪花城4号门319-01-0109号商铺房屋面积150平方米转让给乙方，转让费为86000元，转让费包含店铺装修及店内所有设施用品和2014年4月4日至2014年9月30日期间的房租；第四条：甲方保证房东签订2014年10月1日至2015年9月30日的租赁合同，租赁一年内房租不变，仍为每月4000元整。同日，原、被告双方还签订一份《转让协议》，第一条：甲方协调房东签订自2014年10月1日至2015年9月30日的租赁合同，租赁一年内房租不变，仍为每月4000元。合同签订当日，被告黄*将房屋交付原告秦**，原告秦**也将86000元支付被告。2014年9月1日，房东姜**与原告秦**签订《商铺租用协议》，租期三年，第一年房租每平方50元，第二年、第三年房租每平方55元。原告于2014年9月6日支付姜**2014年9月1日至2015年9月1日前房租91800元。

上述事实，由当事人提交的房屋租赁协议、营业执照、结婚证、房屋租赁转让协议、收条等在卷资证，足以证明。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁转让协议》，系店内装修、附属设施以及一定期限内租赁权的混合转让，不违反法律的强制性规定，故合法有效。原告秦*华诉称合同“在被告以欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下订立的”，证据不足，故其请求撤销该协议的诉讼请求本院不予支持。被告黄*多收取的一个月租金4000元应返还原告。被告黄*在协议中约定“保证房东签订2014年10月1日至2015年9月30日的租赁合同，租赁一年内房租不变，仍为每月4000元整”（另一份约定为“甲方协调房东签订自2014年10月1日至2015年9月30日的租赁合同，租赁一年内房租不变，仍为每月4000元”），该条系被告黄*的合同义务条款，但不能履行该条义务的责任不能完全归责于被告黄*，原告秦*华对房东的决定因素考虑不周，也存在过失，故应适用公平原则分担该损失，被告黄*应赔偿原告21744元【（152.48×50-4000）×12÷2】。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄*退还原告秦**租金4000元。

二、被告黄*赔偿原告秦**经济损失21744元。

上述款项，于判决生效后十日内付清。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。

三、驳回原告秦**的其他诉讼请求。

本案诉讼费1086元，由原告秦**500元，被告黄*负担586元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月三日