延津**卫生院与杨**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**与被上诉人延津**卫生院、原审被告杨**租赁合同纠纷一案，延津**卫生院于2015年3月4日向延**民法院提起诉讼，请求判令解除延津**卫生院与杨**于2001年8月达成的口头房屋租赁协议，并将租赁房屋归还延津**卫生院。经审理，延**民法院（以下简称原审法院）于2015年5月5日作出（2015）延民初字第423号民事判决。宣判后，周**不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2001年8月延津**卫生院与杨**达成口头房屋租赁协议，约定延津**卫生院所有的位于原胙城乡卫生院北侧临街房1楼的2间门面房出租给杨**，租期30年（从2001年8月至2031年8月），每间租金1万元，双方未签订书面房屋租赁合同。杨**于2001年8月22日将租赁期限为30年的2间门面房的租赁费2万元一次性交给了延津**卫生院，并由延津**卫生院为其出具收款收据一份。2002年4月经延津**卫生院同意，杨**将该2间房屋转租给了第三人周**。2015年3月4日延津**卫生院起诉来院要求解除延津**卫生院与杨**于2001年8月达成的口头房屋租赁协议，并将杨**占有延津**卫生院的2间临街房归还给延津**卫生院。

一审法院认为

原审法院认为：延津**卫生院与杨**之间口头达成的房屋租赁协议租赁期限为30年，双方未签订书面房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条“…视为不定期租赁。当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定。本案中，延津**卫生院与杨**于2001年8月达成了口头租赁协议，至今杨**租赁延津**卫生院的2间门面房已超过6个月，双方未签定书面租赁合同，已构成不定期租赁关系，且延津**卫生院已在合理期限之前通知了杨**解除合同，故延津**卫生院诉请解除与杨**之间的租赁合同，并将杨**占有延津**卫生院的2间临街房归还给延津**卫生院，理由正当，予以支持。关于延津**卫生院诉请杨**将占有延津**卫生院的2间临街房归还给延津**卫生院的诉讼请求，因涉案两间房屋杨**已转租给第三人，且该房屋由第三人周**实际占有使用，故应由第三人周**将该2间房屋归还给延津**卫生院。至于杨**辩称争议房屋并不是延津**卫生院租赁给杨**，而是杨**有偿转让使用，并未提交有力证据予以证明，不予采信。由于杨**已经一次性支付了2间门面房30年的租金2万元，延津**卫生院需在租赁合同解除后返还给杨**剩余16年（2031年-2015年）租赁期限的租赁费10666元（20000元÷30年×16年）。案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除延津**卫生院与杨**于2001年8月达成的口头房屋租赁协议。二、第三人周**于判决生效之日起三十日内归还延津**卫生院位于原胙城乡卫生院北侧临街房1楼的2间门面房。三、延津**卫生院于判决生效之日起三十日内返还杨**租赁费10666元。案件受理费100元，由杨**承担。

上诉人诉称

周**上诉称：一、双方不是租赁关系，而是有偿使用关系；二、原审判决认定的使用期限为30年，现在期限未到却要求腾房；三、延津**卫生院的起诉超过了一年撤销合同期限。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，原审判决认定的事实与判决结论相矛盾。请求撤销原审判决，改判驳回延津**卫生院诉讼请求或发回重审。一二审诉讼费用均由延津**卫生院承担。

被上诉人辩称

延津县胙城乡卫生院答辩称：一、双方系租赁关系，而非有偿使用关系，2001年8月22日延津县胙城乡卫生院出具的收款收据中显示的是租金。二、杨**在庭审中也承认双方为口头协议，没有签订书面合同，依法应视为不定期租赁合同。既然是不定期租赁合同，延津县胙城乡卫生院有权随时解除合同。三、延津县胙城乡卫生院请求解除合同，而非撤销合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

杨**称：杨**将房屋原价转给周**，未实际使用该房屋。

二审诉讼中，周**提交了证人出庭作证申请书，申请证人杨*、马*出庭作证。由于杨*、马*在原审诉讼中均已出庭作证，依法不属于二审诉讼中的新的证据，故本院未予准许。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除。本案中，延津**卫生院与杨**之间口头达成的房屋租赁协议租赁期限为30年，双方未签订书面房屋租赁合同，依法应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。周**认为延津**卫生院与杨**双方系有偿使用关系而非租赁关系，但并未提供相应证据，且根据延津**卫生院出具的收款收据应认定延津**卫生院与杨**双方关系为租赁合同关系。对于该不定期租赁合同，延津**卫生院与杨**均有权可以随时解除，不受30年期限限制，且解除合同与撤销合同的法律性质不同，适用的法律亦不相同。本案中，延津**卫生院的诉讼请求是解除合同，不适用合同撤销相关法律规定。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由此可知，次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋。因此，延津**卫生院与杨**租赁合同解除后，周**作为次承租人负有腾房义务。综上，周**的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二日