上诉人贾**与上诉人周**所有权纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人贾**与上诉人周**所有权纠纷一案，双方均不服河南省郑州市上街区人民法院（2013）上民初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人贾**及其委托代理人卜**、樊**，上诉人周**及其委托代理人李**、张**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告贾**于2013年11月12日诉至河南省郑州市上街区人民法院，请求依法判令位于上街区肖洼村第四村民组老宅基地（宗地号为2-1.6-195）上的房屋所有权归其所有。

一审法院查明

原审法院审理查明：1990年3月22日，原告（荥阳市汜水镇邢村居民）和丈夫孙**与杨**（原住荥阳**务公司家属楼，现已去世）签订契约一份。主要内容：杨**因经济不足使用不便，今将买到肖洼四组周泉水老庄子一处坐北向南上屋瓦房三间、东西屋均是平台，只有东屋两层，其中包括围墙、大门在内……情愿出卖于贾**、孙**永远为业，三面言明金额柒仟伍佰元整等。另有中间人在契约上按指印。随后，原告即搬入居住。1994年2月原告搬出居住他处。

因原告未全部支付契约中的款项以及宅基地更名问题，杨**与原告及其父亲贾**发生纠纷。后原告与其父亲贾**以杨**为被告房屋纠纷为由向荥阳县人民法院起诉。该院于1994年3月7日作出（1994）荥王*初字第112号民事调解书，该调解书主要内容“经审理查明：一九九〇年三月二十二日，原告贾**与被告在一起经过协商，原告以七千五百元的价格购买被告在上街区肖洼村宅基一处（房屋十一间），双方当时立有契约，原告在立协议时已付二千元，又陆续偿还三千五百元，共付款五千五百元，下欠二千元至今未付。为此，被告多次找原告追要余款未果，被告杨**于一九九一年元月份伙同其本家亲属到上街区自由市场上，将原告贾**家属卖鞋的售货摊上，强行拉走混装商品鞋共六十六点五双。原告诉称被告卖房时未将使用证办妥，形成纠纷后，原告诉至法院，请求依法处理。本案在审理过程中，经主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告贾**买被告杨**在上街区肖洼村宅基一处（房屋十一间），原价七千五百元，现价六千五百元，扣除已付五千五百元，下欠一千元，原告于一九九四年三月十五日前付清。二、使用证问题，原、被告均同意将使用证填写以贾**为名字的使用证（于一九九四年三月十五日办妥）。三、被告扣留原告混装商品鞋六十六点五双，于一九九四年三月十五前付清”。该调解书已生效。

被告周**之父周**为郑州市**民委员会四组居民，1992年12月，周**所居住的老**颁发上集建（92）字第216005号《集体土地建设用地使用证》。该宅基地面积为285.86平方米。另周**经1984年审批另有一处233.90平方米的宅基地。被告父亲周**自1990年后居住于上街区城区，也时常回另一处宅基（233.90平方米的宅基地）居住。2007年5月4日，被告父亲周**提出申请将其宅基地转交给被告，其所在村委予以同意。同年6月7日，周**于一子（即被告）、四女签订《财产分割、宅基地使用权更名协议》，并经公证将其在肖洼村的宅基地的房产及树木约定归被告所有，宅基地更名为被告名下。因新型社区建设，2012年5月17日，被告作为乙方与甲方即上街区工业路街道办事处签订《肖洼村新型社区建设产权调换协议》，约定上集建（92）字第216005号由甲方拆除并由甲方对被告以房屋安置。该协议所附房屋及附属设施补偿表显示土地补偿74323.60元、房屋、走廊、楼梯、大门及差补等补偿共计79660.20元，合计153983.80元，另有过渡补助费7513.20元、搬迁补助费1252.20元、奖金（提前搬迁）10000元。现该宅基地上的房屋已经拆除。2013年7月17日，被告父亲周**因病去世。

一审法院认为

原审法院认为：依照我国土地管理法的规定，农村宅基地即宅基地使用权转让需依法进行。本案双方所诉争的房屋属农村集体土地上建造的房屋，根据原告与杨**签订的买卖契约以及荥阳市人民法院（1994）荥王*初字第112号民事调解书查明的事实，能够证明原告和杨**之间存在房屋买卖的事实。

关于杨**是否购买被告父亲周**房屋的问题。从1990年3月原告与杨**签订买卖契约至1992年12月被告父亲周**原老**颁发《集体土地建设用地使用证》，再至2012年6月原告第一次起诉的长达二十年中，被告父亲虽取得了宅基地的使用权，但被告父亲及其家人在杨**出卖后未使用或管理宅基地上房屋，能够证明被告父亲周**存在将老**上的房屋出卖或出租给杨**的两种可能情形。而从原告与杨**签订买卖协议以及双方发生纠纷经荥阳市人民法院调解处理的事实，被告父亲周**将名下宅基上房屋出卖给杨**的可能性较大。被告虽主张该房屋系其父亲租赁给杨**使用，但未提交证据予以证明，其该主张，不予采信。

关于原、被告是否为本案适格诉讼主体的问题。原告贾**曾用名贾**，有所在村治安保卫委员会出具的证明，予以认定。被告辩解贾**与贾**不为同一人的意见，不予采信。被告父亲周**通过公证将其名下房屋及宅基地变更为被告名下，被告作为争议房屋补偿款的享有人为本案适格的被告，其该辩解非适格被告的理由，不予采信。荥阳市人民法院（1994）荥王*初字第112号民事调解书为生效的法律文书，已确认本案原告与杨**协议购买了肖洼村房屋的事实。被告辩解（1994）荥王*初字第112号民事调解书中的房屋与被告名下的房屋非同一房屋，但未提交证据予以证明，其该辩解意见，不予采信。

原告购买杨**出卖的上述房屋时双方均非宅*所在的肖洼村的居民，杨**是否对出卖房屋宅*享有合法使用权，原告应当询问原房屋所有人、宅*地使用权人即被告父亲予以核实，但其明知无法进行宅*地使用权的变更仍予以购买所有权不明的房屋，属变相买卖宅*，应当承担对其不利的后果。鉴于该房屋已经拆迁并由被告享有房屋补偿款以及原利益获得人即出卖人杨**已死亡的事实，被告可就该宅*地上的房屋补偿款对原告予以适当补偿。根据原告的购买时间、购买价格、居住房屋的时间以及房屋补偿款的数额等情况，酌定被告支付原告的房屋补偿款为20000元。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：一、被告周**应于本判决生效后十日内补偿原告贾**房屋补偿款20000元。二、驳回原告贾**的其他诉请。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告贾**负担50元、被告周**负担50元。

上诉人诉称

宣判后，原审原告贾**不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院查明事实正确，但判决结果错误。其与杨**均非房屋所在地的村民，而且根据法律规定宅基地也不允许买卖，但贾**与杨**签订的是房屋买卖合同，且荥阳市人民法院的生效调解书也确认是房屋买卖合同，贾**对购买的房屋享有所有权，所以该房屋因拆迁而得的补偿款79660.20元及过渡补助费7513.20元、搬迁补助费1252.20元、奖金（提前搬迁）10000元，应全归贾**所有。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人贾**一审的诉讼请求。

针对贾**的上诉，周**辩称，房屋物权的取得需有房管局的变更登记，而涉案房屋一直在周**父亲周**名下，贾**上诉称依据荥阳市人民法院的生效调解书确认的事实享有该房屋物权的理由无事实及法律及依据，依法应予驳回。

原审被告周**亦不服一审判决，向本院提起上诉称，贾**是与杨**签订的房屋买卖合同，贾**应向杨**主张赔偿责任，原审法院依据贾**与杨**签订的房屋买卖协议及荥阳市人民法院的调解书判决周**补偿贾**2万元，系认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回上诉人贾**的诉讼请求。

本院查明

针对周**的上诉，贾**辩称，贾**与杨**签订的是房屋买卖契约，且经荥阳市人民法院的调解书确认，应予认定。其他意见同上诉状意见。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：1、关于贾**与周**争议房屋的所有权问题。在贾**购买诉争房产时，该房所有权应归房屋宅基地使用证登记的使用权人周**所有，周**去世后该房屋应归宅基地依法变更后的使用权人周**所有。故上集建（92）字第216005号房屋拆迁后的补偿款应由周**支配。但依据贾**与杨**签订的房屋买卖协议及荥阳市人民法院生效调解书确认的事实可知，贾**与杨**对涉案房屋进行了买卖，买方贾**支付了一定价款，其合法利益亦应保护。2、关于杨**是否购买上诉人周**父亲周**房屋的问题。原审法院认为，从1990年3月贾**与杨**签订买卖契约至1992年12月周**原老**颁发《集体土地建设用地使用证》，再至2012年6月贾**第一次起诉的长达二十年中，周**虽取得了宅基地的使用权，但周**及其家人在杨**出卖后未使用或管理宅基地上房屋，能够证明周**存在将老**上的房屋出卖或出租给杨**的两种可能情形。而从贾**与杨**签订买卖协议以及双方发生纠纷经荥阳市人民法院调解处理的事实，周**将名下宅基上房屋出卖给杨**的可能性较大。且周**虽主张该房屋系其父亲租赁给杨**使用，但无证据予以证明。故本院认为，原审法院认定周**可能将名下宅基上房屋出卖给杨**的结论较为可信，应予认定。3、关于诉争房屋拆迁后由谁获益的问题。贾**向杨**购买涉案房屋时，合同双方均非宅基所在的肖洼村居民，贾**就杨**出卖房屋宅基是否具有合法的处分权并未向杨**及原房屋所有人、宅基地使用权人周**进行核实，对该房屋买卖行为其应当承担不利后果。上诉人贾**称对购买的房屋享有所有权，所以该房屋因拆迁而得的补偿款应归其所有，本院认为，房屋产权的享有须经法定程序予以登记确认，且房屋买卖合同不产生不动产物权变动的效力，故上诉人贾**的该上诉理由缺少事实及法律依据，本院不予采纳。现该房屋已拆迁并由上诉人周**享有房屋补偿款，且原获益人杨**已经死亡，贾**购买房屋支付了一定价款，其合法利益应予保护。故周**作为变更后的房屋宅基使用权人可就该宅基地上的房屋补偿款给予贾**适当补偿。据此，原审法院综合本案贾**购买、使用房屋以及该房屋拆迁补偿等情况，酌定上诉人周**支付贾**房屋补偿款20000元妥当，且合乎情理，应予维持。上诉人周**称，贾**应向与其签订房屋买卖合同的杨**主张赔偿责任，因贾**购买房屋时向杨**支付了一定价款，且杨**是从周**处买的房，故上诉人周**的该上诉理由，没有考虑到房屋买方杨**、贾**的利益，本院不予采纳。

综上，上诉人贾**的上诉理由缺少事实及法律依据，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。上诉人周**的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理适当，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，上诉人贾**负担100元，上诉人周**负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日