上诉人熊**与被上诉人竹庆彩房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人熊**因与被上诉人竹庆彩房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第1597号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊**及其委托代理人饶**、被上诉人竹庆彩及其委托代理人吴**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2009年左右，被告熊**在固始县城关成功花园开发房屋。2009年元月24日，原告竹庆彩与被告熊**签订房屋买卖协议并公证。协议约定，原告购买被告在成功花园10号楼三层房屋一套，面积约140平方米，具体面积和边界以办理的房权证为准；房屋价款为960元每平方米，具体价款以屋面的实际面积结算；约定签协议时付款100000元，主体结顶时付全部价款的80%，余20%交房时全部付清；房权证由被告办理到原告名下，原告承担房权证办理费用；水、电开户费用原告承担；2009年7月1日前房屋交付原告使用；如一方违约，付对方违约金为总房价的20%；合同同时约定被告提供一车棚及其他相关条款。

合同签订的，原告给被告购房款100000元，被告熊*成为原告出具收条“收条收到竹庆彩买成功花园10#楼第三层西至东第二户付定金壹拾万元整（100000.00）熊*成2009年元月24号”。2009年10月，原、被告就车棚改为车库达成协议，原告付12000元现金给被告，被告出具收条一份“收据2009年10月5日收到成功花园10#车仓（库）南面西至东第四个定金款壹万贰仟元整原房价计算熊*成”。2010年6月4日，竹庆彩从银行汇款50000元给熊*成。

原告称被告2012年4月中旬交付房屋给原告，被告称是在2011年11月底交付钥匙给原告，并称之前给原告钥匙，原告说在外忙，没来拿，也一直没有付下余房款。

原告要求被告给原告办理房权证，被告同意，但称原告未付办证款，故没有办证。

原告要求被告交付车库，被告称按约定原告交定金是2009年10月5日，被告要求在当月20日前交清车库款，原告没有依约定时间付车库款，原告要求交付车库，超过诉讼时效。

原告称所购房屋面积以房权证为准，具体多少不知道；被告称房屋面积145平方米，但未提供房屋面积依据。对车库面积，被告称为28.08平方米，原告称以实际测量为准。

被告熊*成反诉称原告未按时付购房款，并提供证人穆庆友、王**、赵**、杨家山等作证称房屋是在2009年4月份以前结顶，以说明原告未按约定付房款；原告辩称，被告证人证言有一定倾向性，且证人与被告有亲属关系，房屋面积没有确认，原告没有违约。

被告熊*成反诉称原、被告双方口头约定，在2009年10月20日前交清车库款，过时不候，并提供证人穆庆友、王**、杨家山等出庭作证称车库在过2009年9月20日后涨价；另提供三份证人证言，称车库一次性付清，价格在30000元左右。原告辩称，证人与被告间的房屋与车库买卖与原告无关，他们不能证实原、被告间的情况，车库面积情况不一样，证人证言达不到被告的证明目的。

一审法院认为

原审认为，原、被告双方在2009年元月24日签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，协议并经公证，双方应当全面、及时地履行协议内容。原告支付了162000元的购房款，被告实际交付房屋给原告居住，双方协议主要内容得到履行。原告要求被告按协议为原告办理房权证，被告无异议，故被告应当依协议为原告办理房权证，但按协议约定，原告应当支付办房权证的费用。被告称原告没有按约定时间交购房款，原告提供最后付购房款50000元是在2010年6月4日，庭审中被告称是在2011年年底给原告房屋钥匙，双方都未严格按合同履行义务；双方合同约定房屋面积约140平方米，具体面积以办理房权证为准，因房屋至今未办理房权证，故房屋实际面积未确定，因此双方合同约定付款方式中的房屋结顶时付全部房款的80%，系约定不明，不能因此认定原告未付80%房款。被告称双方就车库问题有口头约定，在2009年10月20日前付清车库款，原告否认，被告提供证人称车库在2009年10月20日后涨价、过时不候等，不能证实原、被告双方有过此口头约定；被告为原告出具收条上也未记载此约定，对于房屋买卖包括车库，订立书面合同应当是要式法律行为，应当以被告为原告出具收条为准，对车库余款的给付时间，应当视为未约定，比照双方房屋买卖协议，应当认为以交房时付清，且原告在2009年6月4日付的50000元中应当包含有车库款。故被告应当交付车库给原告，被告称原告起诉要车库超过诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。具体价款，以房权房房屋面积及车库实际面积计算，双方多退少补。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定判决：一、被告熊**在本判决生效后三个月内为原告竹庆彩办理房屋所有权证（办证费用有原告竹庆彩负担）。二、被告熊**在本判决生效后十日交付车库给原告竹庆彩（价款以房权证的房屋面积和车库面积计算，多退少补）。三、驳回被告熊**要求原告支付违约金及解除车库购买合同并承担定金责任的诉讼请求。本案诉讼费500元，反诉费500元，1000元由原告竹庆彩负担300元，被告熊**负担700元。

上诉人诉称

上诉人上诉称，1、一审法院认定事实错误，双方于2009年1月24日签订了一份房屋买卖协议，又于2009年10月5日达成了一个由车棚更改为车库的协议，当时被上诉人向上诉人交纳12000元定金，并口头约定于本月20日前付清全部车库款。上述房屋买卖协议和车库协议约定后，上诉人按照工程进度进行施工，并于本协议约定的2009年7月1日前工程完工，工程结顶是2009年4月初，被上诉人未向上诉人支付应付房款16429元，上诉人向被上诉人交房时，被上诉人未按约定时间（2009年7月1日）接房，也未向上诉人交纳应付20%房款29108元，两项合计45536元，此时被上诉人已经违约，未履行其付款义务，在后来车库购买协议签订时，被上诉人交付了定金，但是也未按照双方口头约定履行付款，再次违约，一审主观认定“双方约定不明等”，漠视上诉人合同权利，认定事实错误。2、一审适用法律错误，一审只适用了《合同法》第60条、《城市房地产管理法》第41条进行判决，避重就轻，本案涉及合同的完全履行条款及责任的认定及定金罚则，均没有适用，同时双方纷争从09年到13年才到法院起诉，已超出诉讼时效。综上，请求二审依法支持上诉人上诉理由。被上诉人

被上诉人辩称

被上诉人竹庆彩答辩称，原审证据确实充分，适用法律正确，程序正当，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与一审相同。

本院认为

本院认为，对于双方所诉争房屋，双方在2009年元月24日签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，协议并经公证，双方应当全面、及时地履行协议内容。被上诉人竹庆彩支付了162000元的购房款，上诉人熊**实际交付房屋给原告居住，双方协议主要内容得到履行。被上诉人竹庆彩要求上诉人熊**按协议为其办理房权证，上诉人熊**也无异议，故上诉人熊**应当依协议为被上诉人办理房权证，故原审判决被告熊**在本判决生效后三个月内为原告竹庆彩办理房屋所有权证并无不当。对于该车库，截止2010年6月4日，被上诉人竹庆彩先后付合计162000元的购房款，房屋面积约为140平米，大约价款为134000元，加上被上诉人认可的水电约6050元，故被上诉人竹庆彩在2009年6月4日付的50000元中应当包含有车库款。上诉人上诉称原审原告竹庆彩起诉车库超过诉讼时效，无事实依据，原审据此不予支持该反诉理由并无不当。同时对于房屋买卖协议是否应当解除，原审中被告熊**提供证人称车库在2009年10月20日后涨价、过时不候等，不能证实原、被告双方有过此口头约定，故本案中上诉人熊**不能证实已经履行催告程序，同时在合理期限内也未行使解除权，本案中车库合同的解除条件不具备，故上诉人熊**上诉称该车库买卖协议应当解除的上诉理由不能成立，该车库买卖协议应当继续履行，故原审据此判决被告熊**在本判决生效后十日交付车库给原告竹庆彩（价款以房权证的房屋面积和车库面积计算，多退少补）并无不当。综上，上诉人熊**的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费1000元，由上诉人熊**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日