上诉人李**与被上诉人**业开发总公司、信阳**通运输局房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人信阳市**开发总公司（以下简称交通实业公司），被上诉人信阳**通运输局（以下简称平桥交通局）房屋买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2015）平民初字第01229号民事判决提出上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人李**及委托代理人孙**，被上**业公司的诉讼代表人王*，被上诉人平桥交通局的委托代理人周**、方**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2005年12月4日，原告为购买被告交**公司开发的、位于信阳市平桥区平桥大道365号商住楼，原告与被告交**公司签订一份《交通**公司商住楼集资购房协议书》，约定：······，原告自愿集资购买1-2层109号门面房，面积约为91.6平方米，价格为2200元／平方米，总价款为20万元左右，预付定金15万元，一次性付清；房屋的产权、土地证由被告交**公司协助统一办理，费用由原告承担，······。之后，原告分别于2005年12月4日、2006年7月13日向被告交付房款15万元、4万元。另查明，2005年9月22日，被告交**公司、李**与信阳**村信用合作联社所属的西区农村信用合作社签订一份《抵押借款担保合同》，合同约定：由西区农村信用合作社为李**提供28万元的贷款用于建房，被告交**公司用登记在其公司名下的、位于信阳市平桥区平桥大道365号的1-2层，计223.99平方米的商业用房（产权证号为信房权证平桥区字第113670号）为该笔贷款提供抵押担保，并办理了他项权登记手续。原告购买被告交**公司的1-2层109号面积约为91.6平方米的门面房就含在产权证号为信房权证平桥区字第113670号223.99平方米的商业用房里，即被告交**公司在向原告出售合同约定的房屋前已经办理了房屋产权证并以此房抵押担保贷款了。由于李**没有向西区农村信用合作社偿还28万元的借款本息，西区农村信用合作社于2010年以抵押担保借款合同纠纷为由诉至本院，要求李**偿还28万元的借款本息、交**公司以其位于平桥大道365号的223.99平方米的房屋为该笔贷款的本息承担抵押担保责任。该案经审理后，本院于2011年5月20日作出（2010）平民初字第96号民事判决书，判决：一、被告李**于判决生效后七日内归还平**联社借款本金28万元及利息231379.2元（截止至2011年4月30日），合计511379.2元；并自2011年5月1日起按合同约定的逾期利率继续向原告支付所欠本金的利息，直至清偿之日止。二、若被告李**未按本判决第一项确定的内容履行归还借款的本息义务，则依法拍卖、变卖被告交**公司位于信阳市平桥区平桥大道365号1-2层、房屋所有权证号为信房权证平桥区字第113670号项下建筑面积为223.99平方米的商业用房，所得价款优先偿还该笔贷款，不足部分由被告李**偿还。该判决生效后，因被告李**、交**公司没有偿还贷款本息，原告平**联社申请本院强制执行。至此，本案原告才知道其所购买的房屋，被告交**公司在与原告签订合同前已经取得了房屋产权证并用该房为李**担保贷款。还查明：被告平桥交通局在被告交**公司建房前，即2003年7月2日出具一份证明，该证明的内容为“交通**公司系我局二级机构，为解决职工住房困难的实际情况，经局研究同意位于平桥大道365#、土地证号为（1675）全权委托交通**公司所建商住楼使用，特此证明”。被告交**公司的工商登记证明该企业属于集体所有制企业，企业的注册资本为59.2万元，从2007年度至今未参加工商年检。上述事实有原、被告提供的相应证据及庭审笔录在案佐证。

一审法院认为

原审认为，被告**公司在取得房屋产权证并办理了贷款抵押登记后，隐瞒该事实与原告签订房屋买卖的合同，已构成了合同欺诈，该合同应为无效合同，所以原告要求被告返还购房款190000元及利息、并赔偿原告购房款一倍的损失190000元的请求符合法律的规定，依法应予支持。对于原告要求被告赔偿原告损失714480元的请求，由于原告没有证据证明损失的具体数额为714480元，故该请求应不予支持。关于被告平桥交通局是否承担责任则是本案的焦点问题，由于被告**公司是独立的企业法人，该企业从2007年度至今未参加工商年检，但该公司没有注销、解散，仍作为企业法人存在，故相应的责任应由该公司承担，被告平桥交通局作为主管部门在没有违法处置被告**公司资产的情况下应不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照最**法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审判决如下：一、被告信阳市**开发总公司返还给原告李**购房款190000元及利息（利息按交款的时间分段计算：按同期人**行的贷款利率，其中以150000元为本金从2005年12月4日始计息、以40000元为本金从2006年7月13日始计息，分别计至本判决确定的还款之日止）。二、被告信阳市**开发总公司按购房款的一倍赔偿原告李**购房损失190000元。上述一、二项义务须在本判决生效后的十日内履行完毕。三、驳回原告李**要求被告赔偿损失714480元的诉讼请求。四、驳回原告李**要求被告信阳市平桥区交通局承担责任的诉讼请求。本案受理费14650元，原告李**负担7650元，被告信阳市**开发总公司负担7000元。

上诉人诉称

李**上诉称，一、一审法院判决驳回上诉人要求赔偿损失714480元是错误的。一审法院已经依法认定被上诉人交通实业公司在取得房屋产权证并办理了贷款抵押登记后，隐瞒该事实与上诉人签订房屋买卖合同的事实，并依据《合同法》第五十八条和最**法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定予以判决。无论是《合同法》第五十八条，还是最**法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，均有赔偿损失的法律规定，但一审法院却无视客观存在的事实和法律的明文规定，在《判决书》第三项中驳回被上诉人要求赔偿损失714480元的诉讼请求是极其错误的。上诉人在2005年12月4日与被上诉人订立《集资购房协议书》之时，按当时的市价约定的房屋价款为每平方米2200元，并已先后全部支付完毕。现因被上诉人的过错导致上诉人签订合同的目的不能实现，致使上诉人的利益严重受损，已是客观存在的事实。现上诉人已使用该房屋近10年之久，该地段的房屋价款也由当初每平方米2200元上升至每平方米10000元（最终以评估数额为准），更是众所周知的事实，这中间的差价就是上诉人实际损失也是显而易见的。契约应当遵守。正是被上诉人不讲诚信的行为，才导致上诉人现在所遭受的严重经济损失。最**法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的立法目的，就是对这些不讲诚信、不守约行为的惩罚性法律规定。如果上诉人赔偿损失不能得到支持，那么一审法院判决所依据的法律条文则失去其存在的价值，与立法精神和立法目的严重相悖。故一审法院判决驳回上诉人要求赔偿损失的诉讼请求是极其错误的。二、一审法院判决信阳**交通局不承担责任是错误的。一审法院在审理时查明：信阳**交通局曾于2003年7月2日出具一份证明，内容为“交通**公司系我局的二级机构，为解决职工住房困难的实际情况，经局研究同意位于平桥大道365号、土地证号为（1675）全权委托交通**公司所建商住楼使用，特此证明。”查明“交通实业公司的工商登记证明该企业属于集体所有制企业，企业的注册资本为59．2万元，从2007年至今未参加工商年检。”从以上查明的事实中可以看出，交通**公司是平桥区交通局为解决职工住房困难而依法成立，性质为集体企业。根据**务院颁布的《城镇集体所有制企业条例》第65条之规定“集体所有制的各类公司的管理，按照国家有关公司的法律、法规执行。”现因平桥区交通局的过错导致平桥区**总公司在无人员、无办公场所，己停止经营近十年之久的情形下，仍不组织清算并不依法履行注销手续，直接导致债权人利益严重受损。这一结果，平桥区交通局依法负有不可推卸的过错责任，且平桥区交通局不能证明交通实业公司的财产独立于自己。为此，根据《公司法》第二十条之规定，平桥区交通局应对上诉人的损失承担赔偿责任。本诉讼案件的引起完全是由被上诉人的过错造成，现一审法院判决由上诉人负担7650元的诉讼费用，有失公正。请求依法改判被上诉人向上诉人赔偿损失714480元（最终以评估数额为准），并承担本案一、二审的全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人平桥交通局答辩称，原审判决信阳市**开发总公司返还购房本金、利息及一倍购房款已经足够弥补上诉人的损失，上诉人已经使用门面房多年，经营数额较大。因此上诉人没有遭受实际损失。上诉人主张714480元损失没有法律依据，由于上诉人的过错，没有在诉讼期间内评估，因此其诉请没有证据支持。上诉人使用房屋10年，没有要求办理过户登记，致使买卖合同未得以实现，是上诉人的过错。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。

被上诉人交通实业公司以原审认定事实清楚，适用法律正确进行了答辩。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。

二审中，上诉人李**向法庭提出“评估申请书”，请求将涉案房屋的现有价值委托评估机构评估。

本院认为

本院认为，商品房买卖合同订立时出售人故意隐瞒所售房屋已经抵押，导致合同不成立或者无效的，应当承担缔约过失责任。关于上诉人所主张的损失赔偿问题应当提供证据证明都有什么损失、损失多少，一审中李**并没有提供相关证据证明。因此，原审法院以证据不足为由驳回要求损失714880元的诉讼请求是正确的。二审中，上诉人李**请求对所涉房屋现有价值进行评估。因为合同无效给李**所造成的损失是一个综合性问题，它与该房现有价值有关联，也与李**多年来占有使用有关联，且此问题还涉及到一个程序问题。因此，二审对其申请不予批准。对此问题，可待有证据后另行处理。关于平桥交通局是否应当承担赔偿责任问题。原审法院认为售房主体为交通实业公司，其没有注销、解散，平桥交通局并没有违法处置下属公司资产，原审判令交通实业公司独立承担民事责任符合法律规定。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持，上诉人李**的上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费14650元，由上诉人李**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日