陈*恒诉被告张**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈*恒诉被告张**房屋租赁合同纠纷一案，2015年7月7日本院受理后，依法组成合议庭，2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告陈*恒、被告张**的委托代理人董**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年6月6日我与被告签订一份房屋租赁合同，自合同签订以来，被告多次违约，不按合同履行自身的职责和义务，其表现在一下几个方面1、2015年5月中旬，被告向原告提出退租，2015年6月8日被告未经我同意擅自退租，造成合同项下的房屋25天未租出的房租损失，根据合同约定被告应支付给我违约金12000元。2、截止到6月30日被告已欠物业费1年零4个月，电费2个月，水费3个月3项共计2996元。该费用已由我代付清偿，根据约定被告应当支付我垫付的2996元及其滞纳金。综上所述，被告违反合同多项约定，损害了原告的切身利益，致使原告在经济上蒙受损失，现起诉要求1、依法判令被告支付违约金12000元。2、依法判令代其支付的物业费、水电费共计2996元。3、诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告辩称，原告起诉不属实，真正事实是原告违约，被告经销自行车，2011年经协商于同年6月6日与原告签订《房屋租赁协议》，租期5年，当时原告的房子是毛房，被告对一楼铺了地板砖，二楼铺了木地板，批墙、安装了水电，安装楼梯扶手等，投入将近50000元，并交给原告租房保证金3000元。被告从来不拖欠原告的房租，2014年后半年，原告将房租涨到每年60000元，但被告仍然按原告所说交纳了房租，2015年后半年，原告又想涨房租，但我交纳的房租已经高出周边的房租，原告为收取高额房租，在与我协商无果的情况下，暗中寻找机会，由于原告的租金日益增高，为应付高额房租，我准备对店面进行装饰，原告趁我准备装饰腾出物品时，原告将房子落锁，原告又将房子租给他人，造成合同无法履行，原告的行为违反约定，使我遭受经济损失，现原告无理起诉，要求法院驳回原告的诉讼请求，我本人保留继续履行合同和赔偿损失的权利。

本院查明

经审理查明，原告陈**与郭**夫妻关系，在汝州市某地有一商品房，2011年6月原被告签订一份房屋租赁合同，合同显示“3、房屋租赁期为5年，自2011年6月6日起至2016年6月5日止，4、年租金为53000元，2014年6月5日前保持此数不变，房屋半年壹收，预交半年，乙方应于每年5月21日前向甲方支付前半年租金，每年11月21日前支付后半年租金，现金结算。2014年6月6日至2016年6月5日两年的房租根据当时周边商铺行情，并参考本地区权威机构发布的物价涨幅计算结果。5、甲方（陈**）交付该房屋时，乙方（张**）应向甲方支付房屋租赁保证金叁仟元，合同终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯安全等费用，房屋和设备日常维修以及物业管理费和其它与生意发生的有关费用，均有乙方负担。6、装修费用不抵房租，租赁期满后或因乙方责任责任导致退租的，依附于房屋装修归甲方所有，乙方不得单方拆除。7、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。8、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋：（4）未经甲方书面同意改变房屋租赁用途。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计半个月以上（包括半个月）。9、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋、依附于房屋的装修及附属设施、设备交还甲方。10违约责任，1甲方违反本合同约定，提前收回房屋的按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%，作为违约金支付给乙方。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%向甲方支付违约金。若支付违约金不足弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。4、拖欠房租累计半个月以上的。4、租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同剩余租期总租金的20%的额度向甲方支付违约金”。2011年5月8日被告给原告交保证金3000元，原告给被告出具收条一张，收条写明“今收到张**租房保证金叁仟元整（3000元），陈**、郭**，2011年5月8日”。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告对其承租的房屋进行了装修，2014年6月房租调整年租金为60000元，被告按约定将房租交至2015年6月5日，2015年5月21日前被告未按约定交纳2015年6月6日至2015年12月5日间的房租。原告于2015年6月8日接管出租给被告的房屋并对外出租。被告租赁期间的2014年3月1日到2015年6月5日物业费2413.30元，2015年3月到2015年6月的电费372元，2015年4月水费12.2元，5月水费9.15元，6月水费6.10元水费合计水费27.45元由原告代缴，上述共计2812.75元，现原告以被告违约为由起诉来院要求1、依法判令被告支付违约金12000元。2、依法判令代其支付的物业费、水电费共计2996元。3、诉讼费由被告负担。

本院认为

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据我国合同法的相关规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案，从庭审及当事人的举证情况看，原，被告所签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告均应按上述合同的约定全面履行自己的义务。虽被告未及时按合同约定交付租金存在一定的违约行为，但原告在合同未届满前未依法履行其告知义务，且在未征得被告的同意的情况下，擅自将被告租赁的房屋租赁给他人使用，其行为更为不妥。从租金的缴纳情况看，被告已按约定将房租交至2015年6月5日，而原告于2015年6月8日却把被告租用的房屋已对外出租，不论原告又将被告租赁的房屋对外出租的行为是否有效，对原告而言，并未造成严重损害，结合上述情况双方均有过错，故对原告要求被告支付违约金12000元的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。关于被告在租赁原告房屋期间拖欠的物业费、水电费2812.75元，按合同被告理应支付，因原告已垫付，原告可从被告交纳的保证金3000元中予以扣除。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：

裁判结果

被告张**支付给原告陈**垫付物业费、水电费款共计2812.75元（此款可从保证金3000元中予以扣除）。

二、驳回原告陈**的其它诉讼请求。

案件受理费175元、原告陈**负担125元，被告张**负担50元。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月五日