郑**与李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑**因与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案，郑**于2015年5月8日向河南省郑州市中原区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、李**返还郑**双倍定金10万元，承担郑**支付的佣金5000元，并赔偿损失暂计20万元（以评估机构确定的房屋现有价值和购房价格之间的差额为准）。2、本案诉讼费由李**承担。原审法院经审理于2015年12月16日作出（2015）中民二初字第1023号民事判决，郑**不服判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月10日组织双方进行了询问。上诉人郑**的委托代理人王**、李**，被上诉人李**的委托代理人李**、陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2010年11月17日，郑**作为乙方（买方），李**作为甲方（卖方）、郑州双赢房地**有限公司第一分公司作为中介方丙方共同签订《房屋买卖合同》一份，约定：“第一条：甲方拥有位于中原区海森陈伍园景湾6号楼5单元5楼东户的房产，房屋建筑面积93平方米（以下内容以房屋所有权证登记为准）乙方自愿购买甲方上述房产。第二条：甲*双方经协商一致同意第一条所述房产及其配套设施的总价款为人民币肆拾零万零仟零佰零拾零元整（小*￥400000元整）。乙方同意自本合同签订时支付定金人民币（大写）伍万元整，甲方自本合同签订时将现房和钥匙交由乙方。第三条：付款方式：甲*双方同意使用本条的第贰种付款方式付款。……2：按揭贷款：甲*双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第四条：甲、乙双方应在本合同签订之日起房产证下发后贰拾捌个工作日内，积极提供过户需要的相关证件，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第五条：乙方若违反本合同第四条的约定，致使本合同在约定期限内无法正常履行，丙方应在乙方违约之日起三日内催告乙方。乙方在被催告通知的日期内仍拒不履行本合同义务的，甲方有权解除合同，同时乙方应赔偿甲方损失。丙方应将所保管的定金交付甲方，佣金除外。（除非三方达成新的协议）。甲方若违反本合同第四条的约定，丙方应在甲方违约之日起三日内催告甲方，甲方在被催告通知的日期内仍拒不履行本合同义务的，乙方有权解除本合同并要求甲方双倍返还乙方所交定金。并赔偿乙方的损失，佣金除外。（除非三方达成新的协议）。若甲*双方均违反本合同第四条的约定，在甲*双方约定的立契日期的次日，丙方将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将购房定金退还乙方，佣金除外。（除非三方达成新的协议）。……第七条：甲方应在收到伍万元当日内，向乙方交付房产。并保证在当个工作日内将本合同项下房产位置上所有的户口全部迁出，乙方应在接收房产的同时进行物业交割及户口验收。交房时甲方应保证以下设施的正常使用并完整地交付给乙方。……第九条：甲、乙双方共同到郑**地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，甲方负担费用的零%，乙方负担费用的佰%。本合同经甲*双方签字成立的同时，丙方的佣金由甲方支付总房款零%，乙方支付总房款的贰%。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在本合同经甲*双方签字成立的同时，甲*双方应向丙方足额支付佣金。因甲*任一方违约或双方违约时，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约违约方承担全部佣金；甲*双方同时违约时，各负担总佣金的一半。（注：以上赔偿均以郑州仲裁委员会仲裁或人民法院判决的最终结果为准。……第十二条：其他约定事项（须经叁方协商一致，可以变更以上条款）：房产证下发前发生相关费用由甲方承担，证下发后乙方贷款和过户发生的相关费用由乙方承担，佣金先交伍仟元正，余*仟伍佰元正房本下发后当日付清……”。

又查明，2010年11月17日，李**向郑**出具定金收条一份，载明：“定金收条今收到郑**购买位于中原区海森陈伍园6号楼5单元5楼东户房产，定金人民币（大写）伍万元整（冲抵物业交割保证金）。收款人：李**2010年11月17日”。2010年11月17日，郑州双赢房地**有限公司第一分公司向郑**出具收据一份：“收据2010年11月17日今收到郑**人民币伍**正系付买卖部分佣金，下欠叁仟伍**正，房产证下发当日付清”。合同签订当日，李**依约将房屋及钥匙交付郑**，自2010年11月17日起至2014年7月16日止，郑**一直占有使用本案涉案房屋，并将该房屋出租给李**，收取租金。2014年7月17日，李**妻子黄**与李**签订租房合同，收取租金。

再查明，庭审中，郑**陈述没有去银行办理按揭是因为没有房产证所以无法去办理，没有去办理。关于房产证与办理银行按揭贷款之间关系问题，郑**陈述如下：二手房买卖银行要求办理银行按揭贷款提供的手续中包括房产证，故郑**认为办理本案涉案房屋按揭贷款必须有房产证，否则无法办理。李**陈述如下：李**并未就银行按揭贷款一事进行咨询，李**不清楚办理银行按揭贷款与房产证之间的关系。郑**、李**关于房屋买卖合同签订时，双方均知道房产证未办理的情况下，为何还约定按揭付款方式的问题。郑**陈述如下：当时李**称房产证在半年内就能办理下来，因此郑**才购买此房屋。李**陈述如下：签订合同时，中介公司的经纪人告知该房产证应该很快能办理下来，基于对房产专业人员的信任，才会同意郑**以按揭贷款的方式支付房款。关于郑**是否向李**支付首付款的问题。郑**陈述如下：郑**已经按照合同约定支付了定金，合同中约定的首付款是按照贷款比例支付，没有办理贷款的情况下无法支付。关于郑**一直未向李**支付首付款的问题。郑**陈述如下：合同中约定的首付款并没有约定具体数额，需要在办理银行贷款时确定，无法办理银行贷款的情况下，没有办法确定首付款的数额，所以郑**认为无法支付，实际上也没有支付。关于什么时间郑**知道李**将不再与郑**继续履行房屋买卖合同的问题。郑**陈述如下：郑**一直未收到李**拒绝履行的书面通知，在2015年5月份仅与李**的女儿电话联系得知李**拒绝继续履行合同。郑**、李**关于知道按揭贷款办理不下来，有无约定的新的付款方式问题。郑**陈述如下：2012年，李**向郑**要求变更付款方式，曾要求郑**一次性付款项30万元，剩余5万元房产证下发后再付，但是郑**认为没有房产证的情况下，不同意李**变更付款条件的要求。李**陈述如下：有协商过，李**提出先支付部分首付款，余款采用分期付款，郑**也多次同意先支付部分房款30万元，余款5万元待房产证下发时办理过户手续时再支付，但实际履行郑**均以没钱拒绝支付，前后有三四次，所以李**才于2014年才起诉郑**。

还查明，2012年，李**向郑**提出变更付款方式，但是郑**不同意李**变更付款方式，双方就变更付款方式未达成一致意见。关于郑**、李**双方是否同意解除房屋买卖合同、解除时间及解除原因的问题。郑**陈述如下：同意解除合同，解除合同的时间从2014年9月份知晓承租人李**与李**签订租赁合同时，因为李**与李**签订租赁合同，双方均未通知郑**，解除原因是李**拒绝继续履行房屋买卖合同，后经过郑**询问，李**明确告知郑**，拒绝履行合同，不再卖给原告房屋。李**陈述如下：双方的房屋买卖合同已经于2014年7月11日解除，郑**与李**的女婿在河南鑫苑律师事务所会议室内协商此事，因双方主张差距过大，问题未得到解决，李**当场通知郑**，因郑**拒不支付首付款，要与郑**解除合同，收回房屋，2014年7月16日，租户李**与郑**解除租赁合同，7月17日，李**与李**签订新的租赁合同，向李**交纳租金。李**以口头通知及收回房屋的行为明确告知郑**合同解除，解除原因为郑**逾期支付首付款，郑**在法定异议期内未向李**本人提出异议，也未向法院提起诉讼要求确认解除合同的效力问题，故合同已于2014年7月解除。

另查明，2014年5月22日，李**以郑**起诉至该院（案号为（2014）中民二初字第884号），请求法院确认双方之间签订的房屋买卖合同为无效合同；郑**返还涉案房屋；郑**赔偿李**租金损失75600元。在起诉状中李**陈述，合同签订后，李**依法履行了交房义务，但郑**迟迟不去办理银行按揭贷款，后李**经了解得知，涉案房屋属小产权房，国家明令禁止买卖，双方之间所签买卖合同属无效合同，更不可能去办理银行按揭。2014年6月23日，李**申请撤回对郑**的起诉。诉讼中，郑**于2015年6月5日向该院提出鉴定申请书，后于2015年7月8日放弃对房屋价值的鉴定。李**与黄**系夫妻关系，双方于1979年2月登记结婚。位于中原区海森陈伍园景湾6号楼5单元5楼东户房屋即本案涉案房屋建筑面积93平方米，于2008年11月回迁，为黄**回迁安置房。

上述事实，由当事人陈述以及双方提供的有效证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，首先，关于郑**与李**签订房屋买卖合同效力及解除时间问题。郑**、李**于2010年11月17日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，李**之妻黄**虽未在该合同上签字，但是根据日常生活经验法则，作为李**之妻，黄**应清楚郑**与李**签订合同之事，且李**亦未以此抗辩，黄**亦未提出异议，郑**与李**签订房屋买卖合同应为有效协议，郑**与李**双方均应当按照协议约定履行义务，现郑**与李**均同意解除该房屋买卖合同，郑**主张解除合同的时间为“2014年9月份知晓承租人李**与李**签订租赁合同时”，李**主张解除合同的时间为“双方的房屋买卖合同已经于2014年7月11日解除，郑**与李**的女婿在河南鑫苑律师事务所会议室内协商此事，因双方主张差距过大，问题未得到解决，李**当场通知郑**，因郑**拒不支付首付款，要与郑**解除合同，收回房屋，2014年7月16日，租户李**与郑**解除租赁合同，7月17日，李**与李**签订新的租赁合同，向李**交纳租金。李**以口头通知及收回房屋的行为明确告知郑**合同解除”。鉴于郑**、李**对于合同解除的时间认识不一致，鉴于2014年7月17日，李**妻子黄**与李**签订租房合同，收取租金，郑**丧失了对本案诉争房屋的控制，故该院认定，郑**、李**之间签订的房屋买卖合同于2014年7月17日解除。

其次，关于房屋买卖合同解除原因及违约问题。关于合同解除原因，郑**、李**意见不一，均主张系对方违约。房屋买卖合同签订后，郑**向李**支付了5万元定金，李**将房屋及钥匙交付郑**使用，郑**、李**双方均表现出了极大的诚意，并履行了最初的合同约定，只是在合同履行过程中，因郑**、李**在合同中约定了采取按揭方式支付剩余35万元购房款，郑**、李**上述约定在实际履行过程中难以实现，当郑**与李**发现上述问题时，应当协商解决，李**要求变更付款方式，要求郑**一次性支付剩余房款30万元，剩余5万元房产证下发后再付，但是郑**不同意李**变更付款条件的要求，最终导致合同无法继续履行，基于此，李**为减少损失，将本案诉争房屋收回，此种结果，系郑**、李**双方均未曾预料到的，亦不是郑**、李**双方签订房屋买卖合同时期待的结果，故郑**、李**均没有过错，均不存在违约之处。

再次，根据定金作用分类，本案郑**所付定金应为履约定金，鉴于郑**、李**签订的房屋买卖合同于2014年7月17日解除，郑**、李**均不愿意继续履行合同，故该5万元定金不适用定金罚则，不产生双倍返还的法律后果，根据法律规定，合同解除后应恢复原状，基于郑**已经支付李**5万元定金及郑**自2010年11月17日起至2014年7月16实际占有支配本案诉争房屋的事实，李**应返还郑**5万元定金，故郑**诉请李**返还双倍定金10万元的要求，该院不予支持，李**应返还郑**5万元定金。

最后，鉴于郑**、李**所签订合同有效，并已经实际部分履行，后双方解除合同，不存在违约，郑**支付给郑州双赢房地**有限公司第一分公司的5000元佣金，郑**、李**应各承担一半即2500元，故郑**诉请李**承担郑**支付的佣金5000元，无事实和法律依据，故该院不予支持，李**应支付郑**2500元佣金。鉴于郑**、李**双方均不同意继续履行合同，均同意解除双方签订的房屋买卖合同，故解除合同的法律后果应为恢复原状，而不应考虑可期待性利益，可期待性利益系郑**、李**继续履行合同而产生的法律后果，且李**未提供证据证明其实际损失，故郑**诉请李**赔偿损失20万元的要求，该院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出判决：李**于本判决生效之日起十日内返还郑**5万元定金；李**于本判决生效之日起十日内支付郑**2500元佣金；驳回郑**其他及过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，由郑**负担4864元，由李**负担1011元。

上诉人诉称

宣判后，郑**不服判决，向本院提起上诉称：一、原审判决书认定事实错误，认定李**没有违约行为不承担违约责任没有事实及法律依据。1、双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。在李**没有提供房产证的情况下，郑**无法向银行办理按揭贷款，无法确定房屋首付款。李**要求郑**支付房屋首付款没有依据。李**多次要求的是变更付款方式，要求郑**提前支付绝大部分的房屋价款，已经是对合同内容的变更。根据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。郑**不同意变更合同，双方必须按照原合同的约定继续履行，若李**拒绝按原合同履行，就必须承担违约责任。双方在合同履行过程中未就合同变更达成一致，没有就合同解除与郑**达成一致的情况下，李**单方收回郑**对涉案房屋的使用权，当然属于违约行为，依法应当承担违约责任。二、李**应当承担的违约责任包括双倍返还定金、承担佣金和郑**无法购买房屋遭受的损失。1、郑**虽同意解除合同，但并未放弃要求对方承担违约责任的权利。根据定金罚则，有权要求李**双倍返还定金。2、李**单方违约，应承担全部佣金。3、根据合同法第一百一十三条规定，郑**有权获得相应因无法购买房屋而遭受损失的赔偿。综上，请求二审法院依法改判：1、撤销原审判决第二、三项；2、李**返还郑**双倍定金10万元，承担郑**支付的佣金5000元，并赔偿损失暂计20万元（以评估机构确定的房屋现有价值和购房价格之间的差额为准）。3、本案诉讼费由李**承担。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：一、李**不存在违约情形，导致合同解除的原因是郑**拒不支付首付款。合同签订的，李**按约履行了房屋交付义务，而郑**仅支付5万元定金后，未办理银行按揭，也未支付首付款。双方于2014年7月11日再次协商，未达成一致意见，李**当场通知郑**因其拒不支付首付款，依据合同法第九十四条第（三）项之规定，解除双方合同，并于7月17日收回房屋。二、李**关于因没有房产证无法办理按揭贷款，进而无法确认首付款比例进行支付的抗辩理由不成立。根据相关政策，贷款最低首付款比例为30%，合同总房款40万元，支付不低于12万元的首付款。三、支付房款应是郑**的义务，在得知无法办理银行贷款后，应通过自筹资金支付购房款，而不是拒付房款。综上，李**不存在违约行为，因郑**违约导致合同解除。请求二审法院维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：郑**与李**签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，郑**按约支付定金5万元，李**按约交付房屋。根据双方付款方式的约定，郑**按合同申请贷款的比例，向李**支付首付款，其余价款用银行贷款支付。据此，除定金、银行贷款方式之外，郑**还应再支付相应首付款，应是买卖双方真实意思表示。在履行过程中，因房产证未下发，无法办理银行贷款，该事实仅能导致不能确定贷款数额，而在郑**占有、使用房屋长达三年之久，除向李**支付定金5万元之外，未支付任何首付款项，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。在郑**拒绝履行合同主要义务的情况下，李**有权解除合同。综上，郑**上诉称李**违约应双倍返还定金、支付佣金及赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4864元，由上诉人郑**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月六日