上诉人赵*因与被上诉人罗**物权保护纠纷二审判决书

审理经过

上诉人赵*因与被上诉人罗**物权保护纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二**一初字第2601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵*，被上诉人罗**的委托代理人邢**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年5月15日，罗**与赵*签订房屋租赁协议一份，协议约定：罗**将位于郑州**大学路、长江路交叉口兰亭名苑13号楼地下室及出口以年租金15万元出租给赵*使用，租赁期限从2010年5月15日至2014年5月15日，装修期扣除，先付款后用房。赵*应提前两个月预付房租，如逾期10天不付租金，罗**有权另行出租，赵*不得借故占用。付款方式，一次性交清半年房租75000元，押金2万元，合同期满后房屋内设施及装修设施无损坏或丢失，押金如数退还。第二次交房租时把装修期间房租费用扣除等，合同签订后，罗**即将所租赁房屋交付赵*使用。后罗**以赵*拖欠租金、违法经营、擅自转租等理由要求赵*搬离并腾空涉案房屋，同时支付房屋租金及占用使用费至实际腾房之日。后，郑州**民法院做出（2013）二七民二初字第1819号民事判决书，判令赵*返还涉案房屋并支付至2013年8月10日的租金103373.97元。在该判决书中表述，2013年8月10日至实际腾房之日的占用使用费可待实际发生后，另案诉讼。罗**、赵*领取判决书后，赵*不服一审判决，提起上诉，2014年8月5日，郑州**民法院做出（2014）郑**终字第710号民事判决书，判决维持（2013）二七民二初字第1819号民事判决书第一项并改判支付至2013年8月10日的房屋租金78373.97元。2014年8月23日，（2014）郑**终字第710号民事判决书生效。2014年11月25日，郑州**民法院要求赵*返还罗**涉案房屋。2015年7月1日，郑州**民法院执行局出具证明，证明2014年12月8日，该局已通过强制执行将涉案房屋返还罗**。另，在（2013）二七民二初字第1819号案件的审理过程中，罗**、赵*均同意解除合同，解除合同时间双方确认为2013年8月10日。2013年10月22日，赵*将涉案房屋内的物品部分搬离，但未向罗**交还涉案房屋的钥匙。

一审法院认为

原审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，罗**、赵**同意于2013年8月10日解除合同，合同解除后，赵*即应当将涉案房屋交还罗**，赵**不返还房屋，应视为其继续占有使用，从庭审来看，赵*未向罗**交还涉案房屋的钥匙，故对罗**要求支付占用使用费的诉讼请求，予以支持。因在双方签订的《房屋租赁协议》中约定涉案房屋的年租金为15万元，故从2013年8月10日至2014年12月8日的房屋占有使用费以年租金15万元为计算依据比较妥当，故从2013年8月10日至2014年12月8日的房屋占有使用费为199167元。罗**的其他诉讼请求缺乏相应的证据予以支持，不予支持。从赵*提交的证据来看，不能充分证明其将涉案房屋返还罗**或曾要求将涉案房屋返还未果的事实，故对赵*的辩称，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、赵*于本判决生效之日起十日内向罗**支付房屋占用使用费199167元。二、驳回罗**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4405元，由赵*负担。

上诉人诉称

赵*上诉称：1、一审法院认定“2013年10月22日，赵*将涉案房屋内的物品部分搬离，但未向罗**交还涉案房屋的钥匙”的事实是错误的。2013年10月22日赵*搬家时，罗**阻止，赵*把涉案房屋的锁锯开，并与罗**发生冲突，经派出所民警调解，罗**最后才同意赵*搬走房屋内物品，直到第二天两点多才将房屋内所有的物品搬走，因此，罗**对什么时间腾空房屋内物品的事实是明知的，第二天上年，赵*去清房屋内拉圾并多次通告罗**到场，罗**迟迟不到，赵*离开房屋时，还给罗**打电话，告知罗**尽快来把房屋门锁上，罗**同意后赵*才离开。可见，赵*不是将涉案房屋内的物品部分搬离，而是当时一次性全部搬离。因此，不存在交还涉案房屋的钥匙的问题，房屋腾空之日便为交房之日。这也与（2013）二七民二初字第1819号判决书表述的“2013年8月10日至实际腾房之日的占有使用费可待实际发生后另诉”相一致。

2、一审法院采信“二七法院2014年11月25日强制执行通知书和二七法院执行局证明、2013年10月22日照片”是错误的。从赵*与罗**发生纠纷以来，赵*的电话和住址从来没有变更过，二七法院在2014年10份执行前租赁案件时，寄给赵*执行通知书上，只告知赵*支付罗**案件款78373.97元，并没有告知有交房或腾房的请求。从开始执行案件款到结束，多次与执行局人见面，但执行法官也从来没有向赵*提及过交房或腾房的请求。换言之，赵*从心底里早已认为房屋于2013年10月22日起就已经交还给了罗**。在本案审理过程中，赵*才见到二七法院2014年11月25日强制执行通知书和二七法院执行局证明、2013年10月22日照片。本案审理过程中，赵*询问前租赁案件执行法官，其也承认，张贴交房通告时没有打开房屋看室内的情况，过了几天，打开房屋时，房屋内确实是空的，里面什么也没有。这一说法与开庭期间罗**的律师说法一致。综合可知，前房屋租赁案件执行时，赵*确实不知道还有执行交房的请求。另外，二七法院没有先向赵*送达，而是直接在涉案房门上张贴执行交房通告，其送达程序不合法。因此，一审法院采信上述证据是错误的。

3、一审法院认定赵*支付占有使用费并且以租金作为计算依据是错误的。占有使用费，指的是对房屋空间的实际占有并使用，前提是对房屋室内空间的占有。本案中，2013年10月22日赵*当夜将房屋内物品全部搬走，已腾空了房屋，并通知了罗**，赵*完成了交还房屋的行为，以后赵*对房屋内的空间既没占有，也没使用，故不应支付占有使用费。从2013的8月10日至2013年10月22日期间，罗**用汽车将涉案房屋门堵上并锁上，不让赵*搬离，也不让赵*营业。因此，期间的占有使用费也不应由赵*负担。

另外，租金数额高低主要是以赵*经营收入作为考量依据的，同时也参照周边房屋租赁价格确定。退一步讲，即是从2013的8月10日至2013年10月22日期间，存在占有使用费，但罗**不让赵*正常营业，赵*没有收入且是罗**造成的。罗**有过错，即是有占有使用费，其费用也应远远低于租金才公平合理。

4、赵*请求一审法院调取罗**因租赁纠纷发生冲突于2013年8月22日的报警、出警记录，一审法院没有调查是错误的。赵*为了证明2013年10月22日赵*将室内设备全部搬走腾空房屋当天曾发生过冲突的事实，从而印证赵*腾空房屋的时间和罗**对赵*搬走房屋内物品的事实是明知的，特申请一审法院调取2013年8月22日的报警、出警记录，但一审法院没有调取是错误的。

综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，驳回罗**的诉讼请求。

被上诉人辩称

罗**答辩称：1、罗**主张赵*赔偿房屋占有使用费的事实基础是赵*未能及时返还租赁房屋所致，赵*是否搬走自己的物品不影响罗**的主张，赵*应当履行返还房屋的义务，没有履行返还义务应当承担赔偿责任。2、租赁房屋在赵*的控制之下一直是大门紧锁，由赵*所控制，房内是否有赵*物品罗**不得而知，直到法院强制执行会同物业负责人才将房门门锁强制打开，通过强制执行将租赁物返还给了罗**，在此之前，房屋一直在赵*的控制之下。3、从赵*的上诉状上看，赵*所谓的搬出物品后的第二天还在使用房屋，而罗**从来没有接到过赵*交接房屋的通知，赵*拖延返还房屋应当承担损失责任。4、如果房屋已经返还了，诉争也就不存在，而郑**级法院2014年8月5日作出的二审判决仍旧判决赵*返还房屋，也否认了赵*所谓的2013年10月已经返还房屋的说法。5、二七法院执行局是依据生效判决进行执行，对执行情况出具的证明是客观真实的，能够证明案件的真实情况，一审法院据此判决是正确的。6、罗**主张的占有使用费是向赵*主张赔偿损失的一种表现形式，是赵*占有罗**房屋所造成的损失，不以赵*实际使用房屋取得盈利为要件。7、赵*占有罗**的房屋长达一年多之久，给罗**造成了巨大的经济损失，房屋租赁价格逐年上涨，按照原租赁合同确定赔偿标准对双方是合理的，符合双方对损失的预期。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。请求驳回赵*的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：赵*与罗**之间的房屋租赁合同解除后，赵*作为承租人应当及时向出租人罗**交付租赁房屋，赵*不及时交付房屋，则应当继续支付至实际交付房屋期间的租赁费用，该期间赵*自己是否正常使用该房屋，不是其应否承担租赁费用的事由。本案争议的焦点，是所涉房屋何时交付出租人罗**，即赵*应负的责任期间。

赵*称其于2013年10月22日已将物品搬离涉案房屋，第二天给罗**打电话，是经罗**同意后才离开的。罗**称从来没有接到过赵*交接房屋的通知，涉案房屋一直在赵*的控制之下，房内是否有赵*的物品罗**不得而知，直到法院强制执行打开房屋门锁，才将租赁房屋返还给了罗**。本院认为，第一，原审法院2014年1月12日作出的（2013）二七民二初字第1819号民事判决书和本院2014年8月5日作出的（2014）郑**终字第710号民事判决书均含有判令赵*返还本案所涉租赁房屋的判项，该两份判决书的时间均在赵*所主张的交房时间之后，赵*称在2013年10月已将租赁房屋交付罗**的主张与法院生效判决的内容和时间相矛盾。第二，原审法院执行局出具《证明》，证明通过原审法院强制执行于2014年12月8日将涉案房屋返还给罗**。赵*称已于2013年10月将涉案房屋交付给罗**，缺乏相应的交接凭据，亦与原审法院执行局出具的证明不符。综上，赵*的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4405元，由赵薇负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日