原告张喜欢诉被告刘**租赁合同纠纷一案

审理经过

原告张喜欢诉被告刘**租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月28日立案受理后，依法由审判员张**独任审判，于2011年6月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人许立、被告刘**及其委托代理人王前进到庭参加诉讼。根据原、被告的申请于2011年7月22日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人许立、被告委托代理人王前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。期间原、被告申请庭外和解期限2011年6月15日至2011年7月21日。

原告诉称

原告张喜欢起诉认为，原、被告于2008年8月1日签订场地租赁合同，由被告租赁原告场地18.6亩，期限至2011年7月31日，租金每年22320元，同时约定被告每年支付原告损失补偿费30000元。双方租赁合同履行后，被告又于同年下半年占用租赁了其北邻原焦作**有限公司租用原告的20亩场地使用至今。被告租赁原告场地共计拖欠租赁费、补偿费140960元。根据租赁合同第八条第1项之规定，被告已构成违约，经原告多次讨要未果。据此，原告请求判令：1、解除原、被告之间关于20亩场地的租赁合同。2、终止2008年8月1日原、被告之间签订的租赁合同并撤离原告场地。3、被告立即支付租赁费及补偿费共计140960元（18.6亩场地从2008年8月1日始至2011年7月31日止，每年按22320元+30000元计算，共156960元；20亩场地从2008年11月1日始至2010年11月30日止，按每月2000元计算，共48000元；减去已付64000元）。4、诉讼费3119元由被告承担。

被告辩称

被告刘**当庭口头辩称，1、被告租赁原告18.6亩场地，已交付80000元。未另租原告20亩场地。2、约定每年给付补偿费30000元无法律依据。3、依据合同法第94-96条规定，原告所诉解除合同不符合上述规定。4、原告未经出租人同意擅自转租给被告，转租行为不合法。5、原告诉河南**有限公司（下称松林公司）租赁合同纠纷一案未果权利义务尚未确定，本案租赁期限及租赁费用不能确定，本案应中止诉讼。综上，被告不欠原告租赁费，应驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳双方争议焦点为：1、原、被告对原焦作**有限公司租赁的20亩场地是否存在租赁关系及相应的法律后果。2、被告租赁费的实际交付情况。

围绕第1个争议焦点，原告申请本院对争议的20亩场地进行现场勘查，被告予以同意。经本院现场调查刘**，结果为争议场地现由刘**租赁使用。原告质证后认为，对该证据无异议，但只能证明2011年1月1日之后的情况。被告质证后对该证据无异议。

围绕第2个争议焦点，被告出示李*、孙*、王*的证人证言。证明2008年10月给付租赁费20000元，2008年12月给付5000元，2009年6月给付15000元，2009年冬季两次给付40000元，共给付80000元。原告认为，上述证人证言不符合证据规则的规定，其真实性、关联性无法确定，不予质证。被告出示2010年7月1日松**司、博爱县畜牧场证明1份。证明博爱**有限公司（下称誉**司）租赁场地的时间及2010年7月1日誉**司通知被告从租赁的18.6亩场地搬离的事实。原告质证后认为，该证据为复印件其真实性无法确认，因原告与松**司间的租赁关系至今未确定，何来松**司将场地租赁给誉**司，故证据内容违背客观事实，不应采信。被告申请本院调查原告会记账目材料，经查证，未发现原告有正式的会记账目。被告就此认为，原告虽为个体工商户，其也应设立账目。现称无账目不符合法律规定且不符合常理，应承担举证不能责任。

本院查明

本院审查上述证据材料后认为，关于刘**的调查笔录，双方对真实性均无异议，该证据与本案有关联且形式合法，确认该证据的证明力。关于被告出示的李*、孙*、王*的证人证言，其并未提出上述证人具有“证人确有困难不能出庭”的情形，不符合《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”的规定，本院不确认其证明力。关于被告出示的2010年7月1日松**司、博爱县畜牧场的证明，从该证明内容来看，并不能说明与本案有关联，故本院不确认该证据的证明力。

根据上述有效证据，确认下列事实：2008年8月1日原告以“博爱县柏山货场服务站”名称与被告签订租赁合同。合同约定主要内容：被告租赁原告场地18.6亩；期限三年从2008年8月1日起至2011年7月31日止；每亩每年租金1200元，18.6亩场地每年共22320元，签订合同之日交第一年租金，以后每年7月1日前交下年租金；被告自愿每年给付原告过磅、卸车损失补偿费30000元，每年补偿费随租赁费一并给付；被告必须按期交付租金及费用，如逾期一个月，视为单方终止合同，被告在此场地内的资产无偿归于原告。合同还约定了其他相关权利与义务。租赁合同履行期间，被告给付原告租赁费及补偿费共64000元。余款经讨要未果，原告诉至本院。

本院认为

本院认为：原、被告于2008年8月1日签订的租赁合同，属于当事人真实意思的体现，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自义务。关于被告辩称的“原告未经出租人同意擅自转租，其转租行为不合法”的观点，《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从该条可以看出，承租人擅自转租的，法律赋予出租人享有解除合同的权利，但并不因此否认承租人与次承租人的租赁效力。因此，对该辩称观点本院不予采纳。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，从2008年8月1日始至2011年7月31日止，被告应支付原告156960元，而实际支付64000元，显然属于迟*支付行为。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”。原告现要求被告支付租赁费及补偿费92960元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩称双方约定的补偿费无法律依据，与当事人依法享有自愿订立合同的权利不相符，本院不予采纳。其辩称已支付原告80000元，除原告自认64000元外，余款没有证据加以证明，本院不予采纳。原告要求终止双方签订的租赁合同关系及被告从该租赁场地搬离，因租赁期间已届满，并无不当，本院予以支持。原告要求解除原、被告之间关于另20亩场地的租赁合同及要求被告支付租赁费48000元，其没有提出证据能够证明双方就此存在租赁关系，该请求本院不予支持。关于被告提出的原告诉松**司租赁合同纠纷一案未果权利义务尚未确定致本案应中止诉讼的观点，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第（五）项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”规定，本案无需以其他案件的审理结果为依据，故该观点本院不予采纳。据此，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**应在本判决生效之日起十日内支付原告张喜欢租赁费及补偿费92960元。

二、终止原、被告于2008年8月1日签订的租赁合同。被告刘**应在本判决书生效后十日内从该租赁场地搬离。

三、驳回原告张喜欢的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3119元，减半收取为1559.5元，原告张喜欢负担600元，被告刘**负担959.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二○一一年七月二十八日