上诉人郑**料有限公司与被上诉**火材料厂租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人郑**料有限公司（以下简称固**司）与被上诉**火材料厂（以下简称矿务局耐火厂）租赁合同纠纷一案，矿务局耐火厂于2013年1月22日向新**民法院提起诉讼，请求依法判令：1、固**司停止侵权，返还财产；2、固**司拖欠租金55000元；3、固**司赔偿损失4000元／月至全部财产交还为止；4、本案诉讼费由固**司承担。新**民法院于2015年5月8日作出（2013）新密民一初字第359号民事判决。固**司不服原判，向本院提起上诉。本院2015年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。固**司法定代理人韩国战及其委托代理人刘**、矿务局耐火厂法定代表人于**及其委托代理人马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，固**司和矿务局耐火厂于2002年11月2日签订了《企业承包经营合同书》。该合同书约定：承包期为十年，从2002年11月5日至2012年11月4日，承包费每年人民币2.5万元，自第二年至第六年，在上年应交款额的基础上，每年增加0.25万元。第十三条约定，合同期满，新建房产按国家规定标准折旧后有偿交给原告所有，其他新添设备自主处分，第五条约定，承包范围：矿务局耐火厂内现有固定资产和设备（详见清单），占用土地的使用权、经营管理权、生产调度权、人员管理权和使用权、经营收益权。2002年12月11日，双方签订了《补充租赁协议书》，双方约定固**司每年支付矿务局耐火厂租赁物管理费10000元。双方在履行合同期间，因矿务局耐火厂欠其他人款，新**院要求固**司协助执行，固**司共向法院替矿务局耐火厂履行欠款207500元，根据补充协议，固**司租赁期满应交给矿务局耐火厂物资管理费10000元，固**司已交18500元，另外，固**司于2002年11月24日交给矿务局耐火厂承包费30000元，于2003年1月16日替矿务局耐火厂还给第三人朱*须68000元。截止承包合同履行期满，固**司应交的承包费总额为337500元，物资管理费总额为100000元。双方交接的物资有：1、破碎机一台，2、振动筛一个，3、大碾一套，4……19、小推车五个（见双方交接的物资清单）。对于固定资产，双方没有交接清单。据庭审和现场勘验情况可以认定：评估报告中前11项为固**司新建、改建、扩建的房产，价值共计234907.21元。另矿务局耐火厂有300平米的机制车间交给固**司使用，现已坍塌不能使用。另查明：评估报告中固定资产房屋建筑物评估明细表第12—20项为双方签订的另外一个合同的内容，不在本案审理的范围之内，评估报告中的构筑物及其他辅助设施有办公楼前后地坪、水池、大门及围墙，评估价值为169289元，此部分双方有争议。矿务局耐火厂要求支付合同履行期间和期满后的承包费和使用费（每月4000元），固**司反诉要求矿务局耐火厂折价接受新增加的房屋和辅助设施，双方意见不能达成一致，形成诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，双方签订的《企业承包经营合同书》和《补充租赁协议书》是双方真实意思表示，对此双方不持异议，该院予以认定，双方应按照这两份合同约定的内容严格履行，合同期满后，固**司作为承包方理应将原企业交付给矿务局耐火厂。至于新增房产应折价给固**司的问题双方虽有争议，但不足以构成固**司不交付的充分理由，固**司可以在交付时将新增房屋单列，请求公正部门前去公正，申请法院证据保全等措施保护其利益。以强行长期占有承包企业不归还的行为来保护其利益，其采取的措施超出了合理范围，构成了合同违约和侵犯了矿务局耐火厂的财产权益，应当承担合同违约和侵权的民事责任，故矿务局耐火厂要求每月支付使用费4000元的要求合理合法，该院予以支持。

关于合同的范围问题，因为双方没有固定资产交接清单，只有动产交接清单，很难界定，但从双方提供的证据看，矿务局耐火厂的证据明显占有优势，且固**司的抗辩除缺乏证据外，还相互矛盾。矿务局耐火厂称前、后院是不同的合同所约定，并提供了不同的合同文本；固**司称是整体承包不存在前、后院之分，但却也提供了不同的合同文本。除前院的合同文本双方提供的一致外，对后院的承包合同双方提供的文本不一致，虽然双方互相指斥对方提供的合同为虚假合同，但有一点是确定的，那就是前院和后院有不同的合同约定，故关于后院的新建房屋问题不在该案的审理范围，应另案起诉解决。具体内容为评估报告中建筑物明细表中的第12-20项所列房产。关于为第三方韩**抵账的问题，因债权人否认已抵账完毕且固**司不能提供抵账完毕的相关证据，故该院对抵账的25000元不予采信。关于固定资产是否存在，到底交付多少的问题，矿务局耐火厂虽然提供了企业账本及部分房产证作为证据，但因双方无交接清单，且固**司只认可其中的300平方米的机制车间，故对300平方米的机制车间已交付的事实予以采信，其他房产交付的事实，该院不予采信。机制车间房屋的灭失，其责任在于固**司，因固**司在使用期间负有维护、修管的义务。机制车间的价值应比照机修房的价值来计算并相互抵扣。关于辅助设施地坪、水池、大门、围墙的问题。地坪不是房产，不在双方合同约定折价给矿务局耐火厂的范围之内，矿务局耐火厂说原有的耐火砖地坪固**司已毁，虽无证据支持，但拒不接受现有地坪状况，也并不违反约定，根据成物不可破坏的原则，矿务局耐火厂在实际使用后可按评估价值的一半支付给固**司。水池也不是房产，且双方对该物是新建还是原有争执不休，但都不能提供证据支持己说，应维持原状，待双方有证据后再做处理。大门和围墙，矿务局耐火厂称为原有的，固**司称为新建，双方也不能提供证据支持己说，但矿务局耐火厂所说更符合常理，作为一个完整的耐火材料生产企业，一般情况下，不可能没有围墙和大门，故该院对矿务局耐火厂的主张予以采信。综上所述：一、矿务局耐火厂应得承包费和物资管理费共计437500元。二、矿务局耐火厂应得企业资产使用费84000元（算至2014年8月3日）。三、固**司已交承包费和物资管理费共计324000元。四、固**司房屋评估价值234907.2元。五、矿务局耐火厂机制车间毁损价值109650元。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告郑州**有限公司除去已交的承包费和物资管理费外，还应支付给郑州**材料厂承包费和物资管理费111500元。二、原告郑州**材料厂应支付给被告郑州**有限公司新建房屋价值234907.2元，地坪款价值61955.25元。三、被告郑州**有限公司应支付给原告郑州**材料厂机制车间毁损价值109650元。四、被告郑州**有限公司应支付给原告郑州**材料厂企业资产使用费84000元（算至2014年8月3日）。以后的使用费支付至企业全部交付给原告为止。五、被告返还原告交付给他的各类物资（以双方交接的物资清单为准），如不能返还折价赔偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元由原告负担，反诉费5900元由被告负担。

上诉人诉称

固**司上诉称：1、合同到期后，因机制车间毁损，矿务局耐火厂要求固**司赔偿，否则不接受该厂，不是固**司不交付该厂。机制车间因大雪毁损，属不可抗力，固**司不应承担责任。2、合同期外双方没有约定，该厂又处于停产状态，一审判决使用费每月4000元没有依据，属认定事实错误。3、十年承包费262500元，十年物资管理费100000元，共计362500元。一审认定437500元，多计算75000元。4、一审认定固**司已支付矿务局耐火厂承包费、物资管理费324000元正确，但固**司还为矿务局耐火厂支付土地占用费231000元，固**司不但不欠分文费用，还多支负192500元。5、经评估固**司的房屋及其它建筑物价值为677987元，可以审判决按评估价的一半支付给固**司，损害了固**司的利益。请求：1、撤销新密市人民法院（2013）新密民一初字359号民事判决书，查清事实后依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费全部由矿务局耐火厂承担。

被上诉人辩称

被上诉人矿务局耐火厂答辩称：1、双方合同到期后，矿务局耐火厂多次派人催促固**司交接该厂。并且以书面形式及时通知交接，固**司要求矿务局耐火厂支付800000元为条件不予交接。固**司称矿务局耐火厂不接受该厂的说法不符合事实。2、原审判决每年收取使用费4000元是十年前的价格，已偏低。3、根据双方合同约定，十年的租金为337500元，固**司上诉称十年租金262500元没有依据。4、固**司所称土地占用费231000元是《租用生产场地车间协议书》所约定应支付给矿务局耐火厂的租金，只是此款由固**司代矿务局耐火厂直接付给平陌村三组的土地使用费。5、原审判决明确写明，评估价一半只是对地坪价值的处理，不是对所有建筑物的认定。综上，一审判决结果基本正确，请求依法驳回固**司的上诉请求，一、二审诉讼费及其他费用全部由固**司承担。

在二审期间，固**司申请证人朱**、冯**到庭作证，拟证明二人原系固**司的工人，固**司租赁的矿务局耐火厂2010年已停产放假，未再生产；证人吴**到庭作证，拟证明矿务局耐火厂租用平陌村三组的土地，租金是固**司替矿务局耐火厂交的，租金一年是21000元，吴**曾系平陌村三组组长。矿务局耐火厂质证认为，固**司理由矿务局耐火厂的办公楼出租开饭店和修理厂现在还在经营。矿务局耐火厂提供向固**司邮寄的邮件被退回、向韩国战发的退出场地通知，拟证明双方合同到期后，固**司仍一直占用租赁的场地。固**司质证认为没有见过邮件，通知的邮件人是马**，不是矿务局耐火厂。

本院查明

本院经审理查明的事实同原审一致。

本院认为

本院认为，当事人双方签订的《企业承包经营合同书》、《补充租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按协议约定履行义务。双方合同到期后，固**司仍占有租赁物不同意归还，其行为已构成违约并侵犯了矿务局耐火厂的财产所有权，原审判令固**司每月向矿务局耐火厂支付4000元占有期间使用费的理由正当，本院予以支持。固**司称不应支付每月4000元使用费的上诉主张不能成立，本院不予支持。双方的合同约定，承保金额每年租金25000元，自第二年至第六年在上年应交款额的基础上，每年增加2500元。据此计算，原判决认定十年的租金为337500元正确，本院予以维持。固**司称十年租金为262500元的上诉主张没有依据，本院不予支持。固**司称替矿务局耐火厂交纳土地使用费231000元，矿务局耐火厂无异议，但系固**司履行双方另一份《租用生产场地车间协议书》的行为，与本案不属同一法律关系，原审已释名本案不予处理。根据双方《企业承包经营合同书》第十三条约定，固**司拥有据生产需要增添的设施、设备的所有权，合同期满后，新建房产按国家规定标准折旧后有偿交给矿务局耐火厂所有，其他新添设备自主处分。因地坪不在合同约定的折价有偿交给矿务局耐火厂的房产范围内，原判决根据“成物不可破坏”的原则，据实处理由矿务局耐火厂按照评估价值的一半向固**司支付价款并无不当，本院予以支持。固**司称原审按照所有评估价值的一半对其进行补偿的上诉主张与事实不符，不能成立，本院不予支持。综上，原判决事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7175元，由上诉人郑**料有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日