上诉人田**与被上诉**有限公司、原审被告河南亚**限公司、原审被告河南亚**限公司申颐分公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
审理经过
上诉人田**与被上诉**有限公司（以下简称申*置业）、原审被告河南亚**限公司（以下简称亚星置业）、原审被告河南亚**限公司申*分公司（以下简称申*分公司）商品房预售合同纠纷一案，田**于2015年4月10日向河南省郑州市上街区人民法院提起诉讼，要求依法判令：1、被告向原告支付未按期供暖违约金2456.93元；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金1866.23元；3、由三被告对前述费用承担连带责任，并承担本案诉讼费用。河南省郑州市上街区人民法院于2015年9月28日作出（2015）上民初字第496号民事判决。田**不服原判，向本院提起上诉，本院2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人田**的委托代理人王**，被上诉人申*置业及原审被告申*分公司的共同委托代理人杨**，原审被告亚星置业的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明，2008年3月28日，以亚星置业为出卖人，以田新香为买受人签订合同编号为“郑州市0000401”的《商品房预售合同》一份，约定：出卖以出让方式取得位于上街区许昌路西段26号院的土地使用权，出卖人经批准在上述土地上建设商品房，暂定名亚星盛世新城；买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为上街区许昌路西段26号院第7幢1单元1层101号房，该商品房预测建筑面积共122.94平方米，按照商品房面积计算该商品房单价为人民币每平方米1518元，总金额壹**拾叁元整；买受人于2008年3月27日一次性付清全部房款壹**拾叁元；出卖人应当在2008年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件，暖气：房屋交付后，第一个供暖期达到使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意出卖人在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书。逾期买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。
2010年9月29日申*置业为田**出具“销售不动产统一发票”（编号为00072189）载明：购房款183951.00元。2008年3月27日申*分公司为田**出具收据1份，载明暖气初装费6761.7元。2008年年底，亚**业将上述合同约定的房屋交付给田**。2010年8月30日，时任申*置业的法定代表人及申*分公司负责人的申**作出“关于申*公司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”一份，载明：“1、关于房产证办理问题。总证已办好，目前7、8、16号楼的居民星期三领证，只有60户。其余各楼住户房产证承诺半年内将按照购房合同要求为每户购房业主办理好房产证。2、小区供暖问题。承诺‘今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金。’……”。
原告于2010年8月18日交纳维修基金，申颐置业于2010年8月31日为原告办理房屋所有权证书。
郑**证字第上040277号房屋所有权证载明：房屋所有权人，田新香；房屋坐落：上街区许昌路西段26号院7号楼1单元1层101号；登记时间：2010年8月31日；建筑面积（㎡）：121.18；套内面积（㎡）：107.76。
2009年10月10日以亚星置业为甲方，申颐置业为乙方，河南亚**有限公司为丙方签订的《合同权利义务转让协议书》一份约定：在过去盛世新城建设项目进展过程中，以甲方及所属河南亚星**颐分公司名义与其它第三人发生的民事法律关系的一切后果（如商品房买卖等），概由乙方承担实际民事权利与义务，但届时如需甲方出具相关手续时，甲方应予配合。乙方应在本协议生效之日停止使用甲方及所属河南亚**限公司申颐分公司的名义进行新的民事行为。田*香对上述协议予以认可。
原审法院另查明，“亚星盛世新城”即“鸿盛新城”，2012年12月26日开始供暖。郑州市的集中供热采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日。2010年至2011年的采暖期，“鸿盛新城”未供暖。郑州市统一居民供暖市场价格0.19元／㎡。
一审法院认为
原审法院认为，合同应当依法完全履行。2008年3月28日，以亚星置业为出卖人，以田新香为买受人签订合同编号为“郑州市0000401”的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，应当受法律保护。2009年10月10日，亚星置业与申*置业签订《合同权利义务转让协议书》，约定“鸿盛新城”的相关权利转让给申*置业，原告对该协议予以认可，故申*置业应承担《商品房预售合同》中亚星置业的义务。
在原告田新香依约履行交款义务后，因原告迟交维修基金导致了被告迟延交付房屋所有权证，被告不应因此承担违约责任。
申**作为被告申*置业的法定代表人，其于2010年8月30日向“鸿盛新城”的业主代表作出“关于申*置业对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”，承诺“今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金”。按照上述承诺的内容，应当确认申**作出承诺的行为系职务行为。上述承诺系对原合同中供暖事项违约责任的约定，而上述承诺作出后，当年该小区没有供暖，对此被告申*置业以“原告不交纳暖气费”为由提出抗辩，但事实系整个涉案小区未予供暖且被告申*置业亦未有证据证明就交纳2010年至2011年度采暖季暖气费通知原告田**，故被告申*置业的上述抗辩理由不予采信，即应依照上述承诺承担赔偿责任，原告田**作为该小区的业主主张被告申*置业支付未按期供暖违约金2456.9元的诉请应予支持【违约金计算方式：120天×0.19元／天×107.76㎡（套*面积）=2456.9元（精确至角，并按四舍五入的原则计算）】。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告河南**限公司于本判决书生效后十日内向原告田**支付未供暖违约金2456.9元；诉讼费50元，由被告河南**限公司负担。
上诉人诉称
原审判决宣判后，田新香不服该判决上诉称，一审判决只对上诉人要求被上诉人支付未按期供暖违约金的请求作出了裁决，对于上诉人要求被上诉人支付逾期办理房产证书违约金的请求，仅在判决书中表述上诉人交纳维修基金迟延，被上诉人不应承担违约责任，并未对原告该项请求作出判决，属于漏判。同时一审判决认定上诉人交纳维修基金的时间及上诉人迟延交纳维修基金错误。房屋《维修基金缴存凭证》载明，代管单位是郑州市上**管理中心，代收单位是被上诉人，凭证上加盖的是代管单位郑州市上**管理中心的印章。表明《维修基金缴存凭证》上载明的时间是“代收单位”转交维修基金的时间，并不是上诉人交纳维修基金的时间。事实上，按照商品房买卖的交易惯例，相关费用是在交纳首付款时一并交清的，不存在迟延交纳维修基金问题。综上所述，请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权证书违约金以及未按期供暖违约金，并由被上诉人承担一二审诉讼费用。
被上诉人辩称
被上诉人申颐置业答辩称，被上诉人是义务办理房产证，由于上诉人在缴纳维修基金时迟延，所以未按合同中所约定的日期办理房屋产权证，是上诉人的原因。从上诉人交纳维修基金至被上诉人为上诉人办理完成房产证之间的时间并未超出双方在合同中所约定的办证期间，因此被上诉人并未违约，请法院驳回上诉，维持原判。
原审被告申*分公司发表意见称同意申*置业的答辩意见。
原审被告亚*置业发表意见称同意一审判决。
二审中各方当事人均未提交新的证据。
本院查明
本院二审经审理查明的事实同原审法院相一致。
本院认为
本院认为，2008年3月28日，上诉人田**（买受人）与原审被告亚*置业（出卖人）签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。根据《商品房预售合同》第八条约定，出卖人应当在2008年8月31日前交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意出卖人在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书。逾期买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。后原审被告亚*置业与被上诉人申颐置业签订《合同权利义务转让协议书》，由被上诉人申颐置业承担《商品房预售合同》中亚*置业的义务。被上诉人申颐置业于2010年8月31日为上诉人办理了房屋所有权证书，上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权证书违约金。因上诉人交纳维修基金的时间为2010年8月18日，2011年8月31日被上诉人申颐置业为上诉人办理房屋所有权证书并不违反合同约定。上诉人称其在交纳首付款时已经向原审被告亚*置业交纳维修基金，但未提供充分有效证据予以证明，故上诉人的上诉理由因无事实和法律依据，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定：判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人田**负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年十二月二十一日
