上诉人郭**与被上诉**有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**与被上诉**有限公司（以下简称申*置业）商品房预售合同纠纷一案，郭**于2015年4月13日向郑州**民法院提起诉讼，要求依法判令被告向原告支付未按期供暖违约金1827.42元并承担本案诉讼费用。郑州**民法院于2015年9月21日作出（2015）上民初字第518号民事判决。郭**不服原判，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人郭**的委托代理人王**，被上诉人申*置业的委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年5月12日，以申颐置业为出卖人，以郭**为买受人签订合同编号为“郑州市0005299”的《商品房预售合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于上街区许昌路西段26号院的土地使用权，出卖人经批准在上述土地上建设商品房，暂定名盛世新城；买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为上街区许昌路西段26号院15幢4层3单元402号房，该商品房预测建筑面积共90.94平方米，按照商品房面积计算该商品房单价为人民币每平方米1914.04元，总金额壹**肆仟陆*叁元整；买受人公积金贷款购买该房屋；出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件，暖气：房屋交付后，第二个供暖期达到使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意出卖人代办产权证，办证期限为房屋产权登记资料备案之日起365工作日内。出卖人逾期办证时，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。但因买受人未能按照要求提供资料的除外。后原告于2011年4月13日领取涉案房屋的钥匙。

2013年1月24日申颐置业为郭**出具“销售不动产统一发票”（编号为00528646）载明：购房款172723.00元。2010年8月30日，时任申颐置业的法定代表人申亚伟作为承诺人作出“关于申**司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”一份，载明：“1、关于房产证办理问题。总证已办好，目前7、8、16号楼的居民星期三领证，只有60户。其余各楼住户房产证承诺半年内将按照购房合同要求为每户购房业主办理好房产证。2、小区供暖问题。承诺‘今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金。’……”。

郑**权证上街区字第045376号房屋所有权证载明：房屋所有权人，郭景智；房屋坐落：上街区许昌路西段26号院15幢4层3单元402号；登记时间：2011年8月4日；建筑面积（㎡）：90.24；套内面积（㎡）：80.15。

另查明，“亚星盛世新城”即“鸿盛新城”，2012年12月26日开始供暖。郑州市的集中供热采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日。2010年至2011年的采暖期，“鸿盛新城”未供暖。郑州市统一居民供暖市场价格0.19元／㎡。

一审法院认为

原审法院认为：2010年5月12日，以申*置业为出卖人，以郭**为买受人签订合同编号为“郑州市0005299”的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，应当受法律保护。原告郭**依约履行交款义务，申*置业即应忠实履行上述合同之义务。申亚伟系申*置业的法定代表人，其于2010年8月30日向“鸿盛新城”的业主代表作出“关于申**司对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”，承诺“今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金”。按照上述承诺的内容，应当确认申亚伟作出承诺的行为系职务行为。上述承诺系对原合同中供暖事项对需要供暖的业主的违约责任的约定，上述承诺作出后，被告申*置业应为鸿盛新城业主进行供暖，但在承诺的2010年的供暖季（2010年11月5日至2011年3月15日），该小区没有供暖。但原告领取钥匙的时间为2011年4月13日，晚于2010年供暖季结束的时间，原告在2010年不具备入住条件，原告也未提供被告在该年度未供暖对原告造成实际损失的证据。故被告的供暖承诺对原告不构成违约。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告郭**的诉讼请求。诉讼费50元，由原告郭**负担。

上诉人诉称

郭**上诉称：一审判决以被上诉人申颐置业的供暖承诺对上诉人不构成违约是错误的。申颐置业负责人申**在2010年8月30日对部分鸿盛新城业主所反映问题的书面承诺：对于小区供暖问题，承诺“今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金”。这个承诺虽然是对部分业主的承诺，但是回答的是整个小区的供暖问题，面向的是广大的购房消费者，对所有购房的消费者均具有法律效力，上诉人是申**作出承诺之前的购房消费者，该承诺对其当然具有法律效力。因此，申颐置业没有实现承诺，构成违约。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付未按期供暖违约金，并承担本案一二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人申颐置业辩称，在承诺供暖时，上诉人尚未领取钥匙、入住。2010年8月30日承诺仅是对已经领取钥匙、入住的业主作出的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。

本院认为

本院认为，2010年5月12日，上诉人郭**与被上诉人申颐置业签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同第八条约定的交付房屋时间是2010年6月30日前；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，暖气：房屋交付后，第二个供暖期达到使用条件。上诉人于2011年4月13日领取房屋钥匙。2010年8月30日被上诉人的法定代表人申**作出的承诺系职务行为，被上诉人应当依照承诺为入住的鸿盛新城业主进行供暖，虽然被上诉人在2010年的供暖季没有供暖系违反承诺的行为，但上诉人此时尚未领取钥匙入住，未达到可以享受供暖的实际条件，也不符合双方商品房预售合同约定的暖气使用条件，上诉人未举证被上诉人未供暖的行为对其造成损失，对上诉人要求被上诉人承担违反承诺供暖应承担违约责任的理由，因依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人郭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日