李*与南阳市万**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
审理经过
原告李**被告南阳市万**有限公司（以下简称万**司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年6月3日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告李*及其委托代理人谢雨*，被告万**司的委托代理人路**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：2010年2月13日，原、被告签订了《集资住宅房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于南阳市**织品公司院内的万**中央花园一号楼c单元7层东户三室两厅单元房屋一套。原告当天按被告要求支付了房款10万元。2010年7月9日，被告提出将原告房屋调整为A单元25层东户房屋，原告无奈同意并于当日又按被告要求支付了房款10万元。后被告开发的万**中央花园项目房屋一直进度缓慢，不具备交房条件。合同约定被告应于2010年12月31日前向原告交付，逾期交房的应向原告支付己交房价款日万分之二的违约金，故被告应自2011年1月1日起应按20万元日万分之二向原告支付违约金至房屋实际交付之日止。最近，万**中央花园项目房屋具备交付条件，原告提出将剩余房款结清要求被告依约交房时，被告竟拒绝收受下余房款，无理拒绝向原告交付房屋。故诉至本院，原请求：1、判令被告履行原、被告于2010年2月13日签订的《集资住宅房买卖合同》，判决被告限期向原告交付原告购买的位于万**中央花园一号楼A单元25层东户三室两厅单元房。2、判令被告自2011年1月1日起按20万元日万分之二向原告支付违约金至房屋实际交付之日止。暂计至2014年5月20日为49000元。3、诉讼费用由被告承担。后将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告南阳市万**有限公司于2010年2月13日签订的《集资住宅房买卖合同》无效；2、判决被告南阳市万**有限公司返还已付购房款20万元，并自2010年2月13日起按银行同期贷款利率支付利息；3、判决被告赔偿一倍已付购房款20万元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提交如下证据：
1、集资住宅房买卖合同。证明原告和被告签订了买卖合同，约定被告卖给原告房屋一套。原约定万裕·中央花园一号楼C单元7层东户三室两厅单元房，后来调整为万裕·中央花园一号楼A单元25层东户三室两厅单元房。另外合同约定了交房日期和违约责任。因被告违约，被告应承担交付房屋和支付违约金的责任。
2、收据两份。证明原告按约定已交付房款20万元。
被告辩称
被告万**司辩称：原告变更诉请，因公司现在没有钱，争取协调弥补原告损失。1、2010年6月28日被告在南阳日报登有通告，通知购房户于2010年7月10日前将购房款交齐，逾期视为自动放弃。2、庭前已和原告协商，我公司同意将原告购房款全额退回，利息补偿8万元。
被告向**提交如下证据：
2010年6月30日南阳日报一份。证明被告公司发有通告。
被告对原告证据质证意见为：真实性无异议。因政府干预，所以至今未交付房屋。
原告对被告证据质证意见为：1、真实性有异议，报纸上没有万**司的签章，也未电话通知原告缴款，不能证实是万**司发出的。2、通告通知的方式不是合同约定的通知方式，原告登记的有电话并留有地址，被告若要通知的话应用书面通知。3、对被告所谓的通告内容完全是被告单方面意思，对原告无法律约束力。4、我方注意到被告所谓的通告日期是2010年6月28日，我方第二次交款是2010年7月9日，在7月9日这一天原被告双方协商一致调整了房屋，并按被告要求原告又支付了10万元，被告当时并未说要全额付款，且合同也未约定要全额付款。
本院查明
经审理查明：2010年2月13日，万**司作为甲方，李*作为乙方，双方签订《集资住宅房买卖合同》一份，内容为：“……第一条所购房屋的基本情况1、项目名称：万裕·中央花园2、座落位置：宛城**公司院内3、房号及户型：壹号楼C单元7层东户三室二厅4、房屋用途：住宅5、建筑面积：该套住宅合同约定建筑面积127.28平方米，其中：套内建筑面积112.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15平方米。……第二条计价方式及房价款该住宅房单价为2200元／平方米，按合同约定建筑面积计算该住宅房总房款人民币（大写）贰拾捌万壹拾陆**（小*￥280016.00元）第三条付款办法及期限乙方采用下列第贰种付款办法购房：2、分期付款乙方在签订《住宅房买卖合同》时支付总房款的60%，剩余款项在房屋主体完工时一次性付清。若乙方接到通知超过上述付款期限5天，甲方将对该套商品房另行出售（不另行通知），乙方承担总房款2%的违约责任，剩余款项甲方在5日内退还乙方，合同自动解除。……第五条交付期限甲方须于2010年12月31日前，将经市建设工程质量监督站竣工验收合格的该住宅房交付乙方使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力的；2、政府及国家政策性行为的；3、乙方原因延期的。第六条甲方逾期交房的违约责任除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方未按本合同规定的期限将该住宅房交付乙方使用，按下列方式处理：1、交付日期逾期不超过60天的，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方向乙方支付已交房价款日万分之二的违约金，合同继续履行。2、交付日期逾期超过60天后的，乙方有权解除合同。（1）若乙方要求解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起5天内退还全部已付款项，并按乙方已付款项的2%向乙方支付违约金。（2）若乙方要求继续履行合同的，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方向乙方支付已交房价款的日万分之二的违约金。……第十三条争议解决办法在本合同履行期间，如发生争议，双方协商解决，协商不能解决的，任何一方可依法向当地人民法院提出诉讼。第十四条违约责任甲乙双方要真诚履约，如有违约，由违约方承担违约责任。因不可抗力导致合同不能履行，甲乙双方各自负担。……第十六条本合同一式二份，甲乙双方各一份，甲乙双方签字（或盖章）后生效。……”，李*于2010年元月20日向万**司交纳拾万元购房款，后经过原被告协商同意，将原告原购的壹号楼C单元7层东户变更为25层A单元东户，李*于2010年7月9日向万**司交纳拾万元购房款。后因万**司未按约交房，原告李*诉至本院。
另查，万**司于2010年6月30日在《南阳日报.社会早刊.生活版》D2刊登《万**司通告》一份，内容为：“万**司通告万裕**购房户：中央花园住宅楼主体已完工，为了不耽误工期，确保10月份交付使用，希望购房户于7月10日前到万**产公司把余款结清，未申明理由，过期视为自动放弃，公司另行处置，请各位业主相互转达，谢谢合作。地址：雪枫路宛西制药厂西300米处咨询电话：63531676联系人：刘女士陈女士南阳市**有限公司2010年6月28日”。
万裕.中央花园项目为宛城**公司和万**产公司合伙开发，由万**产公司对不特定人群进行房屋销售和签署房屋买卖合同。被告万**司自认争议房屋属于商品房。另南阳**理局2014年4月份南阳房地产市场预报（第四号）明确争议房屋属于商品房。
上述事实有双方当事人的陈述、买卖合同、收款收据、2010年6月30日《南阳日报.社会早刊.生活版》D2等予以佐证，经当庭出示，宣读，质证并记录在卷。
本院认为
本院认为：一、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。2010年2月13日被告万**司与原告签订的《集资住宅房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，但签订合同时以及截至原告起诉前被告万**司未取得商品房预售许可证，因此该《集资住宅房买卖合同》应当无效。二、上述解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。被告万**司作为房地产专业机构应当知道房屋销售的相关法律条件，其在未取得商品房预售许可证明的情况下仍然销售房屋，对导致合同的无效存在过错，应当赔偿对方损失。原告作为完全民事行为能力人，对被告是否具有商品房预售许可证本应尽到但未尽到注意和审查义务，对合同无效也存在过错。综合双方的过错程度，被告应承担购房款80％的赔偿责任，即200000元×80％=160000元。根据上述规定，被告万**司应返还已付购房款2000000元，并自2010年2月13日起按中**银行同期贷款利率支付利息，赔偿已付购房款200000元的80％即160000元。三、关于被告万**司称原告仍欠房款的理由，不影响本案合同的效力，故被告该辩称本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、确认原告李*与被告南阳市万**有限公司于2010年2月13日签订的《集资住宅房买卖合同》无效。
二、限被告南阳市万**有限公司于本判决生效后十日内返还原告李*已付购房款200000元，并自2010年2月13日起按中**银行同期贷款利率支付利息。
三、限被告南阳市万**有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李*160000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1025元，由被告南阳市万**有限公司负担。保全费1520元，由原告李*负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。
裁判日期
二〇一四年十月二十日
