原告信阳**限公司与被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕**因房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告信阳**限公司与被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕**因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳**限公司委托代理人张**、李**到庭参加了诉讼，被告信阳市浉河区家乐福大酒楼负责人乔**及二被告共同委托代理人韩**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告信阳**限公司诉称：2013年11月15日，原告信阳**限公司与被告信**福大酒楼签订了《房屋租赁合同书》，原告法定代表人张**、被告家乐福大酒楼负责人乔**和吕**在合同书尾页签字、捺印。该协议约定：1.1条，甲方（原告）自愿将位于信阳市鸡公山大道西侧祥云综合楼一至四层，建筑面积共计3600平方米的房屋出租给乙方（被告）使用，乙方自愿承租甲方前述房屋使用。2.1条，租赁期限为12年，自2013年12月1日至2025年11月30日止。4.2条，双方约定，租金第一年100万元人民币，物业管理费由物业管理公司按规定标准收取；自第二年开始，以上一租赁年度的租金为基数上浮6%直至租赁期满，物业费由物业**公司按规定标准收取，直至租赁期届满；第一年租金及物业费由乙方在本合同生效时一次性支付甲方，以后每一租赁年度的租金及物业费由乙方在该租赁年度开始前的一个月内支付甲方；每一租赁年度，乙方均应先付租金及物业费后使用房屋。11.1条，租赁期限内，若遇乙方欠交租金、物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物，由此造成的一切损失由乙方全部承担。11.2条，若遇乙方欠交租金、物业管理费超过一个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第1款的规定执行。该协议签订后，原告按照合同的履行了交房义务。根据该合同的约定：被告应将每一年度的租金及物业费在该租赁年度开始前的一个月内交付给原告。对于2014年12月1日至2015年11月30日这一年度租金，被告应于2014年10月30日前付清年租金106万元，但是被告仅支付了50万元，还有56万元至今未付。至今，被告拖欠的56万元租赁费仍没有支付，2015年12月1日至2016年1月30日年度租金（112.36万元）支付期限也已经届满，但被告分文未付。鉴于被告拒不支付租赁费的行为，已严重违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，导致原告的合同目的无法实现。故起诉至法院，请求依法判令：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判决被告立即将承租房屋交还原告；3、二被告共同支付拖欠的租赁费74.72万元及延期利息；4、二被告承担违约金106万元；5、本案诉讼费用、保全费及其他实际费用由二被告承担。

被告辩称

被告家乐福大酒店及吕**共同辩称：对租赁房屋没有异议，因经济困难所以没有及时向原告支付房租费，楼上的KTV欠我方有钱，请求原告宽限时限。我方现在投资也很大，欠原告的房租我们尽快向原告支付，请求原告宽限时间。我们不存在违约行为，欠的56万元已转为债权，我们是按照月息3分向原告支付利息，原告也同意，剩余20万元我们积极筹措资金尽快支付。

本院查明

经审理查明，2013年11月15日，原告信阳**限公司与被告信阳市浉河区家乐福大酒楼签订《房屋租赁合同书》，该合同有原告法人张家祥和被告负责人乔**、被告吕**共同签字认可。合同约定，甲方（原告）自愿将位于信阳市鸡公山大道西侧祥云综合楼一至四层，建筑面积共计3600平方米的房屋出租给乙方（被告）使用。租赁期限为12年，自2013年12月1日至2025年11月30日止。租金第一年100万元人民币，物业管理费由物业管理公司按规定标准收取；自第二年开始，以上一租赁年度的租金为基数上浮6%直至租赁期满，物业费由物业**公司按规定标准收取，直至租赁期届满；第一年租金及物业费由乙方在本合同生效时一次性支付甲方，以后每一租赁年度的租金及物业费由乙方在该租赁年度开始前的一个月内支付甲方；每一租赁年度，乙方均应先付租金及物业费后使用房屋。租赁期限内，若遇乙方欠交租金、物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费超过一个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第1款的规定执行。双方还约定，任何一方不得违约，如有违约，应向守约方支付当年双倍租金，给对方造成任何损失时还应全额赔偿。合同签订后，原告将诉争房屋交给被告，2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金，按照约定，被告应按照年租金106万元于2014年10月30日前付清，被告仅支付了50万元，尚欠56万元。对于欠付的56万元，按照约定被告按月息16800元已支付了2015年全年的利息。2015年12月3日，原告在被告经营的酒店门口张贴合同解除通知书，内容为：2015年12月6日，原告通过河**律师事务所李**律师向被告发出律师函，告知被告方已违约，原告要求被告支付余下租金及违约金并解除合同。按照约定，2015年12月1日至2016年1月30日年度租金（112.36万元）支付期限应于2015年11月1日前支付，被告亦未支付。原告为此诉至法院，请求依法判令：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判决被告立即将承租房屋交还原告；3、二被告共同支付拖欠的租赁费74.72万元及延期利息；4、二被告承担违约金106万元；5、本案诉讼费用、保全费及其他实际费用由二被告承担。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。原、被告之间存在房屋租赁关系事实清楚，被告既已使用租赁房屋，应当按照约定提前一个月内向原告支付下一年度租金。被告拖欠租金的行为已构成违约，原告已经将解除合同的通知送达给被告，原告可以依据合同行使合同解除权，并要求被告支付剩余的租金并承担相应的违约责任。被告在庭审中辩称，对第二年欠付的56万元租金，因被告已支付了2015年全年的利息，该笔欠款已转换为债权债务关系。对此本院认为，原被告双方的租赁合同截止本案开庭时并未解除，2015年12月1日后的租金被告仍未支付，被告所欠原告款项仍然是因租赁合同而产生的债务。关于违约金，原告要求被告按合同约定支付106万元，本院认为，该约定过高，应予调整，结合本案具体案情，本院调整为按欠付租金的30%，按照合同约定截止本案开庭时被告应支付原告的租金为168.36万元（56万元＋112.36万元），被告应支付违约金50.51万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告信阳**限公司与被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕**2013年11月15日签订的《房屋租赁合同书》，被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕**于本判决生效后三十日内将位于信阳市鸡公山大道西侧祥云综合楼一至四层交还给原告信阳**限公司；

二、被告信阳市浉河区家乐福大酒楼、被告吕**于本判决生效后十日内共同支付原告信阳**限公司租赁费74.72万元及违约金50.51万元；2016年2月1日起至租赁房屋实际交付之日的房租按年租金112.36万元计算，由二被告据实支付，于实际交付房租之日起十日内付清。

如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。

本案案件受理费23740元，由原告信**限公司承担6044元，由被告信阳市浉河区家乐福大酒楼承担17696元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交上诉状及副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十一日