崔**与李**房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申请再审人崔**因与被申请人李**房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）驻民二终字第313号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年8月28日作出（2013）驻民申字第50号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人崔**及其委托代理人孙**，被申请人李**及其委托代理人周**、徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2012年4月18日李**诉至确山县人民法院称，2010年11月份左右，其与崔**口头协议，崔**将其坐落于确山县双河镇双河街（明临路路*）二层楼房（共十二间）房产以547600元的价款转让给自己。其先向崔**支付部分款项，下余房款在2010年12月30日付清后，当日与崔**签订了《房屋买卖协议》，王**、王**是支付房款及签订协议的见证人，崔**当场将房产证及房屋交付给自己。其将上述房产进行了变更过户。后崔**以在办理过户登记时其本人未去房产部门签字为由，向确山县房产部门要求撤销已变更登记的房产证，造成确山县房产部门撤销了其已办理的房产证。请求确认其与崔**于2010年12月30日签订的《房屋买卖协议》有效，确认位于确山县双河镇双河街（明临路路*）的两层楼房（共十二间）房产归其所有。

一审被告辩称

崔**答辩称，李**与其在2010年12月30日签订的《房屋买卖协议》中约定的价款为42万元而不是54.76万元；签订协议时未经其妻子李**知道，侵害了共有人李**的合法权益，李**在2011年1月20日以虚假手续进行了过户登记。双方签订的房屋买卖合同为无效合同，应相互返还房屋、购房款。

一审法院查明

确山县人民法院一审查明，崔**为将其坐落在确山县双河镇双河街（明临路路南）临街两层十二间房屋一栋（房产权证号确山房权证确字第00004416号、第00009648号、房屋登记所有权人为崔大尿）出卖，在该房屋墙体上多次张贴“出售公告”予以公示。李**得知后于2010年11月与崔**口头协商购买该两层楼。并分别于2010年11月4日向崔**以现金方式支付房款27万元，次月30日，通过中**行向崔**支付购房款25万元，合计52万元。2010年12月30日崔**将该房屋房产证及房屋交付给李**，双方并签订了房屋买卖协议，该协议约定：崔大尿自愿将其位于双河镇明临路路南，东临安国房屋，南边空地、西边是路的地上两层（十二间）房屋卖给李**，李**一次性付清42万元给崔大尿。具体事项如下：一、李**一次性给崔大尿42万元，崔大尿将该两层房屋的房产证（两本）交付李**；二、李**自行办理过户手续，由崔大尿提供相关手续并以配合；三、签字以前此房屋若有不良抵押行为，后果由崔大尿负责；四、今后若因此房屋发生纠纷，均由崔大尿负责，房产归李**所有；五、协议由签字之日生效，任何一方不得违约，否则，违约方赔偿对方双倍经济损失；六、此协议一式肆份，双方不得反悔，空口无凭，立字为据。后崔**以崔大尿的名字与李**签订了房屋买卖协议，并把房产证交给了李**。李**在房产登记部门于2011年1月20日办理了房屋产权变更登记。房屋产权人由崔大尿分别变更为李**房产证号为000104857、刘**（李**外甥）房产证号为000104854。后崔**以未同李**一起办理过户手续，该房屋过户登记行为违法为由，向房产登记部门申请予以撤销房产证的变更。确山县人民政府房屋产权登记部门以因申请人李**办理转移登记申请时，原产权人崔大尿没有签字，他人代替原产权人签字，违反了《房屋登记办法》第十二条的规定，于2012年4月8日公告撤销了申请人李**的000104857号房屋产权证和刘**的000104854号房产权证。李**要求崔**按合同约定办理房产过户手续未果，引起纠纷。

一审法院认为

确山县人民法院一审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自合同成立时生效。崔**将其位于确山县双河镇双河街的房屋一栋出卖给李**，李**先后两次向崔**支付购房款52万元，之后双方签订房屋买卖协议，并交付房屋及房产证。庭审查明该合同是双方当事人的真实意思表示，经审查该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。经查明房价款支付52万元，李**诉称其支付购房款54.76万元与事实不符。虽然协议中约定购房款42万元，但因该约定系买、卖双方当事人为漏税所做的虚假约定，购房款的确认应以实际交付款数为准，现李**对房屋及房产证已实际占有，属善意购买，李**经相关部门取得房屋产权证后又被撤销，但不影响买卖房屋合同的效力。崔**辩称其妻子李**不知出售房屋应确认买卖合同无效的意见无相关证据证明，不予采信。崔**应当遵循诚实信用原则按照合同约定，全面履行合同义务，协助李**办理房产过户手续。李**的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。按照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十三条之规定，判决如下：确认李**与崔**于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》有效，登记在崔**名下的第00004416、第00009648号房屋产权归李**所有。案件受理费9276元，财产保全申请费3258元，合计12534元，由崔**负担。

二审上诉人诉称

宣判后，崔**不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定部分事实及适用法律均有误。集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体组织以外的主体。双方的房屋买卖行为，买卖的不仅是房屋，同时处分了宅基地使用权。因此，该合同违反了法律的强制性规定，损害了其所在集体组织的利益，依法应为无效。请求依法判决。

二审被上诉人辩称

李**答辩称，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，符合法定程序，适用法律正确。崔**的上诉事实与理由没有依据，原确山县双河镇双河村田庄组全体村民已整体转为城镇居民，土地也已变为国有土地。请求驳回上诉，维持原判。

二审法院查明

二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

二审法院认为

本院二审认为，崔**与李**口头协议，崔**将其坐落于确山县双河镇双河街（明临路路*）二层楼房（共十二间）房产以52万元的价款转让给李**。双方于2010年12月30日签订了《房屋买卖协议》，李**于2010年11、12月分二次向崔**付款共计52万元。2010年12月30日，崔**将该房屋产权证及房屋交付给李**。2011年1月20日，李**在确山县房产登记部门办理了房屋产权变更登记。该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，李**属于善意购买该房屋。李**经相关部门登记取得房屋产权证后，虽然又被撤销，但不影响该买卖房屋合同的效力。关于崔**上诉称原审判决有部分事实认定及适用法律有误，集体组织成员的宅基地禁止买卖，该合同违反了法律的强制性规定，依法应当归无效的问题，因崔**未提交相关证据加以说明，故该上诉理由不足，不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9276元，由崔**负担。

再审申请人称/抗诉机关称

崔**申请再审称，1、原一、二审判决认定事实错误，崔**从未与李**签订过房屋买卖协议，该买卖协议客观上并不存在，系李**伪造的。确山**管理所于2012年6月1日出具的情况说明是在一审庭审后，没有经再次开庭质证。且房屋买卖协议第六项明确约定“此协议一式肆份”，即使丢失一份还应有另外三份，原审以申请人不认可的协议复印件定案错误。2、原一、二审判决适用法律错误，本案诉争房屋所占土地系集体所有，原审认定此宅基地为城镇所有没有事实和法律依据。3、原审漏列崔**的妻子李**为本案必要共同诉讼人，系程序违法。综上，请求撤销原一、二审判决，支持其再审请求。

再审被申请人辩称

李**答辩称，1、其与崔**在2010年12月30日签订的房屋买卖协议客观存在，且该协议依法成立有效。2、本案诉争房屋所占土地系国有土地，崔**也未提交相关证据予以证明土地为集体所有。3、崔**对诉争房屋具有处分权，出卖房屋的事实其妻子李**是明知同意的。李**不是本案必要共同诉讼人，且其已另行起诉。综上，原一、二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求维持原判，驳回崔**的再审请求。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、崔**与李**之间的房屋买卖合同是否合法有效？2、原审是否漏列崔**的妻子李**为本案当事人？

再审查明，崔**之妻李**向确山县人民法院起诉崔**和李**，请求解除二人所签订的房屋买卖合同纠纷一案，确山县人民法院已于2013年9月5日裁定驳回了李**的起诉。另查明，确山县房屋产权登记部门于2013年9月6日为李**重新颁发了确房权证确山字第20130894号房屋所有权证。再审认定的其他事实与原审认定的事实一致。

本院再审认为，关于本案的第一个争议焦点：崔**与李**之间的房屋买卖合同是否合法、有效的问题。本案中，崔**将其坐落于确山县双河镇双河街（明临路路南）的一栋二层楼房出卖给李**，李**分两次向崔**支付购房款52万元，有崔**向李**出具的收条及银行汇款凭证证明，且崔**向李**交付了房屋及房产证。从原审及再审双方提交的证据、庭审查明情况看，崔**与李**之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，是合法、有效合同，且双方已实际履行，崔**关于其与李**之间不存在房屋买卖协议的主张与事实不符，于法无据，不予采信。关于本案的第二个争议焦点：原审是否漏列崔**的妻子李**为本案当事人的问题。因该争议房产登记在崔**名下，崔**将该房产卖于李**时，基于房产登记的公示公信原则，对于买房人李**而言，其有充分理由相信崔**为该房屋的所有权人，对该房屋具有处分权。至于该房屋是否是崔**与李**的夫妻共同财产，李**作为善意第三人并不知情。现李**已支付给崔**购房款52万元，并办理了房屋产权过户登记，该房屋买卖合同事实上已履行完毕。李**若认为崔**擅自处分了夫妻共同财产，则可另行主张权利，其不是本案中必须参加诉讼的当事人，故原审不存在漏列当事人的情形。综上，崔**的再审请求理由不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2012）驻民二终字第313号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十九日