孙**、李**与灵宝市**责任公司买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**、李**诉被告灵宝市越海房地**任公司（以下简称越**司）买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告李**及其委托代理人，被告委托代理人到庭参加了诉讼，原告孙**未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年1月3日原被告签订了商品买卖合同（合同编号：YHFXY---058）。二原告购买被告开发的位于陕县县城陕州路与高阳路交叉口东北群楼1-2层5、6、7号商品房，二原告向被告支付了1770992元房款。合同约定被告在2012年10月31日前将原告购买的商品房交付给原告。并根据该合同约定，被告在逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，自2012年10月31日的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。但被告至今仍未履行合同。无奈之下，原告现诉至本院请求依法判令被告履行双方在2012年1月3日签订的商品房买卖合同，向原告交付房屋；判令被告支付给原告违约金145575.54元（截止2015年1月31日）以后违约金以1770992元为基数按每日万分之一计算至交房之日止；诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告越**司未提交书面答辩状，亦未提交证据，在庭审中口头辩称：合同签订是项目部签的，其约定的违约金等被告方不清楚，需要向项目部核实；原告请求的违约金过高；超过两年诉讼时效；希望协调解决，交房履行合同。

本院查明

经审理查明，被告越**司是以经营房地产开发的有限责任公司。公司通过出让方式取得位于陕县陕州路与高阳路交叉口东北角23271.96㎡的土地使用权，用以开发住宅。在该地块建设的商品房暂名为枫香苑，并取得了商品房预售许可。2012年1月3日，二原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同（合同编号：YHFXY-058）。合同约定：二原告购买该枫香苑群楼1-2层5、6、7号楼；该商品房的用途为商业，框架结构，房高4.2米，地上2层地下一层；建筑面积共680.96平方米，其中套内建筑面积654.12平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为26.84平方米；该商品房单位为每平方米5200元。总金额3540992元；合同约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后以房权登记面积为准，据实结算多退少补；付款方式为买受人签订合同之日支付总房款的50%（人民币1770992），剩余房款的50%（人民币1770000元）采用银行按揭；双方约定，被告应当在2012年10月31日前，依据有关规定，将经验收合格、买受人需交清房款及相关费用的商品房交付原告使用；就被告交付延期及违约责任，双方约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或违反本合同及补充协议约定的；3、因政府行为造成停工或政府对房地产政策的重大调整导致工程延期的，以政府批文为准，施工中遇到异常国家及不能及时解决的重大技术问题，以相关证明文件为准。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订当日，二原告向被告越**司通过POS机刷卡及现金等形式向被告支付了房款1770992元，被告收款后向二原告出具了收据。此后被告未和有关金融机构签订按揭合作协议，未要求原告提供有关材料等手续办理银行按揭。在合同约定交房期限届满后的两年多来，原告多次前往催促交房，但协商无果，遂起诉来院请求处理。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务以实现交易的目的。本案原被告自愿签订商品房买卖合同，原告依约履行交款义务，被告也应当依约履行交付房屋的义务；被告未在约定期限内交房构成违约，侵害原告财产权益，应按双方约定承担违约责任。至于未能交房的原因，按照原被告的约定，原告交完总房款一半后的价款由银行按揭。关于商品房按揭贷款应当是作为开发商的被告向金融机构提出申请，双方签订按揭贷款协议、然后由金融机构向开发商的客户（原告）提供贷款、购房人（原告）将所购商品房抵押给金融机构、开发商承诺对原告的借款债务承担无限连带债权等一系列活动。而本案被告未提供其与有关金融部门签订按揭贷款合作协议的证据。这一初始性的行为未予实施，也未有通知原告签订房屋买卖契约、提供有关按揭贷款的材料的证据。因此，原告未能办理有关按揭贷款协议，未交清剩余房款的责任在于被告未履行相关义务所致。现原告要求继续履行合同，支付违约金项符合双方合同约定的内容，又与法律规定相符应予支持。被告在诉讼中虽提出反诉，但其反诉是在庭审辩论后提出，本院不予审理。至于被告辩称超过诉讼时效的问题，因在约定期限届满后，原告多次前往被告处提出要求，诉讼时效多次中断，故原告起诉并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告灵**有限公司应当继续履行双方于2012年1月3日签订的合同。

二、被告灵**有限公司自2012年11月1日起按每天177.10元计算至交付房屋之日向原告孙**、李**支付违约金。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3210元，由被告灵**有限公司负担。

如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于三门**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十五日