王**与张**、王**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告张**、被告王**租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王**的委托代理人郭**、被告张**及二被告的共同委托代理人宋**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告王朝民诉称，2009年9月17日，因原告开办郑州市上街区北辰康特登封路药店，与当时承租二被告（系夫妻关系）位于郑州市**亚星新村1幢2号楼下三间门面房的林*，经协商签订了一份《协议》，在协议第二条约定，原告于合同签订之日一次性支付林*壹拾壹万元整“转让费”作为获得该房子使用权的交换条件。当日，原告即按协议约定向林*支付了计11万元的转让费和租金36000元。2009年9月18日，原告即开始使用涉案房屋。后来，原告按照协议要求，通过第一手租房者马鸳鸯向二被告陆续付清了截止2013年4月6日的房租。在房租合同期满日2013年4月6日近临前，被告张**向原告提出房屋要收回自用，原告称如果对外出租的话租金标准可以协商，可被告张**坚持以自用为由要求收回房屋。原告无奈，于2013年4月13日将房屋内财物搬出并另行租房经营药店。可是，经过不到一个月，原告发现被告将原房屋另行租给其他两人从事商业经营活动，原告找到被告张**提出赔偿损失，遭其拒绝。基于被告侵犯原告租赁房屋产生的优先承租权，并给原告造成经济损失，被告应予赔偿。故诉请法院依法判令二被告共同赔偿因侵犯原告房屋优先承租权所造成的经济损失110000元整，并由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告张**、被告王**共同辩称，一、原告王朝民诉称“让答辨人赔偿原告的房屋优先承租权所造成的损失共计110000元，”这种请求与事实严重不符，也没有任何道理与依据，答辨人不应赔偿原告任何损失。本案的基本事实如下：2008年4月6日，答辩人将自己所有的位于上街区登封路亚星新村1幢M2号的房屋租于马**，让马**做生意之用，双方还于当时签订了一份租房协议，租赁期五年，即从2008年4月6日至2013年4月6日，年租金6万元。双方还约定在租赁期内“租金不变，合同期内允许转租”。该协议签订后，马**就依约使用该房屋。因答辨人长年在外地做生意，不经常在家，且在租赁期内马**从没有欠过答辨人租金，答辨人认为自己只是做为房主，马**又不拖欠租金，答辨人对合同期内，该房屋如何使用，及是否转租也就没有多问，只是要到协议到期后收回房屋即可。本案至始至终，答辨人只与马**签过这样一份协议，没有签订过第二份合同，也是只照马**一个人的头，租金也是马**直接支付给答辨人的，从没有第三人经手。该房屋租赁期满后，因答辨人要用自己的房屋做为投资与他人合伙做生意，就要求现租的租房者腾出房屋，自己使用，现租房者也早于2013年4月20日以前就将该房屋腾了出来，交还给了答辨人。二、原告诉称的侵犯其“房屋优先承租权”，并要求赔偿损失是根本不能成立的事实。1、我国现行法律并没有规定，房屋有优先承租权，规定也只是优先购买权，但对房屋的优先承租权并没有详细的法律条文加以明确规定，所以说原告所说的“优先承租权”这种概念在法律上是根本就不存在的，所以也自然不受法律保护。2、答辩人与马**于2013年4月6日所签的《租房协议》中也没有约定在该房屋到期后，马**在同等条件下享有该房屋的优先承租权。因为民事法律的基本宗旨是当事人的意思自治、契约自由，在双方合意的基础上可以有约定，但是本案中双方并没有约定房屋的优先承租权，所以说原告主张房屋的优先承租权，既没有法律的强制性规定，也没有双方当事人间的约定，所以主张房屋的优先承租权没有任何依据。3、原告诉称的要求答辨人赔偿110000元的损失没有任何依据，因为不管原告从何人手中接手该房屋，原告所称的支付的110000元的转让费，又没有交给答辨人，答辨人并没有收到该笔款项，所以原告向答辩人主张该项赔偿没有任何依据，属于主体错误，也是站不住脚的。4、位于上街区登封路亚星新村1幢M2号的房屋属于答辨人所有，答辨人对该房屋拥有所有权，可享有占用、使用收益等权利，答辨人收回房屋是为了自用，即用该房屋做投资与他人合伙经营生意，答辨人在生意中占有相应的份额。而平时我们理解的优先承租权是须同时具备四个条件：（1）、即在合同中有约定租赁期满后承租人有优先承租权利，（2）、租赁期满后，出租人有继续出租的意向时，（3）经承租人在合理期间内提出，（4）、在同等条件下，且经出租人同意。在具备这几个条件时原承租人享有优先承租的权利，而本案中，首先，答辨人与马**签订的《租房协议》中并没有约定优先承租权，再一个答辨人是将该房屋是为了自用，不是为了继续出租，原告也早早就将该房屋腾空了，没有在合时期限内提出，基于这几点，原告所主张的优先承租权更是没有任何依据的。5、答辨人与马**所签的《租房协议》是于2013年4月6日到期，到期后，答辨人曾要回房屋，而实际上，原告也同意将该房屋交回，并于2013年4月20日前将该房屋腾空交还了。原告腾房的行为也表明接受了房屋到期不再使用这一事实，答辨人收回房屋后就与他人于2013年5月1日签订了新的协议约定双方共同经营生意。现在时隔一年多了原告才主张什么所谓的优先承租权，并且要求答辨人赔偿损失，不但没有法律依据，也没有双方的约定，而且时隔久远，早已过了合理期限，已经太晚了，现在答辨人与他人合伙经营的生意早已步入正规，现原告主张优先承租权无疑是打破了现有的公平合法的民事法律关系，所以说，原告主张并要求赔偿损失没有任何道理可言。总之，基于以上论述，答辨人是该房屋的所有权人，有权对该房屋做出任何处分，包括出租和自用等。原告所主张的优先承租权既没有法律的规定，也没有当事人间的约定，原告与答辨人间从没有签订过任何一份协议，且原告所称的所支付的11万元的转让费，答辨人也没有收到，答辨人收回房屋是为了自用，原告现在主张历时久远，打破了现有的法律关系，依据合同相对性原理，不管原告受没有受到损失，答辨人都不应赔偿，此案事实清楚，原告所诉是根本没有任何道理的，没有任何依据的，请求贵院查明事实真相依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2008年4月6日，以张**为甲方（出租方）、马**为乙方（承租方）签订《租房协议》一份，约定：“乙方因经营需要，租用甲方（张**）在上街区登封路南段亚星新村1幢2号楼自家门面房一处，做业务经营使用。经甲、乙双方协商同意，签订如下协议，共同遵守。一、房屋租金每年（大写）陆万元，租赁期限自2008年4月6日至2013年4月6日；租金按年计算，采取预交租金后用房的办法。在乙方入住前，预交壹年租金陆万元，押金元（水电保证金退房时返回乙方）；一年期满时，应提前一个月预交下壹年租金。若乙方不按时预交租金，甲方有权停止乙方使用。……八、本协议有效期伍年。协议到期，经甲方双方协商同意，可再延期使用。五年内房租不变，合同内允许转让第三方。……”。2009年3月16日马**与林*签订《租房协议》一份，约定马**以每年租金72000元将上述门面房转租给了林*，租赁期限自2009年3月16日至2013年3月16日，租赁期限为四年，协议到期，经双方协商同意，可再延期使用。四年内房租不变，合同内允许转让第三方。后林*（甲方）与王**（乙方）于2009年9月17日签订了《协议》一份，载明：“一、甲方转让其租赁的位于郑州**中心路以南亚星盛世广场东边登封路上的产权人为张**的三间门面房2009年9月18日起至2013年3月16日止的使用权给乙方。二、乙方于合同签订之日一次性支付甲方壹拾壹万元整转让费作为获得该房子使用权的交换条件。三、乙方于合同签订之日一次性支付甲方叁万陆仟元整，系付甲方已经支付给原房屋租赁人马**2009年3月16日至2010年3月16日全年房租中未执行的后六个月租金。四、甲方出示并转让给乙方的甲方与原房屋租赁人马**签订的《租赁合同》及履行该合同所交的一年房租收据，甲方保证其真实有效。若不真实，甲方愿意承担由此给乙方带来的全部经济损失，并退还乙方支付的转让费”。同日，王**将房屋转让费及房屋租金共计146000元交给林*。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告王**诉请被告张**、被告王**共同赔偿因侵犯原告房屋优先承租权所造成的经济损失110000元整，并提交有其与案外人林*签订的协议、收据等证据予以证明，但本案被告张**、被告王**与原告王**之间并无直接的租赁关系，原告诉请被告共同赔偿因侵犯原告房屋优先承租权所造成的经济损失110000元整无事实依据及法律依据，故对原告王**的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**的诉讼请求。

案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告王**负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年十月十四日