上诉人贺**与被上诉人张**、原审被告许昌市**设有限公司、原审被告宋**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贺**因与被上诉人张**、原审被告许昌市**设有限公司（以下简称宏**公司）、原审被告宋**房屋买卖合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00049号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，被告贺****工程公司原法定代表人，2008年后被告宋**任该公司法定代表人，但营业执照未变更。该公司营业执照已于1999年被吊销。2010年11月22日，被告贺**以宏**公司名义与原告张**（协议中甲方签署名称为许昌**集团公司，但加盖被告宏**公司公章）签订《购房协议》一份。协议约定：原告购买被告宏**公司在许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋一处，价款77000元；办理房产证费用由原告负担，被告协助办理。该协议被告贺**予以了签字，宏**公司予以了盖章。2010年12月16日，被告宏**公司又与原告（协议中甲方仍署名为许昌**集团公司，加盖被告宏**公司公章）签订《售房协议书》一份。协议约定：被告将位于许昌市北关大街县棉织厂家属院1号楼底楼西南小套房屋售予原告，价款64000元，房产证由被告宏**公司协助办理。2011年10月2日，被告宋**以被告宏**公司名义与原告签订《售房合同书》一份。合同约定：被告将位于许昌市北关大街县豫剧团家属院内被告宏**公司购县棉织厂车库做无塔供水使用房一间，约30平方米左右，厕所一间约10平方米、西胡同空间1米售于原告（包括室内无塔供水设施），价款52000元。协议签订后，原告向被告宏**公司交纳了上述三处房屋的房款193000元及办理房产证的费用9000元。因房屋交付出现问题，原告作为乙方、被告宏**公司作为甲方，双方又于2012年2月28日签订《协议》一份，主要内容为：“因张**同志所购棉织厂北点式地下室，西北大套与西南小套，车库一大间包括厕所，存在遗留问题为购房者的合法权益，经双方协商达成一致意见：（1）：甲方积极主动的办理房产手续，于本年五月底将三套房屋交给乙方。（2）：如遇上级有关部门原因而影响了房产证的及时办理本协议时间可适当延续，双方均应谅解。注明：北点式大套房款（七万七千元）乙方已全部交给了甲方。北点式西南小套房款（六万四千元）乙方已交给了甲方。车库一大间包括厕所，房款（五万二千元）乙方已交给了甲方。以上房款以乙方交款手续为准，如乙方交款手续缺失按甲方实际收款收据手续为准。本手续一式两份，甲乙双方各执一份。”该协议有宋**的签字，亦加盖有被告宏**公司的公章。现因被告宏**公司仅向原告交付了许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋，其余房屋未完全交付，双方发生纠纷，原告于2013年2月25日诉至该院。

一审法院认为

原审法院认为，根据双方诉辩，并征得各方当事人同意，该院总结本案争议焦点为：1、原告是否已经付清本案涉及房屋的房款；2、原告与被告**公司签订的小套房屋及无塔供水用房（含厕所）的协议是否具备解除条件；3、原告要求被告**公司协助办理大套房屋的房产证是否应予支持；4、原告要求被告**公司返还小套房屋购房款及办理房产证费用和利息的诉求是否应予支持；5、原告要求被告**公司赔偿损失24000元是否应予支持；6、被告宋**、贺谦岭应否承担本案责任。

关于原告是否已经付清本案所涉房屋的房款问题。该院认为，原告和被告**公司于2012年2月28日签订的协议显示大套房款77000元、小套房款64000元、车库一大间包括厕所房款52000元原告已交给了被告**公司。协议虽注明以上房款以原告交款手续为准，如原告交款手续缺失按原告实际收款收据手续为准。但原告提供的录音资料能够显示原告交纳房款的情况，且被告在录音中并未提出异议，上述证据相互印证，能够证明原告已支付房款的案件事实。被告称车库一大间包含厕所的房款52000元未支付的辩称理由不能成立，该院不予采信。

关于原告与被告**公司签订的小套房屋及无塔供水用房（含厕所）协议是否具备解除条件的问题。该院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订小套房屋及无塔供水使用房（含厕所）合同后，被告虽交付了小套房屋的进户门钥匙及车库的钥匙，但因上述涉案房屋存在争议，原告一直无法实际占有，导致合同目的不能实现，双方签订的上述合同已具备合同的解除条件，原告要求解除上述合同于法有据。

关于原告要求被告**公司协助办理大套房屋的房产证应否支持的问题。该院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告与被告**公司签订大套房屋的买卖合同后，已支付相应房款，被告**公司未协助原告办理房屋过户手续已构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告**公司协助办理许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋的房屋产权手续的诉讼请求合法，该院予以支持。

关于原告要求被告**公司返还小套房屋购房款及办理房产证费用和利息的诉求是否应予支持的问题。该院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签订的小套房屋及无塔供水用房合同符合法定解除要件，原告要求解除合同。解除合同后，被告**公司应当返还原告相关费用并赔偿利息损失。故原告要求被告**公司返还购房款116000元、办证费9000元并支付相应利息的诉讼请求合法，该院予以支持。其它过高诉讼请求，没有依据，该院不予支持。关于利息，应从原告起诉之日即2013年2月25日起按中**银行同期贷款利率支付为宜。

关于原告要求被告**公司赔偿损失24000元是否应予支持的问题。该院认为，原告称其存在损失24000元，但提供的证据并不足以证明其主张，故原告应承担举证不能的责任。对其要求被告**公司赔偿损失24000元的诉讼请求，该院不予支持。

关于被告宋**、贺**应否承担本案责任的问题。该院认为，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第49条规定：“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人”。在被告宏**公司被吊销营业执照后，被告贺**和宋**不对公司财产进行清算，反而继续以被告宏**公司的名义从事民事活动，其作为直接责任人应与被告宏**公司承担连带责任。故原告要求被告贺**、宋**承担连带责任的诉讼请求合法，该院予以支持。

综上，依法判决如下：一、被告许昌市**设有限公司于本判决生效后十日内协助原告张**办理位于许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋的房屋产权手续；二、解除原告张**和被告许昌市**设有限公司于2010年12月16日签订的许昌县棉织厂家属院1号楼底楼西南小套房屋的售房协议书，于2011年10月2日签订的无塔供水使用房及厕所的售房合同书；三、被告许昌市**设有限公司于本判决生效后十日内返还原告张**购房款116000元、办证费9000元，共计125000元并支付利息（自2013年2月25日起至本判决确定的还款之日止，按中**银行规定的同期贷款利率计算）；四、被告贺谦岭、宋**对上述第一、三项承担连带责任；五、驳回原告张**的其它诉讼请求。案件受理费4695元，由三被告连带负担。

上诉人诉称

上诉人贺**上诉称，一、张**在一审中从未提交买房的交款手续，其无证据证明其全部支付了房款。二、张**与宏**公司签订的购房合同时间分别是2010年11月、2010年12月、2012年2月，而贺**已于2008年2月17日被免去公司经理职务，2008年2月17公司聘任宋**为企业法人，贺**当时只是一般工作人员。三、张**称支付贺**52000元购房款不属实，张**无证据证明此事。四、张**购买的是宏**公司的房产，不是贺**的个人房产，其个人也无权处置公司财产，其不应承担应由公司承担的法律责任，原审判决贺**与公司承担连带责任于法无据。五、依据合同相对性，本案应由公司承担责任，贺**履行的是职务行为。六、原审判决适用法律错误，依据相关法律规定，企业吊销营业执照，在办理注销登记之前，企业民事主体资格依然存在，仍有民事诉讼主体资格，原审判决将“终止”与“吊销”混为一谈，判决贺**承担连带责任属适用法律错误。综上，请二审法院撤销魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00049号民事判决，发回重审或依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人张**辩称，一、一审中，张**已提供充分证据证明已付清购房款。二、宏**公司的经营期限到1999年10月1日届满，贺**作为法定代表人没有向工商部门申请延长经营期限，该企业就进入清算程序，贺**与张**签订的车库、小套房屋买卖合同，实际并无所有权，也无权处分，贺**明知经营期限届满，而与张**签订购房合同并收取房款，是借用公司的名义处置了他人财产，大套房屋属于公司资产，其处分是有效的。贺**与宋**收取了房款应当承担返还房款的责任。车库、小套房屋及供水房已有第三人取得所有权，该部分合同无法履行，所以一审判决贺**与宋**承担连带责任并无不当。综上，上诉人贺**的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告宏**公司、宋**未发表答辩意见。

本院认为

依据双方当事人诉辩意见，并征求双方当事人意见，归纳本案争议焦点为：1、张**是否已全额支付宏**公司购房款。2、贺谦岭个人是否应承担本案连带责任。

二审双方当事人均未提供新证据。

本院查明事实与原审一致。

本院认为，关于张**是否已全额支付宏**公司购房款的争议焦点，本院认为依据一审庭审笔录中宏**公司、贺谦岭、宋**的答辩及对证据的质证意见，结合录音资料，能够认定张**将本案涉及房款交付完毕，故贺谦岭的该上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于贺**是否应承担本案连带责任的问题，本院认为现有证据不能证明贺**系宏**公司的股东或实际控制人，宋**系宏**公司的实际控制人，且本案涉案购房款均由宋**收取，应由宋**与宏**公司承担连带责任，贺**不应承担本案连带责任。

综上，上诉人贺谦岭上诉理由成立部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。原审判决不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00049号民事判决的第一、二、三、五项；

二、撤销魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00049号民事判决的第四项；

三、宋**对魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00049号民事判决的第一、三项承担连带责任。

一审案件受理费4695元由许昌市**设有限公司、宋**承担。二审案件受理费4695元由许昌市**设有限公司、宋**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月三十日