李*与河南**限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李*诉被告河南**限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李*及其委托代理人郭**、被告河南**限公司的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*诉称，被告是房地产开发企业。被告在鲁山县钢厂路与顺城路交叉口处开发一房产项目：弘*逸兴苑。被告单位因建房欠原告钢材款推托不还，在原告追要下于2014年5月18日经双方协商，被告将自己开发的房产作价326371元卖给原告一套，双方签订了商品房买卖合同。合同约定2014年10月31日交房，原告将被告购买钢材款的手续通过建筑施工方同意后交给了被告，被告给原告出具了收到购房款的发票。但交房期限到后，被告一拖再拖，至今没有交房。另外，原告经咨询鲁山县房管局得知，被告所开发的房产至今没有在鲁山县房管局进行商品房预售登记。现原告提起诉讼，请求：一、依法确认原被告之间签订的商品房销售合同为有效合同，依法判令被告立即将被告开发的位于鲁山县钢厂路与顺城路交叉口处弘*逸兴苑小区内的3号楼1单元4楼03号（面积132.41平方米）商品房交付原告，并判令被告自2014年11月1日起向原告支付违约金12309元（以后每增加一日，增加32.6371元至实际交付房屋时止）；二、若确认合同无效，请求依法判令被告返还原告购房款325371元人民币，并依法赔偿原告损失（按照信用社同类同期银行贷款利率自2014年11月1日起计算至该款支付完毕之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告河**限公司辩称，一、原、被告之间签订的是认购协议，该认购协议实际上并没有履行，被告没有实际收到原告的房款，属于未生效的合同。案**某某欠原告钢材货款265371元，鉴于案**某某确实在被告下属单位承建房屋，现在被告同意把自己承建的弘文逸兴园1号楼1单元4楼02号面积为126平方米的房屋一套给付原告，抵偿钢材货款265371元，差价部分原告与被告双方可以协商；二、至于原告诉讼请求的第二项违约金部分，因认购书虽然约定在2014年10月31日交房，但同时也约定因行政审批等政府因素及阴雨、霜冻等恶劣天气影响施工的，交房时间顺延。而本案所争执的房屋，因县政府主要领导人的变动，影响了该房屋施工手续的审批，同时也影响了施工的进度，且扣除阴雨等天气影响，交房时间应顺延，故原告请求违约金不符合双方约定的事实。综上，请求法院依法裁判。

本院查明

经审理查明，案**某某因欠原告李*钢材货款266371元，经与原、被告三方共同协商，被告自愿将其开发的位于鲁山县钢厂路与顺城路交叉口处弘*逸兴苑小区内的3号楼1单元4楼03号（面积132.41平方米）商品房一套抵偿给原告，于2014年5月18日与原告签订一份“弘*逸兴园认购书”--商品房买卖合同，合同约定：乙方李*认购甲方河南弘*置业有限公司位于鲁山县钢厂路与顺城路交叉口处弘*逸兴苑小区内的3号楼1单元4楼03号（面积132.41平方米）住房一套，总房款326371元人民币，乙方一次性付清房款326371元，双方约定交房时间为2014年10月31日，但因不可抗力或行政审批等政府因素影响施工的、阴雨霜冻等恶劣天气影响施工的，双方同意交房时间顺延。同日，被告给原告出具收据一份，收据载明：“收据，No0055765，2014年5月18日，今收到李*人民币叁拾贰万陆仟叁佰柒拾壹元，￥326371元，系付逸兴苑房款（肖某某工程款钢材款），收款人宁某某。”因该房款326371元多于案**某某欠原告的钢材货款266371元，原告又给肖某某出具一份6万元的收条。此后，因被告一直未向原告交房，引起原告提起诉讼。

另查明，1、“弘文逸兴园认购书”--商品房买卖合同中约定的弘文逸兴苑小区内的3号楼1单元4楼03号（面积132.41平方米）住房已由他人占用，被告已不能向原告交付。2、被告开发建设弘文逸兴苑小区的房屋，截止庭审结束时没有取得商品房预售许可证。

本院认为

本院认为，首先，原、被告与案**某某三方经协商，肖某某欠原告货款266371元的债务转移给被告，被告用弘文逸兴苑小区内的3号楼1单元4楼03号（面积132.41平方米、房款总价326371元）住房一套抵偿给原告，房款高出货款部分再由原告给肖某某出具一份6万元的收条，该事实有原、被告签订的商品房买卖合同、被告给原告出具的收款收据予以证实，且原、被告双方对此均无异议，本院予以确认。被告就326371元债务向原告承担责任。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告在没有取得商品房预售许可证的情况下与原告订立商品房买卖合同，用弘文逸兴苑小区内的3号楼1单元4楼03号（面积132.41平方米）住房一套给原告用于抵偿326371元债务，根据上述法律规定，该商品房买卖合同依法属于无效。无效的合同自始无效，被告应返还原告该合同中所涉的326371元。被告明知自己没有取得商品房预售许可证明而出售房屋，应自2014年5月18日（双方签订商品房买卖合同、被告向原告出具收款收据之日）起按照银行同类贷款利率向原告支付利息至该款实际偿还之日止。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第九十一条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李*与被告河**限公司于2014年5月18日签订的“弘文逸兴园认购书”--商品房买卖合同无效。

二、被告河**限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李*326371元及利息（自2014年5月18日起至实际还款之日止，参照银行同类贷款利率计算。）

三、驳回原告李*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6480元，由被告河**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日