徐**与李*中租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）徐**与被告（反诉原告）李**为租赁合同纠纷一案，于2015年4月23日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员赵**独任审判，公开开庭进行了审理，原告徐**及其委托代理人陈**、杨**、被告李**及其委托代理人田**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）徐**诉称，原告于2006年取得位于沁阳市怀府中路步行街G栋1号商铺的管理权，之后将该商铺租给被告经营使用，期间被告多次续租并签订《租房协议》。2015年2月28日，《租房协议》到期，原告多次催促，被告既不缴纳租金续租，也不搬离该租赁商铺。原告认为，被告的行为是对原告权利的侵犯。依据《民法通则》117条之规定，被告应当停止侵害，搬离该商铺并赔偿因此给原告造成的租金损失。现请求：1、判令被告立即停止侵占并搬出位于沁阳市怀府中路步行街G栋1号商铺；2、判令被告支付因其侵占行为造成原告的房租损失。（根据租房协议第三条约定，按每天500元计算，从2015年3月1日起至停止侵占之日止。）

被告（反诉原告）李*中辩称，1、原告徐**不具备本案的诉讼主体资格。房屋产权登记的所有权人是刘某某，而不是原告徐**。2015年4月7日，刘某某出具的证明，只是证明本案所争议商铺交徐**管理，说明徐**只是为刘某某代为管理，徐**是被委托人，对外诉讼，只有合法权利人刘某某具备诉讼主体资格。刘某某并未出庭说明上述证明是刘某某本人所写；2、答辩人不存在侵占原告商铺的任何行为。相反的，原告于2015年3月3日将房门另外加锁锁住，截至目前答辩人商品都无法取出，以致商品积压不能变现，原告的行为已侵犯了答辩人的合法权益，原告应赔偿答辩人损失；3、原告主张房租损失没有事实依据。若存在房租损失，也是原告自己的行为造成的，原告应对自己的行为造成的损失承担责任。综上，请求法庭依法查明案件客观事实，依法驳回原告对答辩人的起诉。同时提出反诉请求，诉称：2006年3月1日起，反诉人李*中租赁刘某某位于沁阳市自由路商业街G栋1号商铺经营皮鞋生意九年了。2014年3月1日之前，租赁合同是三年一签，租金是一年一交，2006年签订租赁合同时，除缴纳刘某某房屋租金外，另交房屋押金2000元。2013年6月份，反诉人为了改善经营环境，对承租房屋进行了精装修，共花费人民币157190元。施工期间，被反诉人对反诉人的施工行为表示同意，未表示有任何异议，也未进行任何的善意提醒。之后反诉人与“XXX”公司河南总代理达成协议，在沁阳代理“XXX”鞋的销售，签约后，反诉人交该公司履行保证金、预付货款、订货达30余万元，并投资大量的广告宣传。反诉人认为，被反诉人允许反诉人对其承租的房屋进行装修，肯定会和以前一样续租租赁合同。不料，2014年3月1日租赁期限届满，反诉人续租租赁合同时，被反诉人提出房租由原来的60000元／年涨至80000元／年，后又涨至90000元／年，反诉人忍气吞声，几经周折，找多人前去协商，最后以85000元／年的租金确定下来。合同续签后（租赁期间为：2014年3月1日——2015年3月1日），2014年9月份，被反诉人却提出房屋要收回自用，反诉人欲哭无泪，将大量商品降价予以处理，给反诉人造成经济损失达40000余元。2015年2月份，被反诉人又说他不用房了，同意让反诉人继续承租，但房租要涨至110000元／年。现在不是反诉人不愿意续签租赁合同，而是房屋租金超过左邻右舍30000余元，双方在协商过程中，被反诉人于2015年3月3日晚将房门另外加锁锁住，造成反诉人库存商品积压不能变现，给反诉人造成重大经济损失达40000余元。反诉人的上述损失暂计算为90000元，待鉴定后变更。根据我国《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，被反诉人违背该原则，见利忘义，借商铺已投入装修、宣传、订货等大量资金，乘人之危，由原来三年一签的合同变更为一年一签，日后擅自提高房价，以致反诉人还没挣到钱就要赔掉对房屋投入的装修等费用。为此，提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失暂计为90000元；2、依法判令被反诉人退还反诉人押金2000元。

被告辩称

原告徐**对反诉的答辩意见：对反诉要求赔偿经济损失暂计算90000元，没有事实和法律依据，根据2014年合同法第三条，在2014年年底前，双方应就2015年3月1日以后的续租问题磋商签约，未签续租合同的，反诉原告应于2015年3月1日之前搬离承租房，但反诉原告违约，在未续签情况下，恶意霸占承租房，在反诉被告又催告情况下，仍不签约，也不搬出，反诉被告为保护自己权益，在反诉原告已上锁的承租房门上，又加一把锁，原告锁门是合同期满后，如果锁门在合同期满内，是不妥当的，现原告不能行使财产收益权，与被告违约不交房是完全直接的因果关系，损失应由被告承担，并也有合同依据。锁门时间是在2015年3月3日晚上，被告关门后，原告又加一把锁。后又通过物业等渠道与反诉原告协商，并在本案诉讼后4月29日上午在法庭调解时，接受调解法官意见，于下午主动通知反诉原告开锁，但反诉原告推脱在焦作，并承诺第2天联系，4月30日上午9时许，用手机三次拨通反诉原告电话，均未接，原告又将此情况反馈法庭，法庭给予降低损失的原则，通知反诉原告希望接受反诉被告开锁的意愿，但反诉原告以各种形式推诿，原告现仍表示庭审后开锁，综上事实，如果反诉被告锁门确实给反诉原告造成损失，应从2015年3月3日计算至2015年4月29日，而其实该损失也是因反诉原告未履行租赁合同在租期届满前，搬出承租房造成的，其损失应自己承担。关于2000元押金，根据2014年租房合同第10条，应于反诉原告承担违约责任后退还。

根据原、被告的诉辩陈述，本院确定的案件争议焦点为：1、原告的诉讼主体资格是否适格？2、原、被告于2014年2月25日签订的房屋租赁合同是否有效？是否有违约行为？是否应予解除？3、原告的房租损失问题？4、被告反诉的经济损失及押金退还问题？

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据材料有：1、沁阳市步行街G栋1号商铺（两层）房屋所有权证，房产证号：沁房权证字第XXXXXXXXXX号；2、房屋所有权人刘某某身份证复印件；3、刘某某将房屋交由原告徐**全权管理的证明；证据1、2、3证明房屋所有权人刘某某将步行街G栋1号商铺全权交由原告管理，原告有权对外出租，收取租金，原告的诉讼主体资格适格。4、原、被告于2009年3月1日签订的《租房协议》；租赁期限为二年，从2009年3月1日至2011年2月28日；5、原、被告于2011年3月1日签订的《租房协议》。租赁期限为三年，从2011年3月1日至2014年2月28日；6、原、被告于2014年2月25日签订的《租房协议》。租赁期限为一年，从2014年3月1日至2015年3月1日。证据4、5、6证明：第一、根据证据6第二条的约定，证明原、被告租赁期已到，租赁合同已经履行完毕。被告在不续租的情况下继续占用该商铺，致使原告不能对该商铺继续使用、利用，严重侵害了原告的合法权益；第二、根据证据6第三条的约定，被告应当按照每天500元的标准赔偿原告的经济损失，从2015年3月1日起计算至被告搬离之日；第三、根据证据4第五条、证据5第十条和证据6第十条的约定，租赁合同到期后，被告在商铺内的全部装修无偿留给原告，被告无权向原告主张装修等费用。7、原告于2015年3月1日的告知书一份。证明原告已于2015年3月1日向被告告知，要求被告3日内签订续租合同，被告未续签，原告认定被告行为为拒绝继续租用。

被告向本院提供证据材料有：1、2006年4月14日，李**与刘某某签订的房屋租赁合同一份。证明对象：李**租赁刘某某位于沁阳市步行街G栋楼1号门面房，租期3年（2006.3.1——2009年2月28日），约定签订合同当日交纳2000元抵押金。2、刘某某分别于2006年3月1日、2006年4月16日、2007年2月13日、2008年2月4日给李**出具的收条四张。证明对象：证明李**按照合同约定履行了交租金及抵押金的义务。同时证明原告提供所谓的刘某某出具的证明是不客观、不真实的。3、王**出具的证明一份。证明对象：李**装修房屋花费共计人民币157190元。4、照片四张；证明对象：原告于2015年3月3日晚将XXX鞋店另外加锁锁住，李**的商品无法取出，导致积压不能变现，给李**造成损失的客观事实存在。

被告对原告提供证据材料的质证意见为：对证据1、2真实性无异议。该证据不能证明原告就是适格的主体资格，房产证清楚地证明房产就是刘某某本人，即便是刘某某授权，也只能是刘某某起诉。对证据3真实性有异议，即便证明是真实的，原告的诉讼主体资格仍然是错误的。对证据4、5、6真实性无异议。对证据7有异议，被告没有收到告知书。对租房协议说明，租房时原告说是自己的房，并没有告知房主是刘某某。

原告对被告提供证据材料的质证意见为：对被告提供的证据1、2、4真实性均无异议，对证据3有以下异议：1、因为证人没有来，只能作为被告单方陈述，不能作为证人证言；2、按证明所说时间2013年6月3日，本案起诉是依据2014年2月份的合同，装修证明即便客观真实，也与本案不具有关联性，并根据原告证据5是2011年租赁合同，应该发生在此合同期间，第十条中都有明确约定，租期届满，装修无偿留给原告，综合对被告质证意见，不能支持其主张，不能抗辩原告的请求。

根据原被告的诉辩陈述、举证及质证意见，对本案综合证据认证如下：对原告证据1、2、3、4、5、6的真实性本院予以认定；原告证据7的真实性本院不予认定。对被告证据1、2、4的真实性本院予以认定；对被告证据3的真实性本院不予认定。

依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2006年4月14日被告李*中与刘某某签订房屋租赁合同，刘某某将自己所有的位于沁阳市自由路商业街G栋1号商铺租赁给被告经营皮鞋生意，被告向刘某某交纳押金2000元。期间被告多次续租并签订《租房协议》。从2009年开始，刘某某将该房屋的租赁权委托给原告徐**，由原告徐**与被告李*中签订租赁合同。原、被告于2014年2月25日签订的《租房协议》载明：一、甲方（徐**）将步行街G栋1号门面房两间租给乙方（李*中），作为商业使用。二、门面房作为租赁期为壹年，从2014年3月1日起至2015年3月1日止。壹年房屋租金为85000元人民币整。三、门面房租金交款方式：按一次性交清一年租金。第二年乙方如继续租用门面房，甲方承诺在同等条件下乙方优先租用。（租房协议必须在2014年12月30日前达成，并交清下年的全年租金，否则甲方另行安排门面房用途）。如租赁期限到期后乙方不再租用，应在到期后的当天交房，推迟一天给甲方造成的经济损失乙方按每天500元赔偿。四、乙方在使用甲方门面房期间的各项税收及各种收费和水、电费等由乙方承担，如果乙方未按时缴纳门面房的各项税收及各项收费，造成停业及其他损失，甲方概不负责。五、合同期内，房屋租赁税、房产税和土地使用税均由乙方承担。六、乙方在使用门面房期间内，不得擅自改变门面房的使用性质，应做到合法经营、防火防盗。安全责任事故造成的损失及后果由乙方承担。七、乙方在使用甲方门面房的合同期内，甲方不得无故收回门面房使用权。（发生甲方范围外的不可抗事件和乙方违约的情况下除外）。八、乙方在使用甲方门面房合同期内，只限签协议本人使用，不能转让及转租他人使用，否则甲方有权无条件收回房屋使用权，剩余房屋租金不再退还乙方。所造成的一切经济损失由乙方承担。九、乙方在使用甲方门面房前交押金2000元人民币整。协议到期后乙方各项装修不得破坏和拆除，无偿留给甲方。合同期内所产生的各项费用乙方必须交清。到期后如无遗留问题甲方退还乙方全部押金。十一、此协议一式两份，双方签字后本协议即时生效，并产生法律效力。……。”。租赁期满，被告未与原告续签租赁合同，也没有将租赁的房屋交给原告。原告遂于2015年3月3日晚将被告租赁的房屋门锁住。此为本案事实。

本院认为

本院认为，关于原、被告的租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2014年2月25日签订的《租房协议》，符合租赁合同的法律特征，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于原告的诉讼请求。根据双方协议第二条：“门面房作为租赁期为壹年，从2014年3月1日起至2015年3月1日止”的约定，该合同期满后已自行终结，被告应当与原告续签租赁合同或者将租赁物交还原告，但从2015年3月1日起被告未与原告续签租赁合同，也没有将租赁的房屋交给原告，致使原告不能实现合同目的，被告的行为已构成根本违约。原告要求被告立即停止侵占并搬出位于沁阳市怀府中路步行街G栋1号商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告支付因其侵占行为造成原告的房租损失以及被告反诉要求被反诉人赔偿反诉人经济损失的问题。造成被告不能正常经营的原因是由于被告在租期届满后未能与原告续签租赁合同，致使原告将被告经营的门店锁住。被告未能正常经营，是原告锁门造成的，因此原告要求被告支付逾期的租赁费，本院不予支持。因原租赁合同到期后，被告就不能再使用原告的房屋，被告反诉要求原告赔偿经济损失，没有法律依据，本院不予支持。反诉人要求被反诉人退还押金2000元，合同终止后反诉人应当返还（反诉人也同意在被反诉人承担违约责任后退还），本院予以支持。对原、被告其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李*中于本判决生效后二十日内腾出租赁原告徐**位于沁阳市怀府中路步行街G栋1号商铺的房屋，将房屋及场地交付原告徐**。

二、原告（反诉被告）徐**于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）李全中押金2000元。

三、驳回原、被告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费400元，减半收取为200元；反诉费1050元，减半收取为525元；共计725元；原告负担180元，被告负担545元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月六日