胡**与李**、李**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告胡**与被告李**、李**房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月29日向本院起诉，本院受理后，原告胡**申请变更诉讼请求，本院变更案由为排除妨害纠纷。本院依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。庭审中，本院依职权追加利害关系人张**作为第三人参加诉讼，因第三人张**申请需要答辩期限，本院决定延期审理，于2015年4月8日继续公开开庭审理。原告委托代理人蔡**、王*到庭参加诉讼，原告委托代理人对二被告委托代理人赵**的出庭身份有异议，二被告委托代理人赵**未向本院提供执业证件，本院终止二被告委托代理人赵**的代理资格。二被告无正当理由中途退庭，本案现已审理终结。

原告诉称

原告胡**诉称，2014年初，我与张**协议，张**将其位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2单元房卖给我，我于2014年1月16日通过农村信用社转账支付给张**2万元后，我们于2014年1月26日正式签订了房屋买卖合同书，明确约定房款为12万元，当天我又通过农信社向张**转账支付了99200元，张**为我出具了119500元（含押金300元）收条一张，同时将房屋钥匙交给我。2014年11月20日，张**为我出具证明一份，证明该房以12万元卖给我，并且证明只卖给了我一家，与其他人是借款关系。被告李**以张**向其借款未予偿还为由强行撬开该房屋房门，擅自将该房屋出卖给被告李**，致使被告李**已在该房中进行粉刷。请求法院判令二被告停止侵权，腾出位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房。

被告辩称

被告李**辩称，2014年9月份，我与张**签订房屋买卖协议，约定张**将位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房卖给我，约定房款10万元，协议签订当天，我一次性支付张**现金7万元，口头约定两个月后张**有钱了就将7万元返还给我，房屋还给张**，如果张**没有钱，房子就归我，但当时签的是房屋买卖协议。两个月后，我一直联系不上张**，我于2014年12月份将该房屋卖给李**，房款为11万元，李**先付给我2万元现金，余款2015年正月底付清。我与张**之间没有其他经济纠纷。

被告李**辩称，2014年12月份，我与李**签订房屋买卖合同，从李**处购买位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房，房款总共11万元，当天我支付了2万元现金，余款约定2015年农历正月底还清。李**将房屋钥匙给我，跟我说能装修就装修，年前就能住到里面了。我不知道该房屋还有其他纠纷，也不认识原告，原告起诉我没有道理。

第三人张*娥述称，2014年9月15日，我因急需用钱，经刘**介绍，从李**处拿了7万元，我只用了5万元。当天我与李**签订房屋买卖合同，但实际上我是将房屋抵押给李**了，我于2014年元月26日与原告签订房屋买卖合同，将房屋卖给原告，原告已付清我购房款120000元。我给李**付了3个月的息，共计15000元息。我已告诉李**连本带息还其借款，并通知她不要将房屋卖给他人，李**强行撬开我的房门，将房屋卖给李**，我已将房屋卖给原告，不会再卖给其他人了。

原告胡**向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖合同1份，收条1份，打款小票2张。证明原告于2014年1月26日与张**签订房屋买卖合同，约定将张**位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房卖予原告，原告一次性付清购房款为120000元。2、张**证明2份，证明该房屋仅卖给原告一人。

被告李**向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、房屋买卖合同1份；2、交款条1份；3、调查笔录3份；4、钥匙1套；5、照片2张；6、对话信息电子数据2张；7、收条2份。该组证据证明2014年9月15日张**与李**签订房屋买卖合同1份，李**购买张**位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房，一次性付清房款柒万元整；同日张**为李**写了一张“今借李**现金柒万元整，用期1—6个月，利息月月付，超两个月按购房合同执行”的借条；李**、李**、杨**证明李**与张**买卖房屋，书写借条的过程；张**向李**交付房屋钥匙及其与李**就房屋装修的短信对话；2014年12月26日、2015年3月9日李**收取李**购房款共计90000元。第二组证据：证人李**出庭作证。证明李**与李**、张**系邻居，李**作为中间人在房屋买卖协议上签字，李**对借款一事不清楚。

被告李**向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、房屋买卖合同一份；2、转账凭条2张；3、9万元收条2张；4、2万元收条1张；5、水电费条据1张。证明2014年12月23日李**与李**签订房屋买卖合同一份，李**购买位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房一套，共计付款11万元整，李**系善意取得。第二组证据：1、东册村村委会证明1份；2、照片6张；3、调查笔录1份。证明李**无住处，依法享有新房的所有权与居住权。

第三人张**向本院提交的证据材料有：张**向李**付息证明2份，证明张**与李**之间系借款关系。

庭审中，二被告对原告提交的证据有异议，认为灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房不只卖给原告一人。原告对被告李**提交的证据有异议，认为其不清楚李**提交的买卖合同及条据；对被告李**提交的证据有异议，认为李**没有交房款已开始装修。第三人张**对原告提交的证据无异议。第三人对被告李**提交的证据有异议，认为其提交的借条中“超两个月按购房合同执行”该行字系被告李**自行加注。二被告中途退庭，未对第三人提交的证据发表质证意见。

本院认为

本院认为：原告提交的证据内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。被告李**提交的证据中房屋买卖合同虽为双方当事人自愿签订，但将购房款以借条的形式出具不符合客观事实，故其证据缺乏客观真实性，本院不予认可。被告李**提交的第一组证据中房屋买卖合同虽然真实，但房屋出卖人李**系无权处分人，李**在知情的情况下购买房屋，不构成善意取得；第二组证据与本案事实不具有关联性，本院不予采纳。

本院根据上述有效证据并结合当事人的陈述，可以认定以下案件事实：涉案房屋灵宝市果品加工厂6号小院四间两层建筑为第三人张**所建，2014年1月26日原告胡**与张**签订购房合同，张**将二楼西房屋一套以12万元卖给原告胡**，并将该房屋钥匙一套交给原告胡**。合同签订后，原告母亲通过转账形式向张**支付了119500元。2014年9月15日，张**与被告李**协商借款，张**为李**出具借条一张，内容为：“今借李**现金柒万元整，用期1－6个月，利息月月付，超过两个月按购房合同执行。借款人张**。”双方同时签订购房合同一份，约定将卖予原告胡**的房子卖给李**，价款为七万元，张**向李**交付了该房的备用钥匙一套。此后，张**向李**支付了部分利息。李**于2014年12月23日与被告李**签订购房合同，将该房以11万元卖给李**。李**对该房屋装修，张**得知后，多次向李**发短信，告知李**该房已卖给了原告胡**。原告胡**父母得知后，多次前去阻止李**装修，引发诉讼。

本院认为：原告胡**与第三人张**签订的购房合同是双方真实意思表示。在合同签订后，张**向原告胡**交付了房屋钥匙，胡**亦支付了合同价款，该合同已履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让与消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该房屋未经初始登记亦未进行过户登记，其所有权不发生转移，但在交付之日起，胡**已取得该房屋的占有、使用权。

张**与李**签订的购房合同，名为购房实为借款，卖房并非张**的真实意思表示。在该房已交付给原告胡**的情况下，二人均无权处分该房屋。李**在明知其与张**之间系借款关系的情况下，仍强行将该房屋卖给李**，已侵害了原告胡**的合法权益；李**在原告胡**父母阻止的情况下，仍强行对该房屋装修，与李**一同构成了对原告胡**权益的侵害。原告要求李**与李**停止侵权，腾出房屋的诉求能够成立，本院予以支持。李**与张**之间的借款，李**与李**之间的房屋买卖，可另行协商或由权利人另行起诉解决。故根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（一）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告李**、李**停止侵权，腾出位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房，将房屋返还给原告胡**。限本判决生效后十日内履行完毕。

案件受理费2700元，由被告李**、李**各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十日