胡**与李**、李**、张**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人胡**、原审被告李**、原审第三人张**房屋买卖合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**及其委托代理人杨**，被上诉人胡**的委托代理人王*、蔡**，原审被告李**到庭参加诉讼。原审第三人张**经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：涉案房屋灵宝市果品加工厂6号小院四间两层建筑为第三人张**所建，2014年1月26日胡**与张**签订购房合同，张**将二楼西房屋一套以12万元卖给胡**，并将该房屋钥匙一套交给胡**。合同签订后，胡**母亲通过转账形式向张**支付了119500元。2014年9月15日，张**与李**协商借款，张**为李**出具借条一张，内容为：“今借李**现金柒万元整，用期1－6个月，利息月月付，超过两个月按购房合同执行。借款人张**。”双方同时签订购房合同一份，约定将卖予胡**的房子卖给李**，价款为七万元，张**向李**交付了该房的备用钥匙一套。此后，张**向李**支付了部分利息。李**于2014年12月23日与李**签订购房合同，将该房以11万元卖给李**。李**对该房屋装修，张**得知后，多次向李**发短信，告知李**该房已卖给了胡**。胡**父母得知后，多次前去阻止李**装修，引发诉讼。

一审法院认为

原审认为：胡**与第三人张**签订的购房合同是双方真实意思表示。在合同签订后，张**向胡**交付了房屋钥匙，胡**亦支付了合同价款，该合同已履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让与消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该房屋未经初始登记亦未进行过户登记，其所有权不发生转移，但在交付之日起，胡**已取得该房屋的占有、使用权。

张**与李**签订的购房合同，名为购房实为借款，卖房并非张**的真实意思表示。在该房已交付给胡**的情况下，二人均无权处分该房屋。李**在明知其与张**之间系借款关系的情况下，仍强行将该房屋卖给李**，已侵害了胡**的合法权益；李**在胡**父母阻止的情况下，仍强行对该房屋装修，与李**一同构成了对胡**权益的侵害。胡**要求李**与李**停止侵权，腾出房屋的诉求能够成立，予以支持。李**与张**之间的借款，李**与李**之间的房屋买卖，可另行协商或由权利人另行起诉解决。故根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（一）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：李**、李**停止侵权，腾出位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房，将房屋返还给胡**。限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费2700元，由李**、李**各半负担。

上诉人诉称

宣判后，李**不服，上诉称：1、胡**诉争的房屋是违法建筑，未缴纳土地使用权出让金，未取得城市规划手续，依据2011年全国民事审判工作会议纪要（法办（2011）442号）第七条：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的应驳回起诉”之规定，应当驳回胡**的起诉。2、李**履行了全部付款义务，构成善意第三人；李**在与李**签订《房屋买卖合同》前，看了有中间人李**签字的合同和借款超过2个月按购房合同执行的条子，并见了中间人李**，了解了张**收取李**7万元并交付钥匙的情况，尽到了注意义务。3、李**无处居住，不能剥夺李**的居住权。4、张**从李**处接电，直接向李**收取了171元的水电费，表明张**优先将房屋卖给李**。

被上诉人辩称

胡**答辩称：1、本案诉争房屋是否属于违法建筑，应由城建部门予以认定，在没有认定本案诉争房屋系违法建筑之前，应认定为合法的建筑物。法办（2011）442号文件规定的是人民法院对当事人要求确认违法建筑的权属问题即确权之诉不予受理，本案，胡**主张的是侵权纠纷，并不属于确权纠纷。李**违法占有了胡**的房屋，侵犯了胡**对房屋的占有权、使用权，本案属于人民法院的受案范围。2、李**对房屋出卖给胡**是知情的，购买房屋是从与张**存在借贷关系的李**处购买，李**对诉争房屋不具备所有权，无权出卖诉争房屋。李**在购买房屋时对房屋的出卖人不予核实，从无权出卖房屋的人处购买已经出卖给胡**的房屋，没有尽到买房人的义务，不构成善意第三人。李**进入房屋时，胡**已经予以阻挡并报警，李**不予理睬，仍旧进行粉刷，属于恶意占有。3、张**明确表明与胡**之间存在真实的房屋买卖关系，胡**支付了全部购房款，张**也将房屋交付给了胡**及其家人，胡**对房屋享有占有和使用权。张**与李**之间是借贷关系，二人之间签订的购房合同实为借款抵押合同，没有办理抵押登记，不产生抵押权，李**无权处分房屋，无权出售给李**。4、李**的其他上诉理由与本案无关，胡**不作答辩。原审判决正确，应予以维持，请求驳回胡**的上诉请求。

李**答辩称：同意李**的上诉意见。

二审庭审中，李**提交：收据复印件两份，国有土地使用证复印件1份，称是李**交给李**的，欲证明本案争议房屋所占土地是国有土地，果品加工厂私自转让土地属于无效法律行为，胡丹阳对争议的房屋不享有权益。

胡**质证称：李**提交的都是复印件，无法证明真伪；国有土地使用证证明的是土地的权属不能证明房屋的权属。

李**：对李**提交的证据没有异议。

经评议认为：李**二审提交的证据均系复印件，且胡**不予认可，也不属于《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，不能证明李**的主张。

本院查明

二审查明：张**与李**签订《房屋买卖合同》后，张**分两次归还李**1万元。

二审查明的其他事实与原审基本一致。

本院认为

本院认为：

一、本案是否属于人民法院受案范围。

最**法院（2011）全国民事审判工作会议纪要（法办（2011）442号）第七条的内容为：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人损害，按照侵权责任法相关规定处理。”本案胡**的诉讼请求为：请求判令李**、李**停止侵权，腾出位于灵宝制药厂对面果品加工厂6号小院二楼西80.5m2的单元房。依据《最**法院民事案由规定》，本案不属于最**法院（2011）全国民事审判工作会议纪要（法办（2011）442号）第七条规定的不予受理的案件范围，李**上诉称应当驳回胡**的起诉的上诉理由，因没有法律依据，本院不予支持。

二、李**是否尽了注意义务，是否构成善意取得。

李**上诉称：“其在与李**签订《房屋买卖合同》前，看了有中间人李**签字的合同和借款超过2个月按购房合同执行的条子，并见了中间人李**，了解了张**收取李**7万元并交付钥匙的情况，尽到了注意义务。”由此可见，李**从李**处购买涉案房屋时，已知李**与张**之间存在债权债务关系，张**与李**签订的《房屋买卖合同》，名为房屋买卖实为借款抵押，李**对本案争议房产并没有处分权，故李**上诉称其在买房时已尽到注意义务的理由不能成立。

《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”涉案房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，李**受让涉案房屋应当办理登记，故李**上诉主张其属于善意取得的理由，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日