上诉人郑州**限公司因与被上诉人**管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州**限公司（以下简称昌**司）因与被上诉人**管理有限公司（以下简称美宜家公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2014）荥民二初字第1679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。昌**司的委托代理人蒲**、袁**，美宜家公司的委托代理人白之一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年12月3日，昌**司作为甲方与美**公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同约定昌**司将其在荥阳市索河路与河阴路交汇口处的一栋楼房出租给美**公司使用，租赁期限为12年，自2009年12月10日至2021年12月9日，其中装修期为五个月，甲方不收取租金，2010年5月10日起交纳第一季度房租。该合同第三条约定了租金数额及交纳方法，其中第五年度即2014年度的租金为38.85万元，租金按季度交纳，每季度前一周交纳租金，乙方逾期交纳租金的，应按每日千分之五支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同。合同签订后，美**公司承租昌**司的楼房经营宾馆，按约定向昌**司交纳了2014年度中第二季度之前的租金。2014年5月10日至8月9日期间的租金为97125元，美**公司逾期未按时交纳。2014年6月10日，昌**司以美**公司逾期交纳租金已经超过一个月时间为由，向美**公司作出书面解除合同的通知，该通知于次日到达被告。美**公司收到该通知后，未向昌**司返还房屋，昌**司遂提起诉讼，要求处理。

一审法院认为

原审法院认为：昌**司、美**公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方在合同中约定的交纳租金时间为“每季度前一周”，昌**司认为应为“10日”前交纳，美**公司认为应为“17日”前交纳。双方对此理解不一致，系合同对付款时间约定不明确，现昌**司以其理解的租金交纳时间认为美**公司违约，要求返还房屋，证据不足，该院不予支持。其要求美**公司支付所欠租金32375元及违约金4856元的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告河南**理有限公司于该判决生效之日起五日内向原告郑州**限公司支付租金三万二千三百七十五元及违约金四千八百五十六元，两项共计三万七千二百三十一元。二、驳回原告郑州**限公司本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百三十一元，由河南美**理有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人昌**司不服原审判决向本院上诉称：本案上诉人并没有诉请人民法院解除租赁合同，而是在合同已经解除的情况下，诉请判令被上诉人返还租赁物。一审却是对上诉人的解除合同通知书效力进行审理，在被上诉人没有在法定时间内起诉确认解除合同通知书效力的情况下，原审判决显然违反不诉不理原则，是典型的错判。合同解除权是一种形成权，根据《合同法》第96条之规定，合同自解除通知到达对方时解除，对方如有异议的，应当请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。《最**法院关于适用合同法若干问题解释二》第24条规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上诉人在被上诉人严重违约依法向其发出解除合同通知书，双方的租赁合同自被上诉人接到上诉人的解除合同通知书之日起解除。如果被上诉人在接到解除合同通知书的当时，认为上诉人解除合同的条件不成就，依法向人民法院提起诉讼，请求确认解除合同的效力问题的，人民法院应当对缴纳租金时间约定是否明确、上诉人对合同解除条件的理解是否正确及解除合同通知是否成立等问题进行审理。由于被上诉人根本没有提起相关的诉讼，因此上述内容并非本案人民法院应当审理范围。原审法院的判决实际是对上诉人解除合同通知书效力进行审查，并确认上诉人解除合同通知书无效的前提下作出的判决。由于本案是上诉人提起的返还租赁物的诉讼，并不是被上诉人提起的确认合同解除效力的诉讼，因此原审显然违反了不诉不理的原则。基于合同解除形成权的原理和《合同法》相关规定，上诉人与被上诉人的租赁合同自上诉人的解除合同通知达到被上诉人时已经解除，由于被上诉人没有在法定的时间内对上诉人的解除合同通知书的效力提起诉讼，请求确认无效，因此上诉人的解除通知书的效力人民法院已经无权审查，也无权作出撤销的判决。在此情况下，上诉人与被上诉人的合同已经解除，被上诉人应当依法返还租赁物并赔偿损失，原审上诉人的诉请完全合理合法，应当依法得到支持，为此特依法提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人美*家公司答辩称：关于被答辩人与答辩人租赁合同纠纷一案，答辩人认为，被答辩人以一审法院对解除合同通知书的效力进行审理违反了不诉不理原则、属于错判为由请求撤销原判、依法改判的上诉请求是不能成立的，理由如下：一、被答辩人一审诉请答辩人返还租赁物，被答辩人提起该请求的基础是被答辩人认为双方之间的租赁合同经其通知已经解除，因此，法院是否支持其诉请，必然要对合同是否解除进行认定，即对被答辩人向答辩人发出的《解除合同通知书》的效力进行认定，倘若合同没有解除，则被答辩人的诉讼请求自然就不能得到支持。因此，一审法院对《解除合同通知书》的效力进行审理并未违反不诉不理原则。二、本案中，被答辩人向答辩人发送《解除合同通知书》时，答辩人逾期交纳房租的时间并未超过一个月，即解除合同的条件并未成就，根据《合同法》第九十三条第二款之规定，只有在解除合同的条件成就时，解除权人才可以解除合同，因此，被答辩人无权解除合同。被答辩人在不享有解除权的情况下向答辩人发送的《解除合同通知书》自然不能产生解除合同的效力，该《解除合同通知书》也并不能因答辩人未请求法院确认效力而又产生了解除合同的效力。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人昌**司称，原审法院对上诉人的解除合同通知书效力进行审理违反不诉不理原则。本院认为，上诉人请求返还房屋的基础是租赁合同已被解除，原审法院对返还房屋的诉讼请求进行审理必须要对租赁合同是否解除进行认定。上诉人昌**司的此项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人昌**司又称，由于被上诉人没有在法定的时间内对上诉人的解除合同通知书的效力提起诉讼，上诉人的解除通知书的效力人民法院已经无权审查。本院认为，根据最高**研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》（法*（2013）79号）“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”，而合同法第九十三条第二款明确规定“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故发生解除合同的法律效力的前提是“解除合同的条件成就”。上诉人昌**司提供的证据不足以证明解除合同的条件已经成就，上诉人昌**司发出的解除通知书并未发生解除合同的法律效力，故本院对此项上诉理由不予支持。因此，上诉人昌**司提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费731元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日