鲁**与洛阳市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告鲁*洛诉被告洛阳市**有限公司（以下简称大地公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理，原告鲁*洛、被告委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鲁*洛诉称，原被告于2012年1月18日签订合同，在涧西区太原路与延安路**国际公寓购买了一套面积为82.99平方米的商铺。（商铺位置：金源国际公寓00单元0112号房）并已于2009年3月16日交该房款总额1300936元。2014年6月4日原告因要办房产证要求被告公司开具该商铺房屋的发票，该发票显示实际面积为：75.74平方米，与合同约定的面积相差7.25平方米。按原被告双方当时的商品房买卖合同第五条约定的面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。按现实房价每平方米4万元，被告应返还原告人民币48.04万元。现原告要求被告按合同约定返还差额面积的房款，被告声称没钱，经多次协商，达不成一致意见。诉讼请求：1、判令被告立即双倍返还原告所买房屋差额面积的房屋款人民币48.04万元。2、诉讼费用及其他费用由被告承担。

被告辩称

被告大地公司辩称，1、原告所诉并非事实，依据双方的合同，原告所购房房屋78.55平方米，与房屋开交票的面积75.74平方米，并不超过合同约定的房屋面积。2、原告已现房价要求双倍返还价款，法律依据与事实依据不足。3、该房屋的约定面积与开票面积有差额的原因并不是被告所造成的，所以被告不应当承担相应的法律责任。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告鲁**与被**公司于2007年1月22日签订《商品房买卖合同》一份，由原告鲁**购买被告开发的位于洛阳市涧西区太原路38#街坊金源国际公寓01幢00单元0112号商铺，该合同载明商铺建筑面积78.55㎡，单价为18699.39元，房款为1468837元，并约定了面积确认及面积差异处理方式。合同签订后，鲁**依约交纳了部分房款，大地公司以鲁**未能支付全部房款为由，不予办理预售登记，而以案外人程**名义进行了预售登记，故此，鲁**与大地公司因该纠纷诉至本院，本院于2011年5月10日作出（2011）涧民四初字第129号《民事调解书》（现已生效）一份，依法确认：“一、位于洛阳市涧西区太原路38#街坊金源国际公寓01幢00单元0112号商铺归鲁**所有；二、被**公司…应在本调解协议生效后十五日内协助原告鲁**办理上述房屋的相关权证手续；…”

另查明，原、被告后于2012年1月18日再次签订《商品房买卖合同》一份，其上载明：“…出卖人：洛阳市**有限公司，买受人：鲁**…第三条、所购商品房为金源国际公寓01幢00单元0112号房，（合同约定）建筑面积共78.55平方米…第四条、出卖人与买受人约定该商品房单价为15675.82元，按建筑面积计算商品房总金额为壹佰贰拾叁万壹仟叁佰叁拾伍**（人民币）…第五条、…2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，…买受人不退房的，…产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款价由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%…”原告鲁**、被告大地公司分别在该份合同上签名、加盖公章，并注明日期。被告当庭提交的《收据》上载明“收到金源国际公寓0112号房鲁**交来房款1231335元，人民币（大写）壹佰贰拾叁万壹仟叁佰叁拾伍**”，被告在该份收据上加盖财务用章。

又查明，原、被告因买卖本案所涉商品房先后签订的两份《商品房买卖合同》中，对“（合同约定）建筑面积”、“商品房单价”、“房价总金额”、“面积确认及面积差异处理”等约定内容均发生了变更。

还查明，被告大地公司于2014年6月4日向原告鲁**出具发票号码为00125324的《销售不动产统一发票（自开）办证联》一份，其上载明：“…不动产项目名称：金源国际，销售的不动产楼牌号为112，建筑面积为75.74㎡，金额1300936元（壹佰叁拾万零玖佰叁拾陆**），款项性质为购房款…”该发票上加盖有公章一枚，其上显示“洛阳市大地房地产开发有限公发票专用章”字样。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人经协商一致，可以变更合同。原、被告因买卖本案所涉商品房先后于2007年1月22日、2012年1月18日签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法认定原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，其均应按照合同约定行使权利、履行义务；该两份合同就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。根据庭审查明的事实及相关证据，被告向原告交付之商品房的产权登记面积75.74㎡，小于签订于2012年1月18日《商品房买卖合同》所约定的面积78.55㎡，其应依约承担相应的法律责任，鉴于原告未向被告提出退房主张，对于原告所提出“要求被告立即返还原告所买房屋差额面积的房屋款”的诉求，本院予以支持；至于被告应予返还房屋价款的数额，结合该商品房销售单价为15675.82元／㎡及该商品房的面积误差比绝对值为3.6%（计算方式为│（75.74㎡-78.55㎡）÷78.55㎡×100│=3.6%）之事实，根据签订于2012年1月18日的《商品房买卖合同》中第五条第2款第（2）项之约定，本院依法确定被告就面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分应向原告返还的房款价为36940元，计算方式：78.55㎡×3%×15675.82元／㎡=36940元；被告就绝对值超过3%部分应向原告返还的房款价为14776元，计算方式：78.55㎡×0.6%×15675.82元／㎡×2=14776元；综上，被告依约向原告应予返还的房屋款共计51716元（36940元＋14776元）。对于原告的其他诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告提出的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告洛阳**有限公司于本判决生效后十五日内向原告鲁**返还房屋差额面积的房屋款共计51716元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。

二、驳回原告鲁**的其他诉讼请求。

本案受理费8506元，由原告鲁**负担7000元，被告洛阳市**有限公司1506元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年二月二十八日