郑州华**限公司与朱**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑州华**限公司诉被告朱**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王**，被告朱**委托代理人杜**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告于2005年8月11日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定双方的权利义务及物业管理服务的内容，物业服务费标准按建筑面积每月每平方米0.38元收取，若违约则需交纳逾期之日每日千分之五的违约金。合同生效后，被告以房屋质量问题为由从2007年9月1日至今拒绝交纳物业服务费。因双方协商未果，故原告诉至法院，要求依法判令被告支付原告物业服务费4576元及违约金5423元，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告辩称，我的房屋2005年8月交房，2006年我们入住，2007年墙体就开始渗水，但是原告一直怠于协调处理。现在每年冬天我家墙体都要长毛，所以我不同意交物业费。

本庭争议焦点：被告是否应当支付原告物业服务费及违约金。

原告提交证据如下：2005年8月21日双方签订的前期物业管理服务协议一份，证明双方合同关系。收费许可证一份，证明原告收取物业费有依据。邮寄回单一份，催缴费单一份，证明原告已催缴物业费。

被告对原告的证据发表以下质证意见：对合同无异议，许可证无异议，催缴单不认可，我没有收到邮件。催缴费提示单见过别人家的，没见过自己家的，故不认可。

被告提交的证据有：房屋照片两张，证明现在我房屋的受损情况。

原告对被告的证据发表以下质证意见：照片不显示拍摄时间，不能证明是被告房屋室内。真实性有异议。且照片拍摄的内容系房屋存在的质量问题，与本案不是同一法律关系，与原告的物业服务无关。

根据原、被告的诉辩意见，举证、质证及庭审情况，本院认定以下事实：原告与被告于2005年12月31日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定双方的权利义务及物业管理服务的内容，物业服务费标准按建筑面积每月每平方米0.38元收取，根据郑州市金水区物价局收费许可证载明，外加电子监控设备运行维护费0.05元／月／㎡，共计0.43元／月／㎡。被告房屋建筑面积为121.5平方米，每月应交物业费为52元（0.43×121.5≈52）。自2007年9月1日至2014年12月31日，共82个月，被告未交纳物业服务费，金额为4264元（52×82=4264）。

庭审过程中，被告主张对超出诉讼时效部分的物业费请求法院不予支持，并要求减少违约金。

本院认为

本院认为，原告郑州华**限公司与被告朱**签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同履行。被告辩称因房屋质量存在问题拒绝交纳物业服务费，由于房屋质量问题并非《前期物业管理服务协议》所约定的范围，与本案不存在关联性，故本院对被告辩称不予支持。

关于原告诉讼请求的诉讼时效问题，被告主张对超出诉讼时效的部分不予支持，原告虽提交交费提示单以证明时效中断，但并无证据证明被告已收到该提示单，故本院对该交费提示单不予认定。本案于2015年3月11日立案受理，原告主张的2013年3月12日之前的物业服务费及违约金，因超出诉讼时效，本院不予支持。2013年3月12日至2014年12月31日（共659天）的物业服务费共计1142元（52÷30×659≈1142），未超出诉讼时效，本院予以支持。关于违约金的计算，双方合同约定每日千分之五违约金过高，被告要求适当予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院对该请求予以支持，酌定按照中**银行同期贷款利率的四倍支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告朱**于本判决生效之日起十日内支付原告郑州华**限公司物业服务费1142元，并以1142元为基数，自2013年3月12日起至2014年12月31日止，按照中**银行同期贷款利率的四倍支付违约金。

二、驳回原告郑州华**限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告朱**负担5元，原告郑州华**限公司负担45元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年六月十二日