卞**与王**、胡桂花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人卞**因与被上诉人王**、胡桂花房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2014）宛龙靳民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人卞**及其委托代理人王**，被上诉人王**及二被上诉人共同委托代理人王**、张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：二被告系夫妻关系，产权证号为宛市房权证字第7130320号项下房产系二被告夫妻共有财产；2011年5月6日，原告与被告王**达成房屋租赁协议一份，协议约定被告的上述房产租赁给原告使用，租期三年，每年租金6700元；合同生效后，原告即入住使用该房屋。2011年8月8日，被告在未通知原告的情况下与齐**签订房屋买卖协议一份，约定被告以320000元将上述房产出卖给齐**，双方并对该协议进行了公证，齐**也向被告支付了购房款。原告得知上述情况后与被告交涉要求购买该房，并愿意在同等价格上再增加一部分购房款，但遭被告拒绝，原告认为被告的行为侵犯了原告作为承租人的优先购买权，遂向南阳**民法院提起诉讼，要求确认原告享有优先购买权，卧**民法院经审理，作出（2012）宛龙靳民初字第151号民事判决，确认原告在同等条件下对该房产有优先购买权，现该判决已生效，后原告依据生效判决要求被告以320000元向其出卖该房产，被告以决定不再出卖该房产为由拒绝，双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明，2013年4月25日，二被告与齐**解除了双方之间的房屋买卖关系。

一审法院认为

原审法院认为：物权是绝对权，具有对抗所有人的效力。债权是相对权，仅在相对人之间发生效力。物权的行使优先于债权请求权。二被告作为争议房屋的所有人，享有不动产物权，而原告享有的优先购买权是法定缔约权即债权。二被告表示不再出卖该房产是行使物权处分权的表现，该意思表示的效力高于原告要求行使优先购买权这一债权的意思表示。故在被告表示不再出卖该房产的情况下，原告要求以320000元购买该房产无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。诉讼费100元，由原告承担。

上诉人诉称

卞**上诉称：承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权，也是一种形成权。本案中被上诉人已与第三人达成了房屋买卖协议，且已部分履行，被上诉人的出卖房屋意愿很明确，上诉人作为承租人当然有权主张优先购买权，只要条件相同，承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同，上诉人优先购买权的行使不以被上诉人与第三人房屋买卖协议的解除而消灭，否则承租人的法定优先购买权将成一纸空文，极大损害承租人的合法权利，况且被上诉人解除与第三人的房屋买卖协议是规避法律行为，也是无效行为。故一审判决适用法律错误，判决不当，请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人与上诉人以32万元的价格缔结房屋买卖协议，并履行相关协议义务。

被上诉人辩称

被上诉人王**、胡**辩称：1、被上诉人是本案房屋的所有权人，有处分权；2、被上诉人与第三人已解除房屋买卖协议，房子不卖了。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院根据当事人双方的诉辩意见，确认本案的争议焦点为：卞**目前主张对本案争议房屋行使优先购买权是否应得到支持？

二审中，当事人双方均无新证据向本院提交。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，上诉人卞**作为承租人对本案租赁房屋所享有的在同等条件下优先购买权的行使是以作为出租人的被上诉人出卖租赁房屋为前提，现被上诉人已与案外第三人解除了房屋买卖协议，并明确表示不再出卖租赁房屋，上诉人所主张的优先购买权已丧失了行使的前提条件，故其目前主张对本案争议房屋行使优先购买权依法不能成立。综上，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人卞**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十九日