上诉人郑州泰**限公司与被上诉人马*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州泰**限公司（以下简称泰**司）为与被上诉人马*租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城区人民法院（2012）管民二初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰**司的委托代理人毋全国、郑**，被上诉人马*的委托代理人徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年9月5日，泰**司、马*签订《房屋租赁合同》一份，主要约定泰**司承租马*位于郑州市管城回族区东太康路28号-1层046号的商铺，计租面积20.48平方米；租期自2011年9月1日至2016年8月31日；泰**司向马*交纳房屋保证金15000元，合同终止时退还；首年租金为每月每平方米420元，之后按每年上浮8%计租；每季度交纳一次租金，提前10日支付；合同期内需提前解约，均应提前书面通知对方，经同意后方可解除，否则赔偿对方违约金100000元；同日，双方签订《补充协议》一份，主要约定：由于业主与郑州大**限公司（以下简称大上海城）出现商铺交接争议，影响泰**司正常经营，泰**司承诺可以接受此类问题，并共同面对出现的各种问题，共同跟大上海城协商、解决问题；在马*与大上海城的交铺争议未解决前发生的长时间停电影响泰**司整天不能营业的，马*可按实际停电天数往后顺延租期；如果泰**司不能营业达30天，泰**司有权要求终止合同，马*只退还余下的租金和保证金，并不视为违约以及补偿、赔偿任何责任。2011年9月6日，泰**司向马*支付9月1日至12月31日期间的三个月房租25800元和保证金15000元。

原审法院另查明，马*于2005年10月29日购买河南**开发公司开发的位于郑州市管城回族区东太康路24号大上海城1幢-1层046号商铺，交给郑州大上海铜**有限公司进行托管。托管期5年，于2011年7月31日到期。托管过程中，郑州大上海铜**有限公司将包括马*的商铺在内的相连的四间商铺出租给郑**（实系代表泰**司）经营服装使用。托管到期后，包括马*在内的大部分业主与郑州大上海铜**有限公司是否继续托管以及托管费用等问题产生分歧，后**海城与业主于2011年12月30日达成一致意见，商铺自2012年1月1日起交还给业主自营，但应服从大上海城的管理，并按时交纳物业管理费、运营管理费等相关费用。由于当时大上海城托管时没有对各业主的房屋进行分割，故业主自营后，大上海城分别对商铺进行了分割。泰**司在接到大上海城进行分割商铺的通知后于2012年1月1日搬离商铺，该商铺于2012年1月3日被分割。之后泰**司也未使用该商铺，2012年4月份马*将该商铺出租给第三人使用。

一审法院认为

原审法院认为，泰**司、马*签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。大上海城托管马*商铺过程中，将该商铺出租给泰**司使用，托管到期后，业主与大上海城是否继续托管以及托管费用等问题的分歧泰**司也知情，泰**司、马*签订协议约定的租期自2011年9月1开始，每季度交纳一次租金，泰**司也支付了第一次租金25800元，后泰**司接大上海城通知，于2012年1月1日自行搬离商铺，不再承租马*的商铺，后马*也将该商铺出租给第三人使用，视为双方均认可提前解除租赁合同，同时马*应退还收取的保证金，故对泰**司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及退还保证金15000元的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。泰**司提交在此期间双方经办人有短信联系，但只是双方的要约性质，并无实际结果，不能因此认定马*存在违约行为，故对泰**司要求马*支付违约金100000元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。泰**司实际使用马*房屋三个月，应交纳对应的租金，泰**司要求马*退还租金25800元的诉讼请求，证据不足，该院同样不予支持。关于泰**司要求马*赔偿装修及营业损失35700元的诉讼请求，由于马*并无违约行为，装修费用又系泰**司经营需要产生，故泰**司的该项请求，理由不足，该院亦不予支持。马*辩称租赁合同已经成立并实际履行，履行过程中马*不存在任何违约行为，泰**司交纳的3个月房租，已使用了该商铺，马*没有义务返还该租金，只同意退还保证金15000元的意见，与该院认定事实相符，该院均予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、解除泰**司与马*于2011年9月5日签订的《房屋租赁合同》，未履行部分不再履行；二、马*于判决生效后十日内向泰**司退还保证金15000元；三、驳回泰**司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3014元，由泰**司负担2758元，马*负担256元。

上诉人诉称

原审判决宣判后，泰**司不服上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，合同解除的原因是由于马*的行为致使合同无法履行造成。根据原审中其提交的短信等证据可知，在合同履行期内马*以割铺相要挟要求大幅提高租金为起因，随后以要求大上海城割铺为手段，直接导致其无法使用其商铺而被迫搬出，最终造成合同无法履行的后果。马*以自己的行为表示不再履行合同义务，触犯《合同法》第六十条、第九十四条第2款的规定，已构成根本性违约，应当承担违约责任。原审法院却忽视马*无理要求大幅提高租金不遂后，进而采取割铺手段直接导致合同无法履行这些行为之间的因果关系，未认定马*行为的违约性，显然有违《合同法》第八条、第六十条的立法本意，适用《合同法》第九十三条显然不当。其次，马*应当退还租金。原审仅要求马*退还保证金，未要求其退还租金的判决，明显有误。这将导致其在2011年度使用的商铺过程中，分别向马*和大上海城重复缴纳两份租金，此结果显然有悖常理，应当予以纠正，马*或大上海城需有一方退还其多交的租金。结合本案，根据原判已查明的大上海城与业主（马*）于2011年12月30目达成一致意见，商铺自2012年1月1日起交给业主自营的事实，和马*在原审提交的向大上海城主张的“声明”以及其提交的向大上海城缴纳2011年度租金的证据。证明在2011年度商铺仍由大上海城托管，商铺的使用权由大上海城享有，而其已经向大上海城缴清2011年度的租金。据此可知，在2011年度马*并未取得商铺的使用权，无权向其收取租金，其租金收益应当向托管单位大上海城索取。而在2012年马*取得商铺使用权有权向其收取租金时，却因马*要求割铺的行为致使租赁合同不能履行。因此，马*收取其2011年缴纳的25800元租金和保证金，应当全部予以退还。原审判决对此进行了错误的认定，应当予以纠正。最后，对于其的损失，马*应当赔偿。原审法院以马*无违约行为为由，对其的损失部分未予支持是错误的。马*在合同履行期内，擅自要求大幅提高租金为起因，随后以要求大上海城割铺为手段，导致合同无法履行的后果。马*的违约意图和违约手段表露无疑，原审判决却视若不见，对马*的违约行为不予认定，显然有违事实，判决不当。综上所述，其认为，原审判决认定事实不清，适用法律有误。其请求本院：一、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第1208号民事判决；二、发回重审或依法改判由马*支付违约金10万元，退还其租金25800元并赔偿损失35700元；三、一、二审诉讼费用均由马*承担。

被上诉人辩称

马*答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回泰**司的上诉请求，依法维持原判。2、其和泰**司签订了房屋租赁合同，同时还签订了补充协议，该协议对违约金等事项进行了约定，双方签订的合同是合法有效的。3、从本案看，其不存在任何违约行为，是泰**司自己撤离了商铺；所谓短信的来往只是双方协商的过程，而不是其违约行为的表现，其从未发出过任何解约通知。4、不管违约金是否约定明确，其没有违约。其在履行合同中从不存在违约情况。其的托管合同到期后，将房屋出租给泰**司是有效的行为。如果第三方多收钱，泰**司可以去主张。综上，其认为，双方签订的合同有效，且泰**司使用了房屋四个月，而其在合同履行中从未违约，是泰**司自己办理商铺。因此原审判决适用法律正确，判处适当。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：泰**司与马*签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系签约双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护。**城依与马*之间有关托管的约定，将该商铺出租给泰**司使用。托管到期后，业主与大上海城是否继续托管以及托管费用等问题的分歧泰**司是知情的。泰**司、马*签订协议约定的租期自2011年9月1开始，每季度交纳一次租金，泰**司也支付了第一次租金25800元，后泰**司接大上海城通知，于2012年1月1日自行搬离商铺，不再承租马*的商铺，后马*也将该商铺出租给第三人使用，视为双方均认可提前解除租赁合同。泰**司提交在此期间双方经办人有短信联系，但只是双方的要约性质，并无实际结果，不能因此认定马*存在违约行为，且分割商铺行为系商城业主与大上海城之间的约定，非马*一人所能掌控。故泰**司上诉称马*在履行涉案租赁合同是存在违约行为应向其支付违约金100000元的上诉主张不成立，本院不予支持。泰**司实际使用马*房屋三个月，应交纳对应的租金。泰**司依其与马*之间约定，实际使用了涉案商铺，应依约交纳租金。故泰**司上诉要求马*退还租金25800元的理由不成立，本院不予采信。泰**司所称向大上海城多交部分租金，其可另行主张。关于泰**司上诉要求马*赔偿装修及营业损失35700元的主张。由于马*并无违约行为，装修费用又系泰**司经营需要产生，故泰**司的该项主张，理由不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2758元，由上诉人**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十九日