原告王*与被告信阳肉**任公司及第三人刘承德因库房租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告信阳肉**任公司（以下简称肉**司）及第三人刘承德因库房租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王*与委托代理人熊**，被告肉**司委托代理人陈*、第三人刘承德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**称，2007年7月27日，原告将位于原肉联厂院内属于自己产权中101、201、301、401库房及设备设施全部出租给被告，由被告租赁经营，租赁期限从2007年8月1日至2009年7月31日，每个库房年租金6万元，四个库共计24万元，租金一年一付，租赁期间租赁物维修费等全部由被告承担；租赁期满，被告应将四个库房及一切附属设施设备完好无损的交付给原告，内容详见双方签订的协议。协议履行期满后，被告分别于2009年7月30日、2012年8月6日续签了两份《高温库续租协议》，续租协议约定租期从2009年8月1日至2014年7月31日止，年租金为23万元，租金每半年一交（半年租金为115000元），并约定被告如不按期支付租金应按未支付和欠租金总和的10%按月支付利息以赔偿原告的损失，详见两份续租协议书。租赁协议及续租协议签订后，至2015年元月31日止被告共欠原告租赁费用等63万元，其中：欠四个库房及设备设施租赁费51万元；欠使用原告两年在冻库里放货物架子费用12万元未支付（从2013年元月1日起至2014年12月31日止），详见相关证据。但是，被告到了租赁期满，既没有与原告续签租赁协议，也没有付清原告租金等款项，更没有将租赁物交还给原告，而是继续占用原告合法财产对外租赁经营，其中将原告201冷库交给第三人存放蒜苔以赚取租赁费而自肥。原告找被告要求支付租赁费和退还租赁物时，被告声称“租赁期已满，没有续签合同，谁占用你找谁”；找第三人时，第三人声称“是信阳肉**任公司租给我使用的，我与你没有关系，你该找谁找谁”。为此，原告多次向被告及第三人索要拖欠租金和归还租赁物，但至今无果。综上，合同依法成立就具有法律约束力，合同当事人应当严格遵照履行，否则就应当承担违约责任并赔偿经济损失。本案被告在租赁合同到期后既不支付租金也不退还租赁物的行为，不仅构成了严重违约，而且也违背法律规定的诚实信用原则，更严重损害了原告的合法权益，应当承担违约责任的法律后果，第三人应当承担相应的连带责任。为了维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求判令1、判令被告立即支付拖欠的租赁费等63万元（截止2015年元月31日止的租赁费）；2、判令被告按同期银行贷款利率计算承担拖欠的63万元租赁费等利息损失（利息计算从拖欠之日起至偿还完毕之止）；3、判令被告立即按照租赁协议约定完好无损的向原告归还所租赁的库房、场地、设备设施及附属物等；4、判令被告承担从2015年2月1日起至租赁物实际交付原告之日止期间租赁费损失；5、判令被告向原告支付违约金；6、判令第三人在1—4项请求范围内承担连带责任；7、判令被告承担本案全部诉讼费。

被告辩称

被告肉**司辩称，一、原告诉请不明，应判决驳回其诉讼请求。根据《民事诉讼法》第119条规定，起诉必须有具体的诉讼请求，原告诉请赔偿租赁费、返还租赁的设备设施及附属物等，未在民事起诉状中详细列明，亦未在庭审中明确具体的进行阐述。二、原告未在法定期限内提起诉讼。原被告双方于2007年8月1日、2009年7月30日签订的《高温库续租协议》，分别于2009年7月31日、2012年8月1日履行期限届满。原告未在合同履行期限届满后向被告主张欠款的存在，也未在庭审过程中向法院主张诉讼时效中止、中断的法定事由。《中华人民共和国民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告未在法定期间内主张权利，即使该欠款事实存在，原告的请求权亦不予以保护。三、原告未在合同履行期限届满后接收库房及附属设施，完成交付行为是双方应共同履行的义务，原告因此造成的损失应自行承担。原告向法院提起被告违约的诉讼，主张原被告双方在合同期限届满后存在事实租赁关系，其应提供证据证明被告违约行为的存在。庭审过程中，原告提供证据证明曾邮寄催交库房的邮件，但邮件的签收人非被告职工，被告对签收人的信息并不知情；退一步讲，该证据只能证明原告通过书面形式主张库房的交付，未能证明被告拒绝交付库房及原告以实际行为要求被告交付。根据《民事诉讼法》第65条的规定，原告应对其主张的理由提供证据支持。原告因未提供确实充分证据证明被告交付违约，以及双方事实租赁关系的存在，应承担举证不能的法律后果。法院在庭审过程中查明：在《高温库续租协议》到期后，被告将101、301、401库房交于原告，原告因201库房未交还，遂拒收其余三个库房。201库房作为可替代物，在201库房租赁期间内，被告答应以自己所有的库房替代交付201库房，该替代交付行为对于原告并无不利，原告拒绝接收，违背了合同法原则和规则。且原被告双方的共有本就是所有权份额之间的共有，8个库房所有权是一个整体，不宜对8个库房作物理分割，明确具体某个库房的归属，所以原告并不宜据此接收替代物。另201库房的继续使用不影响原告对另外3个库房的接收。根据《民法通则》第114条规定“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”。原告拒绝接收101、301、401库房而造成的损失，应由原告自行承担，与被告无关。四、原告对主张的租赁费未提供充分证据支持。原告主张的租赁费为库房费用和架子费用，其一，原告对于库房费用应提供相关的票据支持，证明被告清偿的欠款及尚欠金额；其二，原告未提出证据主张其对架子的所有权，原告对架子费用的主张无任何合理、合法证据支持。原告主张架子问题的实际情况是：架子属于被告肉联厂所有，原被告双方在合作期间，原告方又自行购置了部分架子。2013年第三人在使用原告的架子后，向原告支付了租赁费用，2014年第三人使用的为被告的架子，未使用原告架子。原被告双方对架子既不存在买卖关系，亦无租赁关系，被告在未使用原告架子的情况下，原告诉请架子费用无事实、法律依据。五、原被告双方约定的利息过高。违约金不同于利息，惩罚性是违约金的主要特征，补偿（赔偿）性是利息的主要特征。双方在《高温库续租协议》第二条中约定“……总和的10%按月支付利息，以赔偿乙方的损失”。该条款明确约定被告承担的责任形式为利息，结合条款中要求赔偿损失的约定，双方约定的是为利息应无异议。其诉请不应完全支持.另根据《合同法解释二》第二十九条规定，法院也应根据实际情况予以调整。综上，请求人民法院依法判决，维护被告的合法权益。

第三人刘承德辩称，一、我就租赁一间201库房，2015年2月28日合同到期后我就没有使用了，交还给厂里了，原告将我列为承担连带责任的第三人主体错误，因我与原告之间无任何关系，更无任何侵权行为。本案属租赁合同纠纷案件，被告及第三人应当依法为合同的相对人，我与被告签订有代储协议，使用高温库权益依协议取得的，与原告之间无任何侵权纠纷及发生，故将我列为第三人而要求承担连带责任实属主体错误。二、我与原告的诉请无任何因果关系，我从被告处租赁的保温库，已完全按协议履行了义务，不欠任何租赁费用，即未对原告构成侵权，又无任何过错，故不应承当任何民事责任。

本院查明

经审理查明，2007年7月27日，原告王*与被**公司签订一份高温库产权出让协议，协议主要内容：出让方信**公司（以下简称甲方）、购买方王*（以下简称乙方），根据当前经济体制的改革，由于乙方是甲方收购信阳肉联厂破产资产的出资人之一，按照与甲方约定，乙方享有购买甲方出让资产的优惠权和优先权，经甲、乙双方在平等、公正、互惠、友好的基础上共同协商，就甲方出让5000吨整体高温库其中四个库房的产权出让达成以下协议：一、高温库总体概况及出让范围：1、甲方5000吨高温库座落在原信阳市肉联厂院内，高温库门前至原肉联厂息县家属院围墙边；左边至高温库制冷机房的左边与高温库通往工区路的一条交通道路边；右边至高温库通往天**司的一条交通路边；后边至信阳市天力果蔬冷藏有限（责任）公司冷库边。2、甲方5000吨高温库整体房以当年建造高温库的平面图，即：建筑面积约10335平方米，实用面积约7360平方米，占地面积约4亩。3、甲方5000吨高温库共分四层，八个库，月台装卸处，库房内蒸发器，风机，制冷机房一处约300平方米，机房内整套制冷设施，载货电梯二部，库房用放货木垫板，人行楼梯间一至五楼楼顶一处。一至四层每层设有制冷配电柜一个，高温库专用变压器一台等，所有高温库服务性设施、车辆通道以及占有范围内的土地甲*双方各占50%的所有权与使用权。4、甲方将5000吨高温库进门的左边一至四层共有四个库房产权出让给乙方即：101、201、301、401库房（其中包括载货电梯一部，月台装卸处，四个库房内的整套制冷设施、机器房工作间，机房内四个库房的配套制冷设备，卸货用平板车20部，库房用木垫板）等产权归乙方所有。5、甲、乙双方协议签订后，乙方不承担甲方关于高温库以前的所有债权债务、民事纠纷与经济纠纷。二、5000吨高温库出让价格：信阳**公司现出让给乙方四个库房及所有服务性的配套附属设备等总价额为160万元。所购资产包括：A、甲方现出让给乙方四个库房的价格为120万元（其中包括四个库房内的配套制冷设施、月台装卸处、机房内四个库房的配套制冷设备及一切服务性用具），所有办证费用均由甲方负责出资。B、甲方5000吨高温整体库房及附属设施占地面积约4亩，其中乙方购买的四个库房及附属设施所占有的土地面积约（按库房出让范围为准）2亩，甲方以每亩13.5万元的价格现出让给乙方，共计27万元。C、甲方在高温库制冷机房的左边修一条由高温库通往工区路的水泥交通道路。经甲*双方共同协商现有乙方出资占地费、材料费、工时费计8万元，道路产权归甲*双方共同所有。D、甲方将5000吨高温库其中四个库房出让给乙方后，甲方修高温库整个楼面、月台装卸处、水电改造、制冷设备维修等，经甲*双方共同协商，现由乙方出资材料费、工时费共计5万元。三、甲、乙双方的权利和义务：1、甲方出让给乙方高温库其中四个库房及附属设施占有范围的土地所有权和使用权归乙方所有，并负有维修责任，其他任何人无权干涉。2、甲方在2007年8月1日将库房移交给乙方，乙方要依法经营、自主经营、自负盈亏，甲方不承担乙方的任何债权债务及其它一切民事责任。3、甲方将高温库其中四个库房出让给乙方后，乙方不承担甲方安置职工的经济责任和社会责任，但乙方在招聘员工时，同等条件下优先招聘甲方的待岗员工。4、为了便于甲方对高温库整体服务性设施的维修与改造以及产权证的办理等，乙方购买甲方的四个库房从2007年8月1日起至2009年7月31日止，两年内交由甲方代管经营，甲方每年每个库房一次性付给乙方租金6万元，四个库房共计24万元。5、出让协议签订后，甲方一次性付清乙方第一年全年租金24万元，第二年7月30日前再次付清乙方租金24万元。6、甲方在代管经营期间所产生的经营费用和设施维修费均由甲方承担，乙方概不负责，乙方有权对自己的库房及制冷设备进行质量监管。代管经营期满后，乙方是否同意继续由甲方代管经营，经甲、乙双方共同协商后决定。四、制冷系统及设备：1、甲、乙双方共同协商，甲方将乙方高温库四个库房的制冷设备操作间150平方米和制冷系统的设施按顺序划分到位交付乙方使用，并向乙方提供制冷设备清单一份。2、如果甲*双方共同使用一个制冷系统，其费用（主要指机房用电、用水、制冷剂、设备更新及维修、机房人员的工资等）应由甲、乙方共同承担，若有变化另行协商。五、付款方式及库房产权证、土地使用证的交付办法：本协议经甲、乙双方签字或盖章后，乙方应在七日内向甲方付清90%的购买库款144万元。待甲方办好公司注册登记、库房产权证及土地使用证后，再次付清余下的10%的购库款16万元，两年内，乙方在办理库房产权证及土地使用证过户时，甲方积极支持并向乙方提供一切办证手续帮助乙方过户，费用由乙方自理，如交纳土地出让金由甲方承担。六、甲*双方的责任和义务：1、甲方在代管经营期间，对乙方四个库房及一切附属设施要爱护好，不得损坏，代管经营期满后，甲方将库房及制冷设备完好无损的交给乙方。否则甲方应负责一切维修责任及费用。2、甲方在适当的时候向乙方提供办公地点一处。乙方应遵守关于生产安全、产品卫生、环保、防火防盗的相关规定和接受上级的检查，并承担一定的费用。3、乙方在以后的经营期间按时向甲方交纳水电费，甲方必须保证乙方三通即：水通、电通、路通（电业部门停电及线路检修除外）。否则，所受一切经济损失由违约方承担。4、乙方在以后的经营期间，所有高温库公用部分的服务性配套设施的维修费用应由甲、乙双方共同承担，5、甲、乙双方任何一方如果出让自己的库房，同等条件下双方互有优先购买权，并享有原规定的权益和义务。6、甲、乙双方在今后的合作中，应本着平等公正、互惠互利、和谐发展、奉献社会的宗旨，诚实友好的解决可能发生的新问题。7、甲方应向乙方提供以下协议附件，并在附件上签字盖章。（1）机房设备清单一份（指甲方给乙方划分或指定的制冷设备地点与件数）。（2）高温库建库平面图一份。8、本协议一式六份，甲、乙双方各执三份，经甲方法定代表人签字或盖章和乙方签字后生效。本协议未尽事宜，经甲*双方协商后另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。同日甲*双方又签订了《补充协议书》一份，内容为：根据2007年7月29日签订的高温库产权出让协议书第八条规定，经甲*双方协商，对主协议补充二点：一、主协议第二条A项，出让给乙方的月台装卸处，应为二分之一。二、乙方购买甲方的四个库房所占有的土地面积约为2亩，乙方应按信阳市的规定每年按时足额将2亩土地使用税交付甲方，由甲方代为上交税务部门。交纳土地使用税的时间从2008年元月开始计算。双方签订产权出让协议后，又签订一份关于信阳市**责任公司高温库机房制冷设备清单附件1：约定在高温库出让协议中，第四条制冷系统与设备第一款；甲方应将乙方高温库四个库房的制冷设备划分到位，经甲、乙双方共同协商，甲方将高温库机房以下制冷设备划分给乙方，乙方享有以下制冷设备的所有权与使用权。1、高温库四个库房内的蒸发器、风机以及系列制冷管道归乙方所有；2、高温库机房、配电间、水泵房一共约300平方米，甲*双方各占50%的所有权与使用权。如果甲方一方拥有机房，甲方在原机房的旁边向乙方无偿地提供150平方米的机房一座供乙方安装四个库房的制冷设备之用，安装费用由甲*双方共同承担；3、21万千卡，型号8AS125，4#氨压缩机一台，10万零5千卡，型号4A微型125，2#氨压缩机一台，每台并配有电柜一台；4、3个立方的1#循环桶一个；5、3个立方的1#高压桶一个；6、150冷凝器一台；7、1#、2#齿轮氨泵二台；8、1#、3#水泵二台；9、机房共有凉水塔3台，甲*双方各1.5台；10、机房共有操作台1个，变压器1台，配电间配电柜4台，甲*双方各占一半。以上制冷系统经甲*双方确认后，由甲*双方法定代表人签字或盖章后生效。附件与出让协议具有同等的法律效力。为履行协议约定，2006年3月10日原告王*向被告支付购库房款100万元，2007年8月10日向被告支付购库房款60万元，合计160万元。协议签订后，根据被告经营需要，原告王*按协议约定将位于原肉联厂院内属于自己产权中101、201、301、401库房及相关附属设施全部出租给被告信**公司管理使用，租赁期限为2007年8月1日至2009年7月31日，每个库房年租金6万元，四个库房共计24万元（两年租赁费已付清）。协议履行期满后，2009年7月30日，原、被告双方又签订一份高温库房续租协议，主要内容为，甲方，信阳肉**任公司，乙方高温库101至401库产权人，根据甲*双方于2007年7月27日前的高温库产权出让协议第三款第6条之规定，“代管经营期满后，乙方是否同意继续由甲方代管经营，经甲*双方共同协商后决定”的再协商精神，经甲*双方再次共同协商，达成以下续租条款，望双方共同恪守：一、乙方从2009年8月1日起至2012年7月31日止，将信阳市原肉联厂高温库101、201、301、401、等四个库房三年内交由甲方继续租赁经营，甲方每年向乙方缴纳租金贰拾叁万元。二、续租协议签订后，第一年租金甲方应在2009年12月31日前付壹**，剩余的租赁费壹**在2010年7月31日前付清。以后每年租赁年内都在12月31日和7月31日前分两次支付本年度的租赁费，否则，甲方应按未支付和下欠租金总和的10%按月支付利息，以赔偿乙方的损失，且乙方仍有要求甲方支付本年度租赁费及解除合同的权利。三、在甲方租赁期内，乙方委托的代理人有权对乙方的库房、土地使用权、制冷设备、设施用具等所有物品进行质量监管，租赁到期后甲方应将所租赁的库房等物品交付给乙方且完好无损，否则甲方应承担维修和损害赔偿责任。四、本协议一式四份，双方各执两份，经双方签章后生效，本协议与原高温库产权出让协议具有同等法律效力（二年租赁费已付清）。2012年8月6日，原、被告又续签一份高温库续租协议，主要内容为：甲方，信阳肉**任公司，乙方，高温库101至401库产权人，根据甲*双方于2007年7月27日签订的高温库产权出让协议第三款第6条之规定，“代管经营期满后，乙方是否同意继续由甲方代管经营，经甲*双方共同协商后决定”的再协商精神，经甲*双方再次共同协商，达成以下续租条款，望双方共同恪守：一、乙方从2012年8月1日起至2014年7月31日止，将信阳市原肉联厂高温库101、201、301、401、等四个库房二年内交由甲方继续租赁经营，甲方每年向乙方缴纳租金贰拾叁万元。二、续租协议签订后，第一年租金甲方应在2012年12月31日前付壹**，剩余的租赁费壹**在2013年7月31日前付清，以后每个租赁年内都在12月31日和7月31日前分两次支付本年度的租赁费。否则甲方应按未支付和下欠租金总和的10%按月支付利息，以赔偿乙方的损失，且乙方仍有要求甲方支付本年度租赁费及解除合同的权利。三、在甲方租赁期内，乙方委托的代理人有权对乙方的库房、土地使用权、制冷设备、设施用具等所有物品进行质量监管。租赁到期后，甲方应将所租赁的库房等物品交付给乙方且完好无损，否则甲方应承担维修和损害赔偿责任。四、本协议一式四份，双方各执两份，经双方签章后生效，本协议与原高温库产权出让协议具有同等法律效力。2013年5月20日，李**、雷**代原告王*从被告处领取2012年下半年年度库房租赁费用11.5万元（2012年8月1日至2013年1月31日），但实际上给付95000元，尚欠20000元租赁费未付。2013年2月1日之后，库房租赁费拖欠至今。2014年4月23日，被**公司与第三人刘**签订一份蒜薹代储协议，协议约定，信**公司将高温库201库租给刘**储存蒜薹，时间从2014年5月1日至2015年2月28日，共计10个月，租金15.5万元等内容。2012年8月6日，原、被告因库房架子占地费达成一份协议，主要内容为：经公司与李**协商，201库蒜薹架暂时不拆除，李**付给公司场地使用费一万元（有效期自2012年7月31日至2013年7月31日），如2013年李**继续经营蒜薹，一万元公司不退。2010年12月24日，因更新冷凝器，被**公司经研究决定由王*承担三分之一费用即叁万元（直接从租赁费中扣除）。原、被告签订的库房租赁协议到期后，因被告未交付库房，原告王*于2014年8月4日向被**公司书面邮寄一份通知，内容为，“信阳肉**任公司：因当前高温库经营竞争异常激烈，储存客户少，货源不充足，加之租赁期已到，为此，经我方股东共同协商，现请贵公司于2014年8月1日零时起，对我方晟源果蔬保鲜冷库即：101、201、301、401等四库房停止降温，同时按期办理各项物权及所有附属设施交接手续，否则，降温费用及延期办理各项物权及所有附属设施交接所造成的损失及后果由贵公司全部承担。因前几天多次用短信，书面通知未果，现再次以快递的方式特此通知”。因库房一直未交付原告，2014年12月21日原告王*再次向被**公司书面邮寄一份通知，内容为：“信阳肉**任公司：原与贵公司签订的高温库租赁协议于2014年7月31日已到期，截止目前贵公司没有履行协议条款按期交还四个库房及附属设施，且又拒签续租协议，视我方多次通知催交于不顾，一直擅自继续经营与使用，万般无奈下，现再次函告贵公司于2014年12月25日前结清原欠租赁费用以及近五个月库房使用费，并尽快交还四个库房及附属设施。否则我方将采取必要措施，为此所造成的一切后果由贵公司全部负责”。2015年1月20日，王*申请河南省**公证处对原告201库房予以保全证据；2015年1月21日，河南省**公证处出具（2015）信大证民初字第159号公证书，公证书内容为：王*对该冷库201库房内存放的蒜薹进行了清点，摄像师尹**对蒜薹存放情况和王*的清点过程进行了现场拍照和录像，公证员对上述清点和拍照，录像过程进行了全程监督，同时附2张封存的光盘，内容与现场实际情况相符。

在本案诉讼过程中，因本案存在几种法律关系，原告王*于庭前向本院提出变更诉讼请求申请书，撤回了要求被告给付拖欠工程款49915元及因财产共有而产生的应属于原告王*所有的收益（51万）的诉讼要求，故原告王*申请变更诉讼请求为：1、将判令被告立即支付拖欠的租赁费为“114万”变更为判令被告立即支付拖欠的租赁费63万元；2、对《民事诉状》第5项诉讼请求予以撤回。为化解矛盾，解决纠纷，减少损失，庭审前，本院组织双方进行调解，因双方分歧过大，调解无果。

以上事实由当事人提供的证据及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护，本案原、被告签订的库房租赁协议系双方真实的意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，本案主要争议焦点其一即租赁合同到期后，租赁物迟迟没有交付的责任及原因。双方租赁合同到期后，原告已通过向被告邮寄通知、张贴公告、申请公证等方式向被告及第三人主张权利，已履行相应义务。被告从2007年7月27日租赁原告库房使用至2014年7月31日到期，因租赁物不仅包含库房还有相关附属设施，故租赁到期后被告应将所租赁的库房等物品完整的交付给原告，合同到期后及时交付库屋是承租人应负担的主要义务，被告应及时通知原告履行库房等租赁设施交还手续。从本案案情来看，被告并没有履行上述义务，且其中201库房在合同到期后，仍在由第三人刘承德使用，转租合同期限已超过主合同期限（2014年1月5日至2015年2月28日），故应视为被告未履行按期交付库房义务，存在过错，应承担租赁物到期后至实际交付之日起租赁物使用费用，具体租赁费可参照双方租赁合同约定；原告王*要求被告肉**司给付租赁费的诉讼请求应予支持。从2013年2月1日至2015年1月31日止，两年租赁费为46万元，2012年下欠租金2万元，二项合计为48万元，之后冷库占用费，应另行计算至实际交付库房之日止。第二个争议焦点即架子费问题，因原、被告在租赁合同中未约定架子费，库房架子属相应附属设施，故原告要求被告给付架子费的诉讼请求，本院不予支持；第三个争议焦点即违约金问题，双方在合同中约定若甲方未及时给付乙方租赁费，则甲方应按未支付和下欠租金总和的10%按月支付利息，以赔偿乙方的损失等内容，综合来看，双方约定的实质上是违约金的计算方法，目的是赔偿乙方的损失，但该约定违约金过高，且被告已提出抗辩，请求调整，根据《合同法》第114条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度，当事人过错，预期利益。当时人缔约地位强弱等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。具体到本案，因被告方*长期经营冷藏行业的企业法人，具有较强的风险意思和市场判断能力，合同中约定违约金计算方法应是双方真实意思表示，应视为自愿接受违约金惩罚的意思表示。因双方当事人均未提供违约损失的具体数额，所以无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断，在此情况下，结合合同履行情况，当事人的过错程度及公平原则，本院酌定将合同约定按未支付和下欠租金总和的10%按月支付利息调整为7%按月支付利息，具体违约金计算方法如下：（一）、2012年8月1日至2013年7月31日：2012年8月1日至2013年1月31日，半年租金11.5万元应于2012年12月31日前给付，实际给付时间为2013年5月20日，拖欠时间4个月零20天，按4个月计算，实际租金为9.5万元，违约金为9.5万元×4个月×7%=26600元；其中下欠租金2万元，从2012年12月31日暂计算至2015年8月31日，2万元×32个月×7%=44800元；2013年2月1日至2013年7月31日半年租金11.5万元，给付时间应为2013年7月31日止暂计算至2015年8月31日，11.5万元×25个月×7%=201250元。（二）、2013年8月1日至2014年7月31日：上半年付款时间为2013年12月31日至2015年8月31日，11.5万元×20个月×7%=161000元；下半年付款时间为2014年7月31日暂计算至2015年8月31日，11.5万×13个月×7%=104650元，以上合计违约金为538300元。关于30000元设备维修费问题分配，因双方在《高温库产权出让协议》中明确约定，在甲方代管经营期间所产生的经营费用和设施维修费用均由甲方承担，乙方概不负责，故被告从租赁费中扣除的叁万元维修费应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告信阳肉**任公司给付原告王*库房租赁费480000元（租赁费从2013年2月1日暂计算至2015年1月31日止，含2012年下欠的租赁金20000元）；之后的逾期库房占有使用费用按照合同约定标准，另行计算至被告将租赁库房等实际交付原告之日止。

二、被告信阳肉**任公司应按照高温库租赁协议约定向原告王*交付所租赁的库房等相应附属设施（具体以2007年7月27日双方签订的高温库产权出让协议约定为准）。

三、被告信阳肉**任公司向原告王*支付迟延履行违约金538300元。

四、被告信阳肉**责任公司返还原告王*维修费30000元。

五、驳回原告王*的其他诉讼请求。

上述（一、二、三、四）项判决书确定给付内容于判决书生效后十日内履行。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费15749元，由原告王*负担1514元，被告信阳肉**任公司负担14235元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日