郑州锦**限公司与陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑州锦**限公司与被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州锦**限公司委托代理人田**到庭参加诉讼，被告陈**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑州锦**限公司诉称：被告系锦艺**尚小区11号楼1单元3302号房业主，被告入住锦艺**尚小区时与原告签订了锦艺国际华都前期物业服务协议，同意并接受原告提供的物业服务。协议签订后，原告按照协议约定提供物业服务，履行了合同义务，但被告却恶意拖欠物业费，违反协议约定。为此，原告多次找被告协商，并送达律师函催缴物业费用，但被告均予以拒绝，置之不理。被告的行为给小区造成了恶劣影响，给原告的物业管理工作带来了极大的不便，致使原告蒙受了经济损失。现起诉至法院请求判令被告支付自2012年8月1日至2014年6月30日物业服务费4653元、违约金8748元，合计13401元，本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告陈**未答辩。

本院查明

经审理查明：原告郑州锦**限公司（甲方）与被告陈**（乙方）签订《锦艺·国际华都前期物业管理服务协议》一份，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理，物业座落位置为郑州市中原区棉纺路西桐**锦艺·国际华都一期11幢1单元33层02号房，建筑面积136.03平方米，类型为住宅。物业管理服务的内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护与管理、公共秩序的维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、物业档案管理及组织开展园区居民精神文明、社区文化建设活动。物业管理服务质量达到：房屋外立面完好，无明显污渍；设施设备完好率在95%以上，消防设备完好率在98%以上；共用部位、共用设施设备日、月、年检相结合维修及时率达98%、完好率达到98%；公共走道无杂物，门窗扶手无明显污渍，墙面无明显灰尘与蜘蛛网，地面无明显杂物，无卫生死角，定期进行消杀；绿化完好率达98%，按时对花草修剪、除杂草、浇灌、施肥，及时进行枯死花草的清理与虫草的消杀；交通标识明显完好，车辆按要求整齐停放；无因失职或玩忽职守引起重大事故发生；消防安全检查每月一次，防火标识明显，消防器材完好；及时对房屋共用部位进行维修。乙方交纳费用的时间为每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；因乙方原因空置住宅房屋按建筑面积足额交纳费用；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方或承租人交纳。乙方应向甲方按时足额交纳物业管理费用，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。

被告陈**已向原告交纳2011年7月1日至2012年7月31日的物业费2531元。后被告陈**未向原告交纳2012年8月1日之后的物业费，原告遂以诉称之理由，起诉至本院，要求被告交纳2012年8月1日至2014年6月30日的物业服务费并支付相应违约金。

上述事实，有《锦艺·国际华都前期物业管理服务协议》、物业费发票及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，被告陈**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证、抗辩的权利，应承担对其不利的法律后果。原、被告签订的《锦艺·国际华都前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应共同遵守。原告为被告提供物业服务，被告应当按照协议约定的时间和标准向原告交纳物业服务费用。原、被告在前期物业管理服务协议中约定了物业服务费的交纳时间，被告陈**自2012年8月1日起不再交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及相应违约金的违约责任。本案中，合同约定的物业服务费计算标准为每月每平方米1.5元，原告所服务的被告房屋的建筑面积为136.03平方米，故原告要求被告交纳自2012年8月1日起至2014年6月30日止的物业服务费4653元的诉讼请求，符合协议约定，本院予以支持。关于违约金，原、被告虽在合同中对违约金的计算标准进行了约定，即自逾期之日起按每天5‰交纳，但该约定的计算标准过高，应适当予以降低，本院酌定违约金按照中**银行同期同类人民币贷款利率的四倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**于本判决生效之日起十日内向原告郑州锦**限公司支付物业服务费4653元及违约金（计算方法：自每季度逾期之日起至本判决限定支付之日止，以当季度被告欠交物业服务费数额为基数，按照中**银行同期同类人民币贷款利率的四倍标准计算）；

二、驳回原告郑州锦**限公司过高部分的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费135元，公告费300元，共计435元，由被告陈**负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年二月二十七日