上诉人马**与被上诉人陈*好、市食品工业公司清算组买卖合同纠纷案二审民事裁定书

审理经过

上诉人马**与被上诉人陈**，市食品工业公司清算组买卖合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2015）浉民初字第1447事情民事判决，于2015年11月25日提出上诉，2016年1月13号本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月16号公开开庭审理了本案。上诉人马**及委托代理人段云礼，被上诉人陈**及委托代理人张*，被上**工业公司的委托代理人周*，到庭参加诉讼，现已审理终结。

一审原告诉称

一审查明，2010年11月13日，原告（合同乙方）与食品公司清算组（合同甲方）签订信阳**业公司家属区平房拆迁安置协议，该协议约定，甲方同意对乙方实施返迁安置，允许乙方集资住房一套，乙方自愿选择集资房为2号楼南车库16号，面积约22㎡，价款47000元。此次集资房为100%产权，办证费由乙方承担。随后，甲方将购房款47000元交给食品公司清算组。后该房屋被马洪*占有，2014年3月原告陈*好诉至法院，起诉要求被告马洪*停止侵占原告房屋行为，将房屋返还给原告，信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1117号裁定书认为，原告陈*好起诉马洪*系诉讼主体错误，裁定驳回陈*好起诉。陈*好不服，提起上诉，信**级法院（2015）信中法民终字第630号裁定书查明，马洪*认为自己是公司员工，该车库由公司在此之前作为单位福利房分给了自己，于是实际占有该车库，2014年7月10日，马洪*与食品公司清算组签订协议，该协议约定诉争的车库归马洪*所有。裁定驳回上诉，维持原裁定。原告现起诉来院，请求判令支持原告的诉讼请求。

一审法院认为

一审认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告陈**与被告食品公司清算组签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，协议合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自的义务。关于被告与第三人签订的合同效力问题，因被告首先与原告签订房屋买卖合同，原告交付了购房款，被告将房屋交给原告，原告已取得该房屋的所有权，此后被告又与第三人签订协议确定诉争房屋归第三人所有的行为应属无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权人处分他人的财产经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。现原告对被告的行为并未追认，被告没有取得处分权，因此被告与第三人签订的协议应属无效协议。本案中，原告已经交付房款，被告也将诉争房屋钥匙交与原告，但被告食品公司清算组又于2014年7月10日与被告马洪*签订协议，协议约定诉争的车库归马洪*所有，从而导致原告不能取得本案诉争的房屋，被告已经违反了民事活动的诚实信用原则，被告应承担相应的违约责任。因双方对违约责任没有约定，本院酌定按原告交付的房款47000元为本金，从2010年11月13日原告交付房款之日起按中**银行同期贷款利率计算支付违约金。被告食品公司清算组与被告马洪*之间的争议另案解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十条之规定，一审判决：一、原告陈**与被告**工业公司破产清算组于2010年11月13日签订的协议有效。二、被告**工业公司破产清算组与被告马洪*于2014年7月10日签订的协议无效。三、被告**工业公司破产清算组于本判决生效后十日内支付原告陈**违约金，具体计算方法为，以47000元为本金，从2010年11月13日原告交付房款之日起至本判决生效后履行之日止按中**银行同期贷款利率计算支付。

上诉人诉称

上诉人马**上诉称，我是信阳**业公司的老职工，在此工作几十年。在工作期间，由于政策上的原因企业拖欠了马**的工资，马**多次找破产清算组解决，清算组置之不理。信阳**业公司家属院内所盖房屋，本身就是为了解决改善本公司职工住房问题而建设，该家属区2号楼南16号车库盖好后，马**由于破产清算组不予解决拖欠自己工资的问题，便一直占有，使用争议车库，这一点破产清算组是明知的。但是破产清算组在明知马**占有、使用争议车库的情况下，依然将车库对本单位之外的人出让，明显的违法。2014年7月10日，信阳**业公司清算组与马**签订《协议》第二条约定：“马**占的一间车库交由马**所有，不再另交车库款。清算组及建筑方负责协调原购买方同意，按原购买价退回购买款或协调原购买方更换其它车库。”由此可以证明第一，马**对车库早已占有；第二由于争议车库引发的问题由清算组解决。因此，本案一审法院判决确认马**与清算组所签订的协议无效明显违法。《最**法院关于房地产案件受理有关问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，马**与清算组之间的房屋人民法院应不予受理，或者驳回陈*好对马**的起诉。

被上诉人辩称

被上诉人陈*好辩称，一审依据合同法的规定，判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉**工业公司破产清算组辩称，公司家属院是棚户区改造，马**当时索要车库，这个车库是开发商与住户的矛盾，与清算组无关。

本院查明

二审经审理查明的事实除一审认定的外，另查明，2014年陈**以被告马洪运侵权起诉至浉河区人民法院，2015年3月3日，该院作出（2014）信浉民初字第1117号民事裁定书，裁定驳回原告陈**的起诉，陈**不服一审裁定上诉至本院，本院于2015年4月9日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。2015年4月22日再次起诉。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：关于房地产案件受案范围的规定，上诉人与被上诉人争诉的房屋是因单位内部建房、分房而引起的占房纠纷，不属于人民法院的主管工作的范围。一审依据信阳**业公司清算组分别与上诉人和被上诉人所签订的合同，作出确认判决，属适用法律错误。依照《最**法院民事诉讼司法解释》第三百三十条的规定，裁定如下：

二审裁判结果

撤销信阳市浉河区人民法院（2015）浉民初字第01447号民事判决书，驳回被上诉人陈*好的起诉。

二审诉讼费1100元，由被上诉人陈*好负担。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日