上诉人金**与被上诉人杨**，原审第三人席**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人金**因与被上诉人杨**，原审第三人席**房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2011）固*初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人金**及其委托代理人金**，被上诉人杨**及其委托代理人樊志力，原审第三人席**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，被告金**于2007年-2008年在固始县光明路建有房产一处（两间六层，合计12间），因原告杨**与被告金**系亲戚加老乡关系，因此被告金**于2008年3月1日将其在光明路所建的房屋第一层门面共计118㎡以24.3万元价格卖给原告杨**，并于当日签订购房合同一份。该购房合同另约定：原告杨**应于2008年9月前向被告金**付清购房款20万元，原告杨**付清该款后，房屋即交由原告杨**使用；房屋的所有产权手续由被告金**（甲方）负责办理；如违约，则违约方负责赔偿房价50%的违约金，并有权解除合同。原告杨**在签订该合同时，依合同约定向被告金**支付了2万元定金。之后原告杨**于2008年9月20日向被告金**支付买房款19.3万元，该19.3万元含以前支付的2万元定金。由于购房总价款是24.3万元，因此原告杨**尚差5万元，于是原告杨**向被告金**出具了5万元的现金欠条。后被告金**拒不接收原告杨**下欠的5万元购房款，同时不愿交出房屋，有意毁约。

原审另查明，该房屋在办理土地使用证出让金时是在2006年9月11日，是以被告金**妻子席**的名字办理。在签订合同时，原、被告之妻均在场，且有李**、张**等证人在场。

一审法院认为

原审认为，原告杨**与被告金**签订的购房合同，系平等当事人主体之间的真实意思表示。该合同于双方当事人签字时成立，于原告杨**在合同约定的付款期限内付清购房款时生效。所以合同当事人应按照合同约定，并遵循诚实信用原则全面履行合同所约定的义务。在履行方式约定不明的情形下，应按照有利于实现合同目的的约定履行。财产所有权尚未按原合同转移，一方当事人反悔并无正当理由，合同又能够履行的，应当继续履行。民事法律行为从成立时具有法律约束力。行为人非以法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除，同时应依法保护诚实守信的合同当事人的合法权益。另外，原、被告所签订的房屋买卖合同，当事人主体合法，系双方当事人在平等协商基础之上的真实意思表示，系有效合同。被告虽未能及时履行合同，但是未给原告造成实际经济损失，因此原审对原告要求被告承担违约金和支付房租的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第八十五条、第八十八条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定判决：一、原告杨**与被告金**所签订的购房合同成立并已生效，原、被告应继续履行合同义务。二、驳回原告和第三人的其他诉讼请求。原审案件受理费1000元，由原告承担。

上诉人诉称

原审被告金**不服原审判决上诉称：一、原判双方签订的购房合同成立并已生效，双方应继续履行合同义务，缺乏事实依据。2008年3月1日签订的购房合同第三条和第十条约定是一种附条件的合同，根据合同法第四十五条规定，双方合同第十条约定，只有杨**房款24.3万元付清后生效，双方约定合同生效的条件为杨**付清房款，杨**到目前为止未付清房款，所附条件未成就，双方签订合同并未生效，原判合同生效，双方继续履行合同是错误的。二、2008年3月1日签订的购房合同第八条和第九条约定，以及合同法第九十三条规定，杨**至今未付清购房款，金**在杨**未付清房款的条件成就时可以要求解除合同，合同解除不存在履行问题。三、原审第三人席**与金**系夫妻关系，争议房屋系夫妻共同财产，金**出卖该房屋时未征得席**同意，席**不同意处理该房产，金**与杨**所签合同无效，要求二审依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人杨**答辩称：一、事实是双方于2008年3月1日签约时，即付2万元定金。2008年9月20日支付17.3万元，合计19.3万元，并同时将余款5万元写出欠条由上诉人接收。即上诉人已认可答辩人欠余款5万元的基本事实。以后，答辩人又通过银行向上诉人汇款2.5万元。然后答辩人再要求付余下2.5万元时，即遭到上诉人的反复拒绝。致使答辩人无法履行合同义务。上诉人违背诚信，见房子涨价就毁约的行为，依照合同法第四十五条第二款规定，不正当地拒绝接受余款的行为，是人为不正当地阻止条件成就，应当视为条件已成就。二、答辩人已经付完房款，合同已履行完毕，不存在解除的情形。答辩人依照合同约定于2008年9月前付清房款。虽然下余5万元不是现金，但上诉人同意接受答辩人的欠条便是事实说明，也是用事实行为对合同该项约定的变更，并且以后仍然接收了答辩人的银行汇款。另外，上诉人一直收取答辩人的房屋租金已经冲抵了余款2.5万元。三、第三人席**虽然是土地使用证登记人，但其与金**是夫妻关系，应认定为夫妻共同财产。在双方签约过程中，席**不仅在场直接参与协商、定价，而且签字现场也没有表示任何异议，这一点有证人在场作证，原判对此亦有表述。因此席**以自己没签名为由妄图毁约，严重违背合同法诚信、公平原则，依法不应得到支持。

原审第三人席祖莉述称：其意见同上诉人金**的上诉理由。

本院查明

二审开庭审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，2008年3月1日，在原审第三人席**，证人李**、张**等人在场的情况下，上诉人金**与被上诉人杨**签订了《购房合同书》，约定了双方的权利义务，该合同第十条约定“本合同自双方签字乙方第三条房款付清后生效”，当事人对《购房合同书》约定了附生效的条件。2008年9月20日，被上诉人杨**依合同约定支付了19.3万元（含2万元定金）购房款，下欠5万元购房款，上诉人金**以被上诉人杨**未付清购房款24.3万元，主张合同未生效的理由符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应依法认定《购房合同书》未生效，上诉人金**应返还被上诉人杨**已支付的19.3万元购房款，但上诉人金**在被上诉人杨**已支付大部分购房款的情况下违反承诺，拒不接收被上诉人杨**下欠购房款致合同未生效，其有过错，可参照双方《购房合同书》第九条约定的“违约方负责赔偿房价50%的违约金”违约条款，由上诉人金**赔偿被上诉人杨**12.15万元（24.3万元房价×50%）购房损失。综上，原判认定案件部分事实错误，适用法律不当，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销固始县人民法院（2011）固*初字第739号民事判决民事判决；

二、被上诉人杨**与上诉人金**签订的《购房合同书》未生效；

三、上诉人金**于本判决生效之日起十日内向被上诉人杨**返还购房款19.3万元，并赔偿被上诉人杨**12.15万元购房损失。

一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费1000元由上诉人金**承担500元，由被上诉人杨**承担500元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十九日