原告郝**诉被告杨高尚无权保护纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郝**因与被告杨高尚无权保护纠纷一案，于2014年11月24日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告郝**的委托代理人晋二军、张**，被告杨高尚的委托代理人寇*刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郝**诉称：被告杨高尚系原告购买位于许昌市魏**一路大众苑1幢1至2层房屋的租赁户。2014年7月，被告承租上述房屋的所有人依法将其房产出售给原告，并办理了房屋过户手续。原告购买房屋期间，被告租赁期已届满，且放弃了优先购买权。但自原告购买至今，；被告一直侵占该房屋，经原告口头、书面通知被告多次，被告仍不予搬出。原告为维护自身利益，故诉至法院，请求判令：1、被告停止侵权，返还原告所有房屋，并赔偿原告其占有原告房屋的损失64740元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告杨高尚辩称：1、被告已提起确认原告与本案所涉房屋原所有人之间签订的房屋合同无效诉讼，被告是否侵权还有待法院确定，但被告认为现在是合法占有本案争议房屋；2、由于原告给被告也造成了重大损失，被告已向人民法院提起对许**电公司和郝**有关供电合同的诉讼。综上，原告所述不实，应驳回原告的诉讼请求。

根据原被告的诉辩意见并征得双方当事人的同意，本院归纳本案争议焦点为：1、本案争议房屋的权属归谁所有；2、被告是否实施了本案的侵权行为，是否应承担原告诉请的相关损失；3、原告诉请的损失有无事实及法律依据。

原告郝**为支持自己的主张，向本院提交的证据有：

1、原告身份证一份。证明原告主体信息。2、房产证一份。证明本案争议房屋为原告所有。3、通知一份及照片两份。证明原告多次通知被告腾房屋的事实。4、诉状一份。证明被告起诉原告确认合同无效，被告截至目前仍占有原告房子的事实。

被告对原告提交的第1组证据真实性无异议。对第2组证据真实性无异议，但认为不能以此确认本案争议房屋所有权属于原告。对第3组证据中的联系人：杜**”，被告并不认识，无法证明该人与本案具有什么关系。但从该证据内容看，原告认可被告与原房屋所有人之间存在租赁关系，该租赁关系应延续至原告与焦占科房屋买卖之后。对第4组证据无异议。

本院查明

本院对原告郝**提交的证据经审查后认为，因被告对上述证据真实性并无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。

被告杨高尚为支持自己主张，向本院提交的证据有：

1、原告与焦**签订的房屋租赁协议两份。证明原告与焦**存在房屋租赁关系，在房屋租赁协议第5条第2款中约定了原告具有优先购买权和被告应尽的提前3个月通知义务。2、建行存款凭条一组。证明被告按约定每季度向原房主焦**的女儿缴纳房租的事实，2014年3月1日交款凭证是交付到2014年6月1日的房租，双方在2011年没有再续签房屋租赁合同，双方之间存在无固定期间的租赁合同关系。3、营业执照一份。证明原告租赁被告房屋是用于网吧的合法经营。4、房产证复印件一份。证明焦**将房屋过户的事实。5、魏都区人民法院2015年6月17日受理案件通知书一份及民事诉状一份。证明原告郝**私自将被告正用于经营的电表过户，导致被告的网吧不能正常经营，被告已经就该损失另案提起诉讼。6、用电申请表一份及电业局工作流程一份。证明郝**私自将被告正在使用的三厢电过户的事实。

原告赫**认为被告提交的第1、2、3、4组证据与本案没有关联性，不能作为证据使用。第5组证据只能证明诉讼的事实，但不能证明原告有侵犯被告相关权利的事实，且该证据与本案没有关联性。第6组证据真实性无异议。

本院对被告杨高尚提交的证据经审查后认为，因第1组证据系原房屋所有人与被告所签订的房屋租赁协议，对该组证据的真实性本院予以确认。第2组证据与本案待证事实并无关联性，对该组证据不予确认。第3、4、5组证据真实性本院予以确认。

根据上述有效证据和当事人当庭陈述，本院确认以下案件事实：

2008年12月22日，被告杨高尚与案外人焦**签订房屋租赁协议，协议约定：焦**将自己所有的位于许昌市魏都区五一路中段大众苑门面房（上下两层，共六间）租赁给被告杨高尚，租金3000元/月，租期自2008年12月22日至2010年2月28日止。上述房屋租赁协议到期后，被告杨高尚与焦**于2010年2月28日再次签订房屋租赁协议，该协议约定租金为30000元/季度，租期自2010年2月28日至2011年2月28日止。合同到期后，被告杨高尚与焦**未再签订新的房屋租赁合同，但上述租赁房屋仍由被告杨高尚占有使用，被告杨高尚每月仍支付给焦**房屋租金。2014年7月9日，焦**将上述房屋过户到原告郝**名下。后原告郝**要求被告搬出本案所涉房屋未果后，提起本案诉讼。诉讼中，被告杨高尚于2015年2月12日，以焦**与原告郝**之间房屋过户行为侵犯到承租人优先购买权为由，向本院提起诉讼，现该案正在审理中。

本院认为

本院认为，被告杨*尚与原告房屋所有人焦占科之间的房屋租赁合同于2011年2月28日到期，合同到期后，双方未重新签订书面的租赁合同，被告杨*尚继续占有使用房屋，并每月向焦占科支付租金，被告杨*尚和焦占科之间为不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》虽规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但被告杨*尚与焦占科之间的租赁合同为不定期租赁合同关系，现涉案房屋的所有权人已变更为原告郝**，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的法律规定，原告郝**可随时解除与被告杨*尚之间的不定期租赁合同关系。原告在取得房屋所有权后，通知被告杨*尚搬出房屋，但被告杨*尚至今未搬出，原告郝**作为涉案房屋的现所有权人有权要求被告返还房屋，故原告郝**要求被告杨*尚返还涉案房屋的诉讼请求合法，本院予以支持，但应给被告杨*尚一定的腾房合理期间。被告杨*尚未返还原告郝**房屋，给原告郝**造成经济损失，被告杨*尚应予赔偿。对于赔偿数额，可以参照被告杨*尚与原房屋所有权人焦占科于2010年2月28日签订的租赁合同约定的租金数额即每月10000元标准，据此可以计算出2014年7月9日至2014年11月24日被告杨*尚应赔偿原告郝**占用房屋的损失为45000元。超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨高尚于本判决生效之日起一个月内将位于许昌市魏都区五一路大众苑1幢1至2层原告郝**名下的房屋返还原告郝**；

二、被告杨高尚于本判决生效之日起十日内赔偿其占用原告郝**房屋期间（2014年7月9日至2014年11月24日）的损失45000元；

三、驳回原告郝**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1420元，由原告郝**负担495元，被告杨高尚负担925元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二○一五年十一月十一日