郝**与杨高尚物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨高尚因与被上诉人郝**物权保护纠纷一案，不服魏都区人民法院（2014）魏**初字第00391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人杨高尚及其委托代理人寇**、王**，被上诉人郝**的委托代理人晋二军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2008年12月22日，杨高尚与案外人焦**签订房屋租赁协议，协议约定：焦**将自己所有的位于许昌市魏都区五一路中段大众苑门面房（上下两层，共六间）租赁给杨高尚，租金3000元／月，租期自2008年12月22日至2010年2月28日止。上述房屋租赁协议到期后，杨高尚与焦**于2010年2月28日再次签订房屋租赁协议，该协议约定租金为30000元／季度，租期自2010年2月28日至2011年2月28日止。合同到期后，杨高尚与焦**未再签订新的房屋租赁合同，但上述租赁房屋仍由杨高尚占有使用，杨高尚每月仍支付给焦**房屋租金。2014年7月9日，焦**将上述房屋过户到郝**名下。后郝**要求杨高尚搬出本案所涉房屋未果后，提起本案诉讼。诉讼中，杨高尚于2015年2月12日，以焦**与郝**之间房屋过户行为侵犯到承租人优先购买权为由，向该院提起诉讼，现该案正在审理中。

一审法院认为

原审法院认为，杨*尚与郝**房屋所有人焦占科之间的房屋租赁合同于2011年2月28日到期，合同到期后，双方未重新签订书面的租赁合同，杨*尚继续占有使用房屋，并每月向焦占科支付租金，杨*尚和焦占科之间为不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》虽规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但杨*尚与焦占科之间的租赁合同为不定期租赁合同关系，现涉案房屋的所有权人已变更为郝**，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条”当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的法律规定，郝**可随时解除与杨*尚之间的不定期租赁合同关系。郝**在取得房屋所有权后，通知杨*尚搬出房屋，但杨*尚至今未搬出，郝**作为涉案房屋的现所有权人有权要求杨*尚返还房屋，故郝**要求杨*尚返还涉案房屋的诉讼请求合法，该院予以支持，但应给杨*尚一定的腾房合理期间。杨*尚未返还郝**房屋，给郝**造成经济损失，杨*尚应予赔偿。对于赔偿数额，可以参照杨*尚与原房屋所有权人焦占科于2010年2月28日签订的租赁合同约定的租金数额即每月10000元标准，据此可以计算出2014年7月9日至2014年11月24日杨*尚应赔偿郝**占用房屋的损失为45000元。超出部分，该院不予支持。原审法院依法判决如下：一、杨*尚于本判决生效之日起一个月内将位于许昌市魏都区五一路大众苑1幢1至2层郝**名下的房屋返还郝**；二、杨*尚于本判决生效之日起十日内赔偿其占用郝**房屋期间（2014年7月9日至2014年11月24日）的损失45000元；三、驳回郝**其他诉讼请求。案件受理费1420元，由郝**负担495元，杨*尚负担925元。

上诉人诉称

上诉人杨高尚上诉称，原审判决程序违法，杨高尚已提起对于该案所涉买卖合同确认无效的诉讼，本案的物权保护与否，应以该买卖合同是否有效为前提，本案应依法中止审理，请求二审法院中止审理或将本案发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人郝**答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人上诉及答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点为，原审程序是否适当。

二审中双方均未提供新证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，本案系物权保护纠纷，杨高尚另案起诉焦占科、郝**确认合同无效纠纷不是中止本案审理的法定理由，故杨高尚上诉主张原审未将本案中止审理程序违法的上诉理由不能成立。且杨高尚起诉焦占科、郝**确认合同无效纠纷已经本院2016年3月17日作出生效判决，判决驳回杨高尚的诉讼请求。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费925元，由上诉人杨高尚承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日